Хороший клиент – корпоративный клиент
Многие банки, рекламируя свои ипотечные программы, заявляют о льготных условиях и скидках корпоративным клиентам. Корпорации давно уже стали лакомыми кусочками, за предоставление кредитов которым сражаются банкиры.
Сегодня мы поговорим о том, что понимается под корпоративным кредитованием, насколько распространен такой вид ипотеки сегодня. Рассмотрим схему оформления подобных кредитов и узнаем, существуют ли банки, с точки зрения корпораций, предлагающие самые интересные программы.
Поищем отличия
По мнению генерального директора брокерской компании «ФОСБОРН ХОУМ» Василия Белова, основное отличие корпоративной ипотеки от обычной – в более низких кредитных ставках и в сниженных требованиях по подтверждению дохода. Банки могут предоставить «интересным» клиентам и послабления по мораторию на досрочное погашение кредита. Либо понизить комиссию.
Ипотечные договоры с сотрудниками крупных компаний, с юридической точки зрения, оформляются по той же схеме, что и с обычными заемщиками. Как правило, заемщиком выступает не компания, а человек – физическое лицо. Интерес банков к корпорациям обусловлен тем, что кредиторы, работая с крупными организациями, приобретают больше клиентов. Банки рассчитывают на востребованность ипотеки сотрудниками крупной компании. Поэтому готовы делать скидки по процентам, а также рассматривать «серый» доход даже в тех случаях, когда от других клиентов потребовали бы подтверждения «белого».
Логика банков: корпоративные заемщики – надежные клиенты. Вероятность того, что они по какой-то причине откажутся платить, потеряют источник дохода, меньше, чем у других людей, пришедших в банк за кредитом «с улицы».
Возможность получения кредитов с «корпоративными скидками» и льготами по предоставлению документов интересна компаниям, в которых официально декларируется не весь доход сотрудников. Ведь если всю зарплату сотрудника работодатель подтвердил по форме 2НДФЛ, то никаких отличий в пакете документов не существует. Если подтвержден официально не весь доход, то обычно с каждой конкретной компанией банк согласовывает процедуру устного подтверждения. Но, несмотря на то, что доход сотрудника корпорации будет подтвержден устно, справку по форме 2НДФЛ все равно придется предъявить, хотя бы на минимальную сумму.
Выгодно всем!
Сегодня своим сотрудникам предлагают купить жилье с помощью ипотеки в основном предприятия металлургической, горной, нефтяной и газовой промышленности, а также западные компании. Среди корпоративных клиентов банков много и IT-компаний. Чем интересна такая форма приобретения жилья корпорациям? Наверное, тем, что в 90 процентах случаев они не являются поручителями своих сотрудников и не участвуют в ипотеке своими капиталами. Они предоставляют банку доступ к своим сотрудникам, а за это сотрудники получают льготы и скидки. Но расплачиваются за кредит из своего кармана…
Покупают все: от стажера до топ-менеджера
Отличается ли недвижимость, которую покупают корпоративные клиенты, от жилья, приобретаемого обычными заемщиками? В большинстве случаев нет. Приобретаются и шикарные загородные дома, и небольшие квартирки в Подмосковье. Связано это с тем, что, несмотря на работу в одной корпорации, все-таки доход у сотрудников разный. Например, молодые специалисты могут позволить себе небольшую квартирку за городом, а топ-менеджеры – шикарные апартаменты или роскошный коттедж.
Кто оформит кредит
Допустим, предприятие предложило сотрудникам поучаствовать в корпоративной ипотеке. Кто будет собирать все документы? В каждом случае это происходит по-разному.
Сначала банк для сотрудников каждой компании разрабатывает стандартный пакет документов, необходимый для получения кредита. А дальше все зависит от взаимных договоренностей. Конечно, личные документы, такие, как ксерокопии паспорта супруга или диплома об образовании, никто, кроме сотрудника, не соберет. Но на сборе других справок, например, о подтверждении дохода, на оформление страховки, можно сэкономить время.
«Для корпоративных клиентов, как, впрочем, и для любого человека, конечная цель – не получение ипотечного кредита, а покупка жилья, – считает Василий Белов. – Поэтому в работе с крупными компаниями важно предоставить комплексный спектр услуг. Например, не только дать возможность сотрудникам корпораций на льготных условиях получить кредит, но и подобрать, оформить квартиру».
О процентных ставках
Насколько отличаются процентные ставки, зависит от стратегии, которую выбрал банк. В одном банке корпоративных клиентов привлекают снижением процентной ставки аж на процент, в другом – лишь на половину. Понижение ставок для сотрудников организаций больше, чем на 1%, в столичной практике пока не применяется. Но специалисты ипотечного рынка советуют присмотреться и к программам тех банков, которые готовы немного снизить проценты. Связано это с тем, что, как правило, банки, значительно понижающие ставки, изначально предлагают менее интересные программы. Распространена и такая политика банков: декларируются высокие процентные ставки. Но дальше для привлечения корпоративных клиентов банкиры выстраивают заманчивую систему скидок. Из-за того, что визуально скидка кажется большой плюс предлагаются другие бонусы, предложение со стороны может казаться интересным. Но, если разобраться, то окажется, что предложение не многим отличается от программ ведущих банков для корпоративных клиентов.
Не путайте корпорацию с поручителем
Как могут сложиться взаимоотношения корпоративных заемщиков с банками в дальнейшем? Вдруг у сотрудника компании возникнут финансовые трудности?
Вариантов развития ситуации несколько. Но всегда надо учитывать, что компания, не являясь поручителем, не несет финансовых рисков. Сегодня крайне редкие случаи, когда компания-работодатель готова выступить поручителем по ипотечному кредиту своего сотрудника. Поручительство интересно банкирам, а не работодателям. Если, например, сотрудник фирмы берет кредит на 15 лет, то работодатель, становясь поручителем, на весь этот срок принимает на себя финансовые риски. А ведь никто не знает, как сложатся отношения с сотрудником у компании через год, три, пять. Вдруг сменится руководство, человек уйдет из компании, а организация все равно обязана будет гарантировать платежеспособность заемщика.
Поэтому, если проблемы с платежеспособностью и возникают после оформления кредита, то решаются они, как и в случае с обычными заемщиками.
Вариант 1. Заемщик теряет трудоспособность. В этом случае страховая компания выплачивает его обязательства по кредиту.
Вариант 2. Заемщик трудоспособен, но потерял работу. Банки декларируют, что готовы на диалог, на предоставление отсрочки по выплате кредита, если они видят, что проблема устранима.
Вариант 3. У заемщика кризисная жизненная ситуация, и он не готов дальше выплачивать кредит. В этом случае ситуация может развиваться по нескольким сценариям.
Например, если кредит взят на небольшой срок, то банк готов пересмотреть условия кредита и удлинить срок. Можно на 20 лет растянуть десятилетний кредит. Таким образом, ежемесячные выплаты значительно уменьшатся. Если кредит долгосрочный и больше его растягивать некуда, то с согласия банка заемщик может продать квартиру и на вырученные деньги погасить кредит.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Генеральный директор брокерской компании «ФОСБОРН ХОУМ» Василий Белов:
— «Почему корпорации предпочитают работать с одним и отвергают предложения другого банка? Существуют ли какие-то универсальные банкирские «конфетки-завлекалочки» для корпоративных клиентов?»
– Наверное, основная «конфетка» – в индивидуальном наборе предложений для каждого корпоративного клиента. Из 113 банков, работающих с ипотекой, большинство предлагает корпоративные программы. Компаниям делают скидки крупнейшие банки: Сбербанк, ВТБ, Росбанк, Уралсиб, Райффайзен и т.д. Для каждого клиента, каждой компании банки выдвигают свои предложения. Например, в некоторых компаниях у сотрудников «серый» доход. Для них важно, чтобы в рамках корпоративной программы банк мог, не требуя дополнительного подтверждения, учитывать весь доход сотрудников. Для некоторых корпораций более важно иметь низкую кредитную ставку. Не существует универсальной, лучшей для всех корпоративных клиентов программы какого-то отдельного банка.
Как правило, если корпоративные клиенты обращаются к ипотечным брокерам, то среди банков проводится тендер на право кредитовать ту или иную компанию.
Сотрудничая с корпоративными клиентами, можно реализовывать интересные проекты, в рамках которых люди могут приобрести действительно доступное жилье, как, например, это делает крупная российская промышленная группа, владеющая производством в одном из небольших северных городов. Там комбинат является градообразующим. Сегодня в этом городе сложилась следующая ситуация. На вторичном рынке жилья продается все меньше, а строительство не ведется, так как регион считается удаленным. Ипотека там не развита. Но компания собирается строить дома для сотрудников комбината. Финансирование будет проходить в два этапа. Сначала один из крупных российских банков будет финансировать это строительство компании-работодателю. Как только строительство дома будет подходить к завершающей стадии, квартиры в нем через тот же банк будут проданы по ипотеке сотрудникам. Таким образом, работодатель в течение двух лет полностью вернет вложенные в строительство жилья средства, а его сотрудники получат квартиры по ипотеке. Причем люди купят жилье по действительно выгодным ценам, которые будут формироваться из себестоимости строительства. Это реальный пример реализации доступного жилья и возможностей корпоративной ипотеки…
НАШЕ МНЕНИЕ
Если квартира нужна, стать участником корпоративной ипотеки – шоколадная мечта сотрудника любой организации. Ставки ниже, собрать документы проще. Брокерские компании объявляют тендеры среди банков на право кредитовать… Жаль, что таких корпораций немного.