Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 11 января 2007 г. 01:17
Публикация в газете: №1 (624) от 11 января 2007 г.

Час пик на скамейке запасных

Час пик на скамейке запасных

Столичный Департамент жилищной политики представил правительству города проект среднесрочной программы «Москвичам – доступное жилье», которая без преувеличения затрагивает интересы каждого жителя.

Периферия наступает

Впрочем, обнародование программы вызвало споры относительно ее эффективности, правомочности и вообще реализуемости. Наш обозреватель обратился за пояснениями к одному из авторов документа – заместителю руководителя департамента Николаю Федосееву. И вот что услышал:

– Удивительное дело. С одной стороны, Москва лидирует в реализации национального жилищного проекта. Ежегодно для очередников здесь выделяется 400 тыс. кв. метров бесплатного или продаваемого по себестоимости жилья. Плюс субсидии, жилье для молодых семей, социальная ипотека и прочее. Такого нет ни в одном регионе. Тем не менее, острота проблемы в столице все та же.

Так сложилось, что все действующие в Москве программы ориентированы на ограниченный круг жителей: очередников и обитателей ветхих домов. Доля охваченных государственной поддержкой москвичей составляет не больше 10–15 процентов. Остальные, то есть большинство, имеют единственную возможность – пойти на рынок и приобрести то, что считают нужным. И что позволяет кошелек.

А он позволяет, увы, не слишком много, поскольку спрос на московское жилье со стороны периферии огромен. Причем этот спрос формирует наиболее успешная часть населения регионов. Любой предприниматель из глубинки, едва закрепившись в своем бизнесе, первым делом считает необходимым приобрести жилье в Белокаменной. Столичным интеллигентам и рабочим приходится тягаться с приезжими директорами предприятий и компаний. Ясно, что рядовые горожане в этой конкурентной борьбе не выиграют.

Ситуация усугубляется и растущим спросом со стороны обеспеченных жителей самой столицы, которые в жилье не нуждаются, но используют его как средство вложения свободных денег. В результате лишь 10–15 процентов москвичей способны при нынешних ценах приобрести жилье на рынке. Оставшиеся 85–90 оказываются перед непреодолимой стеной.

В то же время, по данным социологических опросов, от 50 до 70 процентов жителей столицы не удовлетворены своим жильем. Поэтому рано или поздно почти в каждой семье встает вопрос об улучшении жилищных условий. Вот авторы новой программы и хотят, чтобы положительный ответ на него получили практически все москвичи, а не только две «полярные шапки» населения.

Рынок для своих

Двинуться в путь предлагается тремя маршрутами. Во-первых, предоставить москвичам преференции, которые позволят заметно сбить для них рыночные цены. Во-вторых, существенно расширить возможности горожан по найму жилья (так, чтобы это касалось не только очередников, но и основной массы жителей). И, наконец, с помощью налогов умерить охоту приобретать жилье в качестве способа хранения денег, а не по его прямому назначению.

Больше всего споров вызвал тезис о резервировании жилья для москвичей. Речь о том, чтобы стимулировать застройщиков продавать жилье не иногородним покупателям, а коренным жителям. Создать как бы «внутренний» первичный рынок, спрос на котором был бы существенно меньше, чем сейчас. А значит, и цены ниже.

Называются несколько вариантов реализации. Первый – непосредственное резервирование до 80 процентов продаваемого жилья. То есть без всяких хитростей оговорить в инвестконтракте, что соответствующая доля квартир в доме продается исключительно коренным москвичам, прожившим в городе, например, не менее десяти лет.

Другой способ (не столь прямолинейный) – повысить плату застройщика в бюджет вдвое: с нынешних 30 до 60 процентов объема жилья. А дальше по условиям контракта вернуть ему эту добавку пропорционально той площади, которую он реализует москвичам. Продаст москвичам все – вернется к прежним 30 процентам доли города. Продаст половину – «оброк» составит 45. Продаст все иногородним – потеряет полностью 60 процентов. Теоретически это дает возможность снизить цены для москвичей на 15 процентов (при тех же объемах строительства и доходах застройщика).

Есть и другие варианты, например, продажа по фиксированной цене. При этом подчеркивается, что все они касаются только одного сегмента рынка – эконом-класса. Бизнес-класс и элитное жилье под протекционистские меры не подпадают.

Снизить давление коммерческого инвестора (иногороднего и местного) на рынок предлагается и с помощью повышения в несколько раз налога на недвижимость. Зависимость от степени обеспеченности жилплощадью должна стать более ощутимой. В то же время город намерен добиваться налоговых льгот для коренных жителей, владеющих одной-единственной квартирой, если ее размер не превышает некую предельную величину, например, установленную законом норму предоставления 18 метров на человека.

Хорошо забытое старое

Однако в резервировании жилья для москвичей речь опять-таки идет о покупке по рыночной цене, хотя и подкорректированной. Значительная часть семей не вытянет и ее. А вот наем жилья – вещь более доступная. Так почему бы не воссоздать систему доходных домов? До революции, по архивным данным, их число в Москве достигало 1300. Почти половина жилья в городе сдавалась в наем. Пусть и не своя крыша над головой, но крыша.

Действовать опять же предлагается через инвестиционный контракт, в котором жилой дом для продажи надо заменить на доходный. И исключить право перепрофилирования в течение длительного срока. Застройщики, правда, не горят желанием заниматься доходными домами: слишком велик срок окупаемости, не менее 10 лет. Но существуют и другие инвесторы – страховые компании, пенсионные фонды, у которых есть «длинные» деньги и которые заинтересованы вкладывать их пусть не в самые привлекательные, зато надежные сферы.

Впрочем, по мнению мэра Юрия Лужкова, на первых порах наиболее перспективными окажутся доходные дома, строящиеся за счет бюджета по городскому заказу. Они могут не приносить прибыли и создаваться на принципах самоокупаемости.

Еще один возможный ресурс для найма – это существующее жилье. Речь о тех свободных квартирах, которые вообще не сдаются: люди боятся неприятностей. Их хозяев можно стимулировать к сдаче жилья повышением налогов, чтобы держать квартиру пустой было невыгодно.

Одновременно департамент готов взять на себя функции координатора цивилизованной системы найма. Предполагается создать две базы данных: кто хочет сдать, и кто хочет снять. Разработать и рекомендовать москвичам выверенную форму договора аренды. Обеспечить технологию, которая позволяет в два раза снизить налог на доход с аренды – с 13 процентов до 6.

Но главная горсть изюма: власти намерены стимулировать рыночный наем жилья коренными москвичами, оказывая им материальную помощь. Предлагается субсидировать за счет бюджета часть арендной платы. Примерно так, как государство уже компенсирует часть платы за наем жилья военнослужащим.

Танцуют все!

Новые предложения департамента вызвали неоднозначную реакцию на рынке. По-человечески понять многих его участников можно. Речь идет о снижении цен на жилье (хотя бы для части покупателей), а значит, о падении доходов застройщиков. Конечно, никто вслух не сетует на возможное сокращение прибылей. Больше говорят о попытке чиновников подмять под себя бизнес, о противоречиях с Конституцией, о нарушении равенства граждан перед законом.

Однако Николай Федосеев справедливо возражает оппонентам: ни в одной стране, пусть трижды демократической и либеральной, нет абсолютно свободного рынка. Он обязательно регулируется государством: фискальными или иными способами – не важно. Если же говорить предметно, то ни одного слова «запретить» в программе нет. Есть лишь условия проведения конкурса, которые город вправе выдвигать по своему усмотрению.

Что же касается равноправия граждан, то, по словам Федосеева, департамент предварительно обращался со своим проектом в федеральную антимонопольную службу, и там не увидели нарушений. Прокуратура также не выдвинула замечаний по этому поводу. И если дело дойдет до суда, власти рассчитывают на успех. Потому что во всех без исключения случаях столица оказывает поддержку проекту из собственного бюджета. Это все сплошь социальные программы города, и вполне естественно, что льготы рассчитаны только на его коренных жителей.

В этой связи авторы вспоминают уже выигранное в суде дело о 10-летнем цензе оседлости при постановке в очередь на жилье.

– В самом крайнем случае, – убежден Н. Федосеев, – мы можем сказать всем, что заканчиваем эру предоставления земли под коммерческое строительство для продажи направо и налево и начнем выделять ее лишь ЖСК, состоящим исключительно из москвичей, и под городской заказ для очередников. И пусть кто-нибудь попробует обжаловать это.

Возможно, у города тут действительно крепкие позиции. Но в чем власти наверняка преуспеют меньше, так это в попытках разделить рынок жилья на «внутренний» и «внешний». Карты спутают сами же москвичи: они начнут скупать новостройки на «внутреннем» рынке и выставлять их на свободный вторичный. Такая непосредственная связь двух рынков мгновенно выровняет все цены...

Не менее сложно будет формулировать условия дифференцированного налогообложения недвижимости. Ведь льготы надо оказывать не всем подряд. А многообразие житейских ситуаций настолько велико, что болезненных ошибок не избежать. Двигаться придется, словно по тонкому льду, прощупывая предварительно каждый шаг. Я уж молчу о том, что депутаты Госдумы могут с удовольствием поддержать первую часть предложения о повышении налога и похоронить вторую – о льготах для москвичей.

В ответ чиновники обещают внимательно поработать над конкретными деталями проекта, ничего не упустив. Они уверены, что все у них получится, и будет москвичам одно большое счастье. Это в шутку. А если всерьез, то приблизиться к декларируемой цели наполовину – уже хорошо.

Такую вот замечательную новогоднюю историю (вовсе не сказочную, а вполне реальную) изложили нам долгим декабрьским вечером в Департаменте жилищной политики

Сергей Домнин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.