11:08:02
28 мая 2024 г.

Что-то с логикой моей стало

Рынок недвижимостиПо мере проникновения кризиса в Россию сначала редким и эпатажным, а потом просто модным и распространенным стал полемический прием, когда экономический недуг преподносится не только как источник всякого рода неприятностей и негативных последствий, но и как отчасти полезное и даже необходимое явление. Иногда возникает впечатление, что если бы кризиса не было, его надо было придумать.

К примеру, одни находят, что кризис оздоровит банковскую сферу. Наподобие «лесного санитара» он избавит рынок от слабых и нездоровых игроков. Другие утверждают, что мировой финансовый и продовольственный кризис не нанесет непоправимого ущерба сельскому хозяйству страны, а, наоборот, откроет для российских аграрников дополнительные возможности. Третьи вполне серьезно рассуждают на предмет того, что кризис снизит количество корпоративных вечеринок и это послужит укреплению института семьи.

Министерская версия

Перечень благотворных последствий кризиса можно продолжать долго. Но, пожалуй, одним из наиболее впечатляющих примеров стало выступление министра финансов Алексея Кудрина перед членами Совета Федерации. Главный казначей страны с явным удовлетворением спрогнозировал, что вследствие кризиса «в следующем году можно будет покупать жилье, осуществлять строительные работы по более низким ценам». По его мнению, уже «сейчас цена на жилье падает». То есть идет процесс, приятный едва ли не во всех отношениях. Ведь само собой разумеется, что жилье из-за удешевления станет более доступным. Но главное для министра финансов состоит в том, что появляется «запас прочности, мы на запланированные средства сможем купить больше квартир» для выполнения государственных обязательств перед льготниками.

Причем для существенного снижения цен Алексей Кудрин видит сразу две причины. Одна из них связана с падением себестоимости строительства. Якобы, кризис привел в чувство поставщиков стройматериалов. В частности, по информации министра, некоторые заводы снижают стоимость цемента в три раза. И это для них рентабельно, поскольку ранее «перегрев» рынка делал цену цемента спекулятивной. Вторая причина – преобладание предложения жилья над спросом: «в следующем году мощностей будет больше, чем спрос на них». И при этом Алексей Кудрин одновременно сообщает, что государство существенно, в разы, увеличивает финансирование тех статей жилищной программы, которые связаны с федеральными обязательствами по покупке жилья в социальных целях. Чтобы разом закрыть свои долги перед всеми, кому государство обещало помочь с жильем.

Не понял, повтори…

Рассуждения министра меня несколько озадачили. Во-первых, аксиомой российского рынка жилья является практически полное отсутствие какой-либо связи между себестоимостью строительства и ценой квадратного метра. Настолько разные это величины. Если какое-то взаимное влияние и существует, то оно имеет обратное направление: от цены жилья в сторону стоимости стройматериалов. Когда цены на жилье воспаряют к небесам, поставщики материалов подгоняют собственные цены под возросшие прибыли строителей, напоминают – «делиться надо». Именно подобные соображения некоторое время назад определяли «перегрев» цен на цемент.

В этом смысле изменение себестоимости жилья если на что и влияет, то лишь на размер прибыли застройщика. А цена реализации квартир определяется исключительно соотношением спроса и предложения товара на рынке. Если даже предположить, что себестоимость действительно снизится, но спрос на квадратные метры позволяет сохранить цену, то все равно продавать дешевле никто не будет. Зачем?!

Другое дело – вторая причина, падение спроса. Есть распространенное мнение, что вследствие экономических трудностей, снижения покупательской способности населения и ряда других причин спрос на жилье рухнет окончательно. Это действительно может привести к падению цен. Называется даже примерный уровень снижения – до 30%. Ситуация усугубляется резким сворачиванием ипотечного кредитования. Конечно, не факт, что строительная отрасль не ответит на вызов элементарным сокращением предложения. Тем не менее существенное падение цен по этой причине вполне вероятно.

Однако свидетельствуют ли в этом случае падающие цены о повышении доступности жилья и является ли такой процесс благом? Как раз наоборот. Цена падает из-за отсутствия спроса. А спроса нет из-за недоступности жилья. Не по карману оно оказывается гражданам. Поэтому если Минфину и удастся на гребне кризиса успешно перемахнуть через стоящие перед ним проблемы с обеспечением жильем военнослужащих, «чернобыльцев» и др., то радоваться этому особо не приходится. Потому что положительный эффект достигается за счет ухудшения положения подавляющего большинства прочих граждан, для которых покупка квартиры уходит за пределы реального. По сути, проблемы одних будут решаться за счет других.

А в целом темпы обеспечения всего населения жильем неминуемо снизятся. Ведь чтобы жилье подешевело существенно, спрос должен упасть катастрофически. При этом рынок в порядке сопротивления сначала непременно ответит сокращением производства, объема строительства, замораживанием объектов и только потом – снижением цен. Если ответит. И при этом мы должны быть благодарны катастрофе за то, что упрощается решение одной из частных задач? Я уж молчу о неизбежном банкротстве части застройщиков и появлении новой волны дольщиков, так и не получивших свои квартиры. Извините за тавтологию, но меня не радует снижение цен такой ценой.

Наконец, напоминание министра об увеличении в разы закупок жилья у застройщиков окончательно сбивает с толку. Ведь исходно акция задумана с целью поддержания стабильности рынка жилья и повышения спроса. То есть работает против всего того, что говорилось ранее.

Спасибо за поддержку

В какой-то момент я даже забеспокоился – может быть, у меня с логикой что-то не так? Спасибо, что генеральный директор федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка успокоил. По его мнению, глубокого падения цен на рынке жилья не будет. По аналогии с министром он видит для этого две причины. Во-первых, глава АИЖК полагает, что «нового жилья, очевидно, будет строиться меньше». Предложение на рынке квартир начнет снижаться. Уже сейчас видны признаки существенного сокращения объемов строительства. Одновременно как на федеральном, так и региональном уровнях разворачиваются программы оптовой скупки жилья. Это еще более сократит количество товара на рынке и, соответственно, удержит цены от падения.

Вторая причина, по которой АИЖК не прогнозирует обрушения рынка жилья, – оживление ипотечного кредитования благодаря мерам финансовой поддержки агентства со стороны государства. Новые кредиты приведут на рынок дополнительных покупателей и простимулируют спрос.

По существу аргументов я не склонен преувеличивать значение перечисленных Александром Семенякой факторов. В данном случае важнее совпадение в логике рассуждений. Что же касается вообще поднятой темы «поиска своего шанса» в условиях экономических неурядиц, то в отношении кризиса в равной степени не следует как нагонять страхи, раздувать истерию и сеять панику, так и проявлять беспричинный оптимизм. Поскольку оптимизм, выказанный не к месту, способен вызвать эффект диаметрально противоположного свойства тому, чего добиваются. Слушатели могут подумать, что их намеренно вводят в заблуждение, и еще более возбудятся.

Сергей Домнин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация