Эксперты отвечают
Представим ситуацию. Человек трудился, не жалея сил, заработал деньги, решился взять ипотечный кредит, собрал справки, прошел банковские проверки, но пока бегал по инстанциям, выбранная им квартира значительно подорожала.
В столице рост цен замедлился. Однако наметившаяся стабилизация отнюдь не исключает таких сюжетов в будущем. Цены на московское жилье постоят-постоят да вряд ли пойдут вниз. Московский рынок живет по известным законам: период бурного или плавного роста сменяется относительно спокойным стоянием на месте. Заемщику нужно поймать удобный момент, чтобы не попасть в безвыходное положение.
В связи с этим наш вопрос экспертам: успевает ли сегодня заемщик воспользоваться ипотечным кредитом до того момента, когда подорожает облюбованная им квартира? Или ему приходится отказываться от услуг банка?
Стройки в дефиците
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России, директор Департамента рынка доступного жилья и ипотеки:
В сентябре–октябре наметилась некая временная стабилизация цен на рынке. Ожидается, что цены будут расти медленнее: на 1,5–2% в месяц. Это позволит людям воспользоваться ипотечным кредитом.
Но в целом ситуация остается сложной: избыточный спрос составляет 35–50%. То есть людей, желающих приобрести новое жилье, на 35% больше, чем предложений на рынке жилья. Повышенный спрос на жилье оказывает влияние на развитие ипотечного жилищного кредитования (которое, кстати, тоже увеличивает спрос). «Вымывается» более дешевое жилье, и возможности населения уменьшаются за счет высоких цен. До тех пор, пока мы не сумеем опережающим образом вводить жилье – на 13–15% в год, ситуация будет такой, какую мы имеем последние годы. И очень важно, чтобы эти 13–15% были реальными, а не «дутыми» величинами.
Нужно больше строить
Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка:
– Такая тенденция характерна для любого региона, где цены на квартиры растут от 3–5% в месяц. Особенно ярко это проявилось на московском рынке два месяца назад, когда продавцы повышали цену на квартиру прямо на сделке в банке. Однако стоит заметить, что ситуация на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга существенно изменилась. А, например, в Нижнем Новгороде ситуация остается сложной, и рынок предложений квартир на продажу очень мал, вследствие чего одобренные банком заемщики просто не могут купить квартиру. По нашим оценкам, ситуацию с быстро растущими ценами на рынке недвижимости может исправить только серьезное увеличение объемов строительства – с 45 млн. кв. м жилья, введенного в 2005 году, до хотя бы 150 млн. кв. м. Это позволит достичь определенного баланса между спросом и предложением.
Социальная ипотека стоит особняком. Там свои ставки по кредитам, своя стоимость жилья, которая в 2–3 раза ниже рыночной. Социальная роль этого механизма очень важна, и он нуждается в поддержке. Воплощаться он должен через рыночные механизмы посредством субсидирования ставки.
Заемщики учитывают рост цен
Константин Манченко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области:
– Действительно, такая тенденция существует, но существенного влияния на развитие ипотеки она не оказывает. Тем более что, начиная с сентября, рост цен на жилье заметно сократился. Но как показывала практика, потенциальные заемщики, зная эту тенденцию, делали заявки на кредит уже с учетом роста цен.
Сравните: Россия и Eвропа
Екатерина Богдан, специалист отдела ипотечного кредитования группы компаний «Пересвет»:
– Тенденция к стремительному росту цен на квартиры была характерна только до сентября 2006 года. В обозримом будущем стоит ждать повышения цен, но оно не будет таким резким. Сейчас наблюдается стабилизация цен на недвижимость. Но даже увеличение цены на 3–4% в месяц тормозит развитие ипотеки. Согласно банковской статистике, в начале 2006 года за счет роста цен размер суммы выдаваемых ипотечных кредитов вырос на 66,4%, но при этом их количество снизилось на 30–40%.
В мировой практике нормальной считается ситуация, когда стоимость приобретаемого жилья не превышает среднегодового дохода семьи за пять лет. Для многих российских заемщиков стоимость квартиры превосходит доход семьи на десять и более лет при непрекращающемся росте цен. В целом для получения ипотеки нужно исходить из приблизительной суммы выплаты по кредиту в месяц – не менее 1,5–2 тыс. долларов. Таким образом, на ипотечный кредит могут рассчитывать люди, получающие в месяц не менее 3–4 тыс. долларов.
В этих условиях банки идут на уступки: уменьшают первоначальный взнос, увеличивают сроки кредита, начинают снижать ставки. Но даже сейчас процентная ставка годовых составляет 11% в рублях и 9,5% в валюте, тогда как в странах Европы и США максимальная ставка не превышает 6%. А если учесть разницу уровня зарплаты в России и в европейских странах, то картина становится еще более удручающая.
Самое главное – есть средства или нет
Иван Грачев, председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья:
– Такая проблема существует не только в Москве, но и в других городах, где цены на недвижимость росли с огромной скоростью и составили около 70% за год. Однако значительного влияния на развитие ипотеки это явление оказать не может. Поскольку самое принципиальное в ипотеке – другое. А именно: есть ли средства у заемщика на первоначальный взнос, погашение кредита, выплату процентов. Как правило, ипотечный кредит берут те, у кого эти деньги есть. Все остальное – технологии, которые надо совершенствовать. Часть банков научилась решать проблему, часть научится.
Кстати, на будущий год я не прогнозирую такого роста цен, который мы наблюдали. Цены на недвижимость в Москве не сравняются с ценами Лондона, Нью-Йорка и Парижа, отчасти хотя бы потому, что поток нефтедолларов в Россию несколько снизится.
Что касается социальной ипотеки, то здесь все в руках местной власти. Налоговые поступления в казну растут из-за высоких цен на недвижимость, значит, должны быть средства для того, чтобы компенсировать рост цен для потребителей социальной ипотеки.
Спокойный рынок – сплошное удовольствие
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН):
– Такая ситуация существовала ровно 9 месяцев этого года. Был безумный рост цен, весной доходило аж до 10% в месяц. И действительно, у ипотечных брокеров и банков были большие проблемы. Из 100 одобренных банками заемщиков до сделки доходили не более 20. Но как только осенью прекратился рост цен, все эти сложности исчезли. Сейчас можно нормально приобрести квартиру по тем параметрам, какие были обговорены заранее.
Но, как это ни парадоксально, замедление темпов роста цен оказало негативное влияние на рынок ипотеки. По данным МАИН, количество ипотечных сделок за этот неполный год по сравнению с прошлым удвоилось. А сейчас, при благоприятных условиях, ипотечных кредитов стали брать меньше. Потому что люди, начитавшись газет, в которых сейчас с подачи властей все чаще звучит мысль о том, что мыльный пузырь цен лопнет, и квартиры подешевеют, заняли выжидательную позицию. Сейчас формируется отложенный спрос. Зачем, рассуждают люди, будем покупать за 150 тысяч долларов, если завтра цена снизится.
Могу в этой ситуации посоветовать следующее: решать свой жилищный вопрос нужно тогда, когда есть потребность и возможность. Когда рынок стабилен, это, безусловно, проще. Особенно тем, кто хочет просто, к примеру, сменить меньшую квартиру на большую. На спокойном рынке улучшать свои жилищные условия – одно удовольствие. И альтернативные сделки в это время почти всегда доходят до логического завершения.
Времена меняются на глазах
Михаил Гороховский, вице-президент МАР:
– Тенденция, которую вы описываете, продлится до момента, когда рост цен остановится, рынок стабилизируется. Скорее всего, это случится в следующем году. Большинство коммерческих банков, с которыми мы сотрудничаем, быстро реагируют на ситуацию на рынке. Некоторые банки в течение двух дней одобряют и личность заемщика, и приобретаемую квартиру.
От роста цен страдают не только заемщики. Сегодня до 50% сделок с квартирами – это так называемые обмены путем купли-продажи, или альтернативы. Люди готовы нести большие риски, въезжать в неотремонтированные квартиры и потом делать ремонт. Эти сделки потенциально конфликтны. Зачастую, все оформив, люди по полгода не могут въехать в новую квартиру. А в условиях роста цен на недвижимость из подготовленных риэлторами трех альтернативных сделок две распадаются.
Кстати, этого можно избежать. Банки предлагают новый продукт: кредиты на улучшение жилищных условий, которые дают человеку возможность взять кредит, купить новую квартиру, сделать в ней ремонт, переехать, а после этого продать свою старую квартиру по довольно большой цене. Такая программа очень востребована.
Потери –до 90 процентов!
Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Такая тенденция действительно имеет место. Как это часто бывает, она влияет на рынок двояко. С одной стороны, в банках резко уменьшилось соотношение между количеством одобренных ими заемщиков и количеством реально получивших после этого кредит. Некоторые банки сетовали на то, что весной и осенью терялись до 90 (!) процентов одобренных заемщиков. И в основном именно из-за того, что не успевали купить нужную квартиру на выделенные банком деньги. С другой стороны, бешеный рост цен увеличивает количество обращений за кредитами. При таком росте цен ипотечными заемщиками вынуждены становиться даже те, кто еще вчера мог справиться с покупкой самостоятельно.
Однако в целом осень порадовала нас ощутимыми предвестниками стабилизации ситуации в Москве и в ряде регионов. Так, по последним данным, количество квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Москвы, достигло уже 21 тысячи. Для сравнения скажу, что летом их было около 15 тысяч, а рекорд равнялся 24 тысячам. Так что мы уже ближе к максимуму, чем к минимуму.
Приближаемся к норме
Михаил Бусыгин, заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка:
– Сегодня можно говорить о том, что бурный рост цен на квартиры прекратился, и мы постепенно возвращаемся к росту в размере 1–2% в месяц. В этих, по нашим меркам, нормальных условиях после одобрения суммы кредита банком у клиента есть 3–4 месяца на то, чтобы найти квартиру. При этом количество предложений и срок продажи квартир на сегодня увеличились, так что острота проблемы уже спала.
Подождем февраля?
Роман Мурадян, генеральный директор брокерского дома «Золотые Ворота»:
– Сегодня 80% наших клиентов удается найти необходимую недвижимость. Многие покупатели отложили решение жилищного вопроса до момента остановки цен. Думается, активно ипотека заработает с февраля 2007 года, когда клиенты поймут, что цены стабилизировались, никаких резких движений (падений, роста) не будет.
Уверен, что ипотека в ближайшем будущем сильно изменит рынок недвижимости. Вероятно, что уже в следующем году каждая третья сделка будет проходить с помощью ипотеки.