Играть ли в эту лотерею?
Один из способов стать собственниками столичной недвижимости – подписать договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. По-простому говоря – найти желательно одинокого старичка (старушку), владеющего каким-либо жильем, и совершить с этим пожилым собственником своеобразный «чейндж». Вы ему – заботу, ласку и материальную поддержку, а он вам – квартиру. При этом он остается жить в квартире до самого конца. А уж совсем вашей квартира станет после того, как вы его проводите в последний путь. Но учтите – между подписавшими договор сторонами могут возникнуть недопонимание, взаимные обиды, а там уже и до судебного разбирательства недалеко. А тогда уж совсем непонятно, как дело повернется…
О том, что необходимо помнить при заключении подобных договоров, мы беседуем с московским нотариусом, кандидатом юридических наук Николаем ТОЦКИМ.
Квартирный ряд: Как можно расторгнуть договор ренты или пожизненного содержания с иждивением?
Николай Тоцкий: Если у сторон – взаимное согласие на расторжение сделки, то она расторгается у нотариуса. Все споры разрешаются в суде.
К.Р.: В каких случаях сделка судом признается незаконной?
Н.Т.: Во-первых, сделка может быть признана незаконной с самого начала, то есть ничтожной. Тогда происходит двойная реституция. То есть, стороны должны вернуться к тому состоянию, какое было на момент заключения сделки. Во-вторых, сделка может быть признана незаконной в момент вынесения решения суда. Тогда, в зависимости от ситуации, суд может вынести различные решения. Например, о возврате квартиры одной стороне, а части рентных платежей – другой.
К.Р.: Что чаще всего является причиной расторжения подобных договоров?
Н.Т.: Неисполнение условий договора. Совсем недавно в столице суд расторгнул договор ренты на том основании, что был не обеспечен социальный уход, предусмотренный договором. Бабушку удивляло, что рентоплательщик не звонит, не приносит лекарства и продукты питания. Ей нужно было переставить телевизор, а некому было помочь это сделать. Был гололед, она не могла выходить на улицу и покупать себе хлеб и молоко. Правда, рентные платежи перечислялись исправно – на счет в Сбербанке. Но парадокс заключался в том, что по состоянию здоровья бабушке было сложно дойти и получить деньги. Суд счел эти аргументы достаточными, чтобы признать сделку недействительной.
К.Р.: Кто может продать квартиру по договору ренты? Только пенсионер, инвалид или любой собственник недвижимости?
Н.Т.: Возраст, пол, гражданство не являются ограничениями для отчуждения квартиры по договору ренты.
К.Р.: Может ли человек, купивший квартиру по договорам ренты или пожизненного содержания с иждивением, продать ее? Что для этого нужно?
Н.Т.: Может, но для этого необходимо согласие рентополучателя. Ведь при заключении договора объект недвижимости – квартира – обременяется рентой. В случае, если согласие получателя ренты есть, новый покупатель принимает на себя все обязанности рентоплательщика.
К.Р.: Имеет ли право человек, купивший квартиру по договору ренты, проживать и зарегистрироваться в ней постоянно?
Н.Т.: Это возможно, опять-таки, с согласия рентополучателя. Такое бывает, особенно, если рентоплательщиками становятся люди иногородние или иностранцы. Проживание и постоянная регистрация в квартире получателя ренты распространены также в случаях, когда требуется постоянный уход за пожилым человеком.
К.Р.: Прокомментируйте ситуацию: через несколько лет после заключения договора ренты в новом российском паспорте рентополучателя – дедушки – появился штамп о браке, зарегистрированном 25 лет назад. Дедушка не дает никаких объяснений по этому поводу. Подписывал договор ренты он как холостой человек. Что делать рентоплательщикам дальше?
Н.Т.: При заключении сделки непосредственно в договоре или отдельным заявлением дедушка четко и ясно должен был сообщить о том, состоит ли он в браке. Подобное заявление требует и нотариус, и учреждение юстиции. Если дедушка обманул нотариуса и регистрирующий орган, то совершил преступление. Вся ответственность за последствия ложится на него.
К.Р.: Еще одна ситуация: после заключения договора ренты бабушка сделала ремонт и требует компенсацию от рентоплательщика. Требуемая сумма – две тысячи долларов. В договоре о ремонте не говорится ни слова. Но существует пункт о том, что договор может быть признан недействительным в случае ухудшения жилищных условий бабушки.
Н.Т.: Если договором не предусмотрена оплата ремонта, покупка мебели и т.д., то договор исполняется рентоплательщиком надлежащим образом. Но договор ренты, а также пожизненного содержания с иждивением – очень «тонкие» виды договоров. В данном случае пункт, говорящий об ухудшении жилищных условий не расшифрован. Как его понимать? Еще раз подчеркиваю, что в подобных договорах каждый пункт должен прописываться предельно ясно. Каждая сторона должна понимать свои права и обязанности.
К.Р.: Итак, давайте попытаемся сформулировать принципы, которыми должны руководствоваться люди, заключая договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением.
Н.Т.: Основной принцип: очень подробно описывать права и обязанности сторон. Только это даст возможность избежать недопонимания при выполнении условий договора, а также дальнейших судебных споров.