Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 23 ноября 2006 г. 00:49
Публикация в газете: №47 (618) от 23 ноября 2006 г.

Светлое будущее на закате жизни

Светлое будущее на закате жизни

«Мне 68 лет, большая часть жизни пришлась на эпоху социализма. Не раз доводилось видеть, как люди ни за что ни про что лишались своего имущества. Ну а сегодня очень боюсь потерять квартиру, став жертвой мошенников, или пострадать от государства, тем более что детей у меня нет и защитить меня некому. Слышала, что именно такие, как я, одинокие пожилые люди чаще всего становятся объектом повышенного внимания махинаторов. А теперь вопрос: если исходить из законодательства, в каком случае вероятность того, что меня смогут выселить, больше – когда приватизирую квартиру или когда она останется у меня по договору социального найма? Александра Чапцева».

– Хочу вас успокоить: для собственника квартиры оказаться на улице не по своей воле весьма затруднительно. Оно и понятно, ведь лишение собственности – это уже не столько жилищные, сколько гражданско-правовые отношения. Согласно Конституции РФ, никто не может быть произвольно лишен жилища, а реквизиция собственности возможна только по судебному решению.

Если не брать уголовно-правовой аспект проблемы в виде конфискации имущества за совершение преступлений, то даже за долги кредитору практически невозможно обратить взыскание на жилище должника, если для него и членов семьи, совместно проживающих с ним, оно является единственным пригодным для постоянного проживания местом (ст. 446 ГПК РФ).

Определенную опасность для собственника может представлять случай самовольной перепланировки жилища (ст. 29 ЖК РФ). При обнаружении правонарушения жилец обязан привести помещение в прежнее состояние в срок, который устанавливает уполномоченный государством орган по согласованию переустройства жилых помещений (в Москве это жилищные инспекции). Если же гражданин этого не сделает, то по решению суда жилье продается с публичных торгов. После продажи прежнему собственнику выплатят вырученные средства за вычетом расходов на организацию торгов, а покупателю поручат устранить перепланировку. Впрочем, суд может разрешить собственнику сохранить перепланировку, если она не нарушает права других граждан.

Еще один «сценарий», когда собственника можно выселить из квартиры, предусмотрен ст. 78 федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Эта статья разрешает обращать взыскание на квартиру (даже если она у гражданина единственная), если она получена по ипотеке. Поэтому при невозврате ипотечного кредита банк вправе продать жилье.

Для выселения же нанимателей существуют следующие основания. Во-первых, договор социального найма прекращается, если наниматель и члены его семьи выехали на другое постоянное место жительства. Во-вторых, договор можно расторгнуть, если жилец более шести месяцев не оплачивает жилищные и коммунальные услуги. Правда, и в этом случае выселить его можно только в судебном порядке. Нанимателя и членов его семьи переселят в другое жилье, размер которого соответствует нормам, установленным для общежития. В-третьих, наниматель теряет право пользоваться помещением, если он (или проживающие с ним лица) разрушают и портят квартиру.

Кроме того, в кандидаты на выселение попадают лица, которые используют жилые помещения не по назначению или систематически нарушают права соседей.

Таким образом, теоретически вам лучше приватизировать квартиру, так как по законодательству РФ оснований для выселения собственника намного меньше, чем для выселения нанимателя.

Слабое утешение?

«Мы с мужем и малолетним сыном занимаем 10-метровую комнату в коммунальной малогабаритной квартире. В двух других комнатах живет семья из четырех человек. Они стоят в очереди на улучшение жилищных условий десять лет, мы – семь. Такое общежитие при 6-метровой кухне и одном туалете с ванной на всех осталось единственным в нашем доме. А в жилищном отделе говорят: пока не надейтесь, так как квартиры могут быть выделены лишь тем, кто простоял в очереди 20 лет. Какие шаги можно предпринять, чтобы исправить ситуацию?
Екатерина О-ва».

– Согласно постановлению правительства Москвы от 2.05.2006 № 306-ПП «Об итогах выполнения городских жилищных программ...» в нынешнем году решено предоставлять жилые помещения всем внеочередникам, принятым на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года. То же самое касается первоочередников 1988 года постановки на очередь (для Зеленоградского округа – 1996 года), лиц, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий на общих основаниях до 1 января 1987 года (для Зеленоградского округа – до 1 января 1994 года), многодетных семей, которые имеют пять и более детей, проживают в коммунальных квартирах и общежитиях и встали на учет до 1 марта 2005 года (либо – до 1 января 2001-го).

Таким образом, быстро и бесплатно улучшить свою жилищную ситуацию вы сможете только в том случае, если вам удастся получить квартиру по договору социального найма вне очереди.

Согласно ст. 57 Жилищного кодекса РФ, вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, и ремонту или реконструкции не подлежат. Вне очереди идут также граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний (здесь стоит обратиться к постановлению правительства РФ от 16.06.2006 № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»).

Имеет смысл напомнить и об альтернативных вариантах улучшения жилищных условий, которые предполагают использование в той или иной степени собственных средств граждан. Согласно ст. 4 закона города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», все лица, принятые на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года, сохраняют право на улучшение жилищных условий не только путем предоставления им жилых помещений по договору социального найма. Они могут получить жилье и по договору коммерческого найма, и с помощью безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность. Еще вариант: приобрести квартиру, находящуюся в собственности города Москвы, с рассрочкой платежа и использованием заемных (кредитных) средств.

Советуем обратиться по этому вопросу в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы по вашему административному округу.

За двумя зайцами

«Я уже немолодой человек, а потому хочу продать свою 2-комнатную квартиру в столице и купить дом в Подмосковье, чтобы потом подарить его внукам, как дачное наследство. Но вместе с тем, я коренной москвич и не горю желанием расставаться с московской регистрацией, которая, помимо прочего, дает определенные льготы. Подскажите, какие у меня в данной ситуации есть юридические права на сохранение столичной регистрации?
Павел Серебряков».

– В соответствии с Конституцией РФ и международными актами о правах человека каждый гражданин Российской Федерации имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах России.

Согласно федеральному закону «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства...», в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом введен регистрационный учет граждан по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации. Общее правило, которое устанавливает этот закон, гласит: любой законопослушный гражданин обязан быть зарегистрированным именно по месту своего фактического постоянного места жительства, а также обязан пройти процедуру перерегистрации при смене места жительства.

Невыполнение этой обязанности может повлечь за собой применение мер административной ответственности, предусмотренных ст. 19.15 КОАП РФ, а именно наложение административного штрафа в размере от 15 до 25 минимальных размеров оплаты труда. При этом регистрация, как это неоднократно подчеркивал в своих постановлениях Конституционный суд РФ, носит уведомительный характер и сама по себе не подразумевает каких-либо гражданских или жилищных прав и обязанностей.

Советуем при принятии окончательного решения внимательно ознакомиться с постановлением правительства РФ от 17.07.1995 № 713 «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» (с изменениями от 23.04.1996 г., 14.02.1997 г., 16.03.2000 г., 14.08. 2002 г., 22.12. 2004 г.). А также – с постановлением правительства Москвы от 31.10.2006 № 859-ПП «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве».

Таким образом, сохранить «прописку», продав квартиру, вам, безусловно, не удастся, поскольку ни один новый собственник квартиры согласия на это не даст. Но вы можете не регистрироваться по новому месту жительства в Подмосковье и попробовать получить согласие родственников в столице на то, чтобы они лишь формально «прописали» вас к себе. В этом случае и льготы, и ощущение себя москвичом сохранятся, но вот с законом вы вступите в противоречие. Ведь каждый законопослушный гражданин России имеет право проживать на определенной территории без постоянной либо временной регистрации по месту пребывания как гость только в течение 90 дней подряд. А на 91-й день проживание без регистрации уже образует состав административного правонарушения.

Ответы подготовили юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов, И. Павловская, М. Болдинова, К. Сафонова

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев