Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 09 ноября 2006 г. 11:26
Публикация в газете: №45 (616) от 09 ноября 2006 г.

Унесенные метром

Унесенные метром

Еще недавно студенты, вернувшись с летних каникул, заметно оживили рынок аренды жилья – цены поползли вверх. Сейчас, по мнению аналитиков, ажиотаж спал, все «устаканилось», и для нанимателей наступил «бархатный сезон».

-Осенний всплеск позади, – считает первый вице-президент корпорации «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский. – Соотношение спроса и предложения уравновесилось, рост цен на аренду квартир прекратился. Сегодня минимальная цена аренды однокомнатной квартиры эконом-класса на окраине Москвы составляет порядка $600 в месяц, двухкомнатной – $800, а трехкомнатные квартиры спросом почти не пользуются. Их аренда обходится по цене двухкомнатных. Понятно, что все это усредненные данные, и сегодня на окраине столицы вполне можно снять квартиру за $500. Другое дело – какая это будет квартира, и какими могут оказаться «сюрпризы»... Примерно так же оценивает ситуацию и заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Мария Жукова. Она считает, что пик спроса на аренду жилья в целом по рынку пришелся на август. А в сентябре спрос и предложение практически уже сравнялись. Больше всего, по мнению М. Жуковой, в сентябре предлагалось двухкомнатных квартир со стоимостью найма от $1000 до $ 3000 (50,24 процента от общего числа предложений). 17,29 процента пришлось на дорогое жилье (свыше $3000 в месяц). Ну а самых востребованных недорогих квартир на рынке пока не густо. По крайней мере, доля квартир в диапазоне $450–750 и $750–1000 составляет соответственно лишь 13,84 и 17,93 процентов. А спрос на них превышает предложение в первом случае в три раза, во втором – в 1,8.
Кто тут белый и пушистый?
Московский рынок аренды постепенно «белеет», хотя, конечно, процесс идет медленно и затрагивает пока наиболее дорогие (по цене свыше $1000 в месяц) квартиры. Такое мнение высказала руководитель департамента аренды корпорации «Рескор» Ольга Владиславлева. По ее словам, в 2005 году налоги от сдачи платили примерно 20 процентов владельцев дорогих квартир. Сегодня – почти 40. Чем объясняется небывалый рост сознательности? В первую очередь тем, считает О. Владиславлева, что собственники дорогостоящих апартаментов понимают: их шансы попасть в поле зрения налоговых органов особенно велики. Кроме того, дорогие квартиры нередко снимают для своих сотрудников иностранные фирмы – в этом случае деньги проводятся через бухгалтерию, и утаивать их совершенно невозможно. Правда, арендодатели не сдаются и «ищут варианты» – стараются «повесить» траты на снимающих (они просто говорят, что платежи, проведенные «в белую», надо увеличить на 13 процентов). Что же касается дешевого сегмента, то здесь платящих налоги пока очень мало. И связано это, по мнению аналитиков рынка, не столько с тем, что хозяева квартир не хотят светиться или боятся налогов, просто у них... такой менталитет. Хотя и без менталитета дополнительная накрутка в 13 процентов мало кому нравится.
Два разных бизнеса
Темпы роста цен на жилье падают. Отразилось ли это на рынке аренды? – Никак не отразилось, потому что эти два рынка практически никак не связаны между собой, – считает директор по маркетингу Бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская. – На протяжении длительного времени ставки на аренду жилья растут приблизительно теми же темпами, что и рост реальных доходов у населения. То есть повысилась зарплата – жди повышения аренды. Рынок недвижимости живет по другим законам. Покупать квартиру только с целью сдачи ее в аренду давно не выгодно. Рассмотрим простой пример. «Двушка» в районе станций метро «Кожуховская» или «Дубровка» стоит приблизительно $200 000. Стоимость аренды такой квартиры без супер-ремонта и новой мебели не превышает $850. Таким образом, срок окупаемости даже с учетом роста арендных платежей составит около 15 лет. Вложение будет целесообразным, если конечная цель – не получение скорой прибыли, а долгосрочная инвестиция. Например, чтобы у ребенка, когда вырастет, было отдельное жилье, или чтобы обеспечить себе безбедное существование в старости. В последнее время появились разговоры, что цена квадратного метра элитного жилья такова, что выгоднее его снимать, чем покупать. – Я с этим в корне не согласна! – говорит руководитель департамента аренды элитных апартаментов компании «Контакт – Элитная Недвижимость» Мария Пехтерева. – Это две непересекающиеся группы людей. И каждая из них живет по своим законам. Увеличение цен на рынке продаж привело к сокращению потребительских возможностей, но это касается только эконом- и бизнес-класса. Рынок же элиты активен как в продажах, так и в аренде: сегодня на нем нет недостатка ни в предложениях, ни в спросе. А в том, что квартиры порой простаивают, виноваты, как правило, их хозяева. Арендатор хочет снять жилье, отвечающее европейским стандартам, а владелец не торопится осуществить вложения в ремонт соответствующего уровня и качества. Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.