ЭКСПЕРТЫ ОТВЕЧАЮТ

На вопрос корреспондента «КР»: какой же будет норма, касающаяся прав семьи собственника? Отразится ли она на развитии ипотеки, или никак на нее не повлияет?

Плохое законодательство, высокие ставки

Максим Каталов, директор агентства недвижимости «Открытая компания»:
– Как профессионала рынков, в том числе ипотечного, меня, в первую очередь, интересует прозрачность закона и его логичность. Право распоряжаться своим имуществом, без учета мнения кого-либо, считаю логичным.
Противники данной нормы утверждают, что часть 5 статьи 31 Жилищного кодекса якобы напрямую подталкивает собственника к продаже квартиры. Что это, мол, приведет к резкому увеличению количества бездомных и серьезно криминализирует рынок жилья. Мне как-то всегда представлялось, что бездомные и криминал в нашей стране – суть совсем других обстоятельств.
Наверное, правы и те, кто утверждает, что нельзя на улицу «выписывать» членов своей семьи, хоть бывшей, хоть настоящей. А также правы и те, кто считает, что нарушение его прав собственника из-за того, что он когда-то зарегистрировал по доброте душевной племянника, неприемлемо. Истины все равно не достичь.
Нужны правила, четкая система координат. А также просто всем надо смириться с новыми реалиями. Каждый должен понимать, например, применительно к теме разговора, что если его кто-то зарегистрировал на своей жилой площади – это не основание для шантажа. И, наоборот, если регистрация в квартире нечто большее, чем предоставление права там проживать – оформляйте свои права соответствующим образом, заключайте брачные контракты, переоформляйте права собственности, заключайте договора пользования, регистрируйте залоги и обременения. Закон дает необходимые инструменты.
Что касается развития ипотеки, то и до введения нового кодекса, она развивалась. Тормозит ее развитие совокупность многих иных факторов и, наверное, пока это хорошо. Иначе беспредельному росту цен появилось бы оправдание и поддержка. Другое дело, что в отдаленной перспективе не видать нам низких ставок кредитов, если законодательство не будет современным.

Народ приспособится!

Алексей Рогожкин, заместитель начальника правового отдела холдинга «Мономахъ»:
– Внесение этой или другой поправки не сможет затормозить рынок ипотеки в Москве и Московской области. Ведь характерной особенностью этого рынка является умение тех, кто занимается ипотекой, приспособиться к изменениям в жилищном законодательстве. А возможность приспособиться будет выражаться в том, что скорее всего банк установит более жесткую ответственность заемщика.
В том случае, если заемщик не погашает кредит в намеченный срок, он обязан будет выплатить заимодавцу (банку) штраф или неустойку в размере, определенном в договоре ипотеки. Поэтому перед заключением такого договора банки будут письменно оговаривать с заемщиком дополнительные условия предоставления кредита. Одно из таких условий – заключение между собственником и совместно проживающими с ним членами семьи соглашения о порядке пользования жилым помещением, которое станет предметом залога по договору ипотеки (п. 2 ст. 31 ЖК РФ). И в этом дополнительном соглашении банковские работники пропишут механизм, позволяющий обратить взыскание на предмет ипотеки (квартиру) при несостоятельности должника, а также в случае изменения его семейного положения и по иным основаниям. Одним словом, нет согласия родственников – нет и кредита.
А предлагаемые поправки, если их примут, не смогут существенно повлиять на развитие ипотечного кредитования в России. Они будут иметь опосредованное отношение к правоотношениям, возникающим при ипотечном кредитовании. Для банков и заимодавцев, предоставляющих ипотечные ссуды или займы, «кошмарным сном» могли бы стать поправки или изменения, к примеру, в федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Именно этот закон регулирует правоотношения, возникающие между участниками ипотеки.

Не оставить бы лазеек

Виктор Котов, директор департамента операций с недвижимостью агентства недвижимости «Домострой»:
– Если мы хотим иметь цивилизованный ипотечный рынок, законом в обязательном порядке должны учитываться и охраняться права добросовестных покупателей и кредиторов. Логично предположить, что если государство ввело понятие «собственность», то право распоряжения должно быть только у собственника. Если объект приобретен с использованием заемных средств и оформлен залог, то у залогодержателя не должно существовать никаких препятствий для возврата вложенных средств, естественно, в рамках закона. Залогодержатель, в случае финансовой несостоятельности заемщика, должен иметь возможность реализовать залог без лишних трудностей и преград.
Поправка (в той редакции, которая была представлена на первое чтение. Прим. ред.) увеличит риски невозврата для кредитных организаций и создаст дополнительную преграду на пути развития рынка ипотеки. Банки будут вынуждены искать обходные пути для снижения риска потери залога. Возможно, банки будут урезать в правах заемщика и включать в кредитный договор положение о том, что заемщик является единственным собственником и не имеет права никого «прописывать» в приобретенную по ипотеке квартиру.
Если оставить возможность продления срока пользования квартирой или домом, то лазейка «собственник-пользователь» может быть использована недобросовестными заемщиками. Например, заемщик взял ипотечный кредит, приобрел квартиру, зарегистрировал супругу, детей и объявил себя неплатежеспособным. Супруга может заявить, что ей некуда выезжать. Выплачивать кредит она не должна, поскольку не являлась заемщиком, не подписывала кредитного договора. Дети также не являлись заемщиками у банка, выезжать им тоже некуда. Судебное разбирательство затянется на очень длительное время. За этот срок увеличится задолженность по кредиту, так как накапливаются пени. Это только усугубит участь должника.
Но вне зависимости от того, будет ли принята данная поправка или нет, необходимо четкое правовое обеспечения механизма сделок с использованием ипотеки. И кредитная организация, и заемщик, и покупатель должны знать свои права и обязанности, должны иметь четкое представление о возможных вариантах развития событий и что может последовать за каждым конкретным действием. Только при наличии отлаженной, непротиворечивой законодательной базы можно ожидать реализацию потенциала российского ипотечного рынка.

Нужно определиться со сроками

Наталья Конева, директор центра корпоративного обслуживания брокерского дома «Золотые Ворота»:
– Банки могут ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов под залог квартир, а именно: выдвинуть обязательное требование об отсутствии регистрации кого бы то ни было в заложенной квартире. Разумеется, это ограничит число желающих взять кредит на таких условиях.
На самом деле, банки сталкиваются с проблемами при выселении зарегистрированных в заложенных квартирах родственников и сегодня. Согласно действующему законодательству, третьи лица утрачивают право пользования жильем в момент его продажи – в том числе банком в случае неспособности заемщика вернуть кредит. Но на практике невозможно продать квартиру с зарегистрированными в ней людьми. И, если они не дают согласия на освобождение квартиры и снятие с регистрационного учета, то выдворены могут быть только по решению суда.
С другой стороны, если раньше обращение в суд для банков было крайней мерой, то теперь оно станет обязательной практикой в случае, если в заложенной квартире кто-то зарегистрирован. К тому же, сегодня сроки, которые может установить суд для освобождения квартиры, ничем не ограничены. Это может быть и полгода, и 10 лет. Если уж вводить такие изменения в законодательство, то нужно четко прописать максимальные сроки для выселения зарегистрированных родственников, чтобы банки могли планировать свою работу.