ЭКСПЕРТЫ ОТВЕЧАЮТ
на вопрос корреспондента «КР»: так банковская или накопительная система лучше?Валерий Казейкин, первый вице-президент МАИФ:
– Для стран с переходной экономикой предпочтительнее использовать накопительные схемы. Они связывают излишнюю денежную массу и помогают снизить инфляцию. Об этом свидетельствует положительный опыт послевоенной Германии и Австрии, а также современной Венгрии, Чехии, Словении, Польши и других стран. Кроме того, средства от накопительной ипотечной программы, к примеру, ССК идут непосредственно в строительство, что стимулирует приток налогов во все уровни бюджетов.
Наталия Михайлюк-Шугаева, руководитель пресс-службы одного из московских агентств недвижимости:
– Наибольшее распространение в мировой практике на рынке ипотечных кредитов получили американская и немецкая (или европейская) системы.
Американская модель обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. Суть же немецкой системы заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка, который формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений – строительно-сберегательных касс (ССК).
Основным достоинством немецкой системы является ее полная прозрачность. Поскольку, согласно германскому закону о ССК, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.
А так как ССК привлекает средства по ставкам ниже рыночных, то это дает им возможность выдавать кредиты по ставкам, которые тоже ниже рыночных. Низкая доходность депозита – своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии ССК уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых. Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения его платежеспособности.
Но пока попытки создать в России сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а как строительные не принесли желаемого результата. Период накопления тут заменялся периодом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования – периодом покупки квартиры в рассрочку или аренды с правом выкупа. В таких организациях заемщик подвергался огромным рискам, поскольку часто продавцы завышали стоимость квартиры, а в том случае, если по какой-либо причине строительство здания останавливалось, долевой участник терял все свои деньги.
Олег Слобожанин, президент холдинга «Мономахъ»:
– В нашей стране как банковская ипотечная система (так называемая «американская»), так и небанковская («немецкая»), в основе которой лежит принцип взаимного кредитования участников, имеют право на существование.
Преимущество банковской системы: кредит выдается заемщику сразу же после одобрения кредитным комитетом. Недостатки: более высокая по сравнению с некоммерческими организациями, осуществляющими принцип взаимного кредитования, цена заемных средств; длительность и трудоемкость сбора и подготовки необходимых банку документов; неготовность банков кредитовать обменные операции (одну квартиру продал, другую – купил); жесткие требования к материальной обеспеченности, возрасту и здоровью клиента.
Небанковская ипотечная система представлена в стране несколькими типами кооперативных организаций (ЖСК, ЖНК, КПКГ, ПК), из числа которых наиболее функциональным и гибким представляется ПК – потребительский кооператив.
Преимуществом небанковской ипотечной системы является отсутствие вышеперечисленных недостатков банковской. Кроме того, если кооператив интегрирован в структуру, осуществляющую риэлторские, инвестиционные, страховые функции, как это имеет место, например, в нашем холдинге, то в этом случае для клиента реализуется принцип «одного окна»: все, начиная от выделения ссуды до оформления права собственности клиента на приобретенное для него жилье, осуществляет интегрированная структура.
Недостатком кооперативной системы является неизбежное, в силу природы общего паевого фонда, ожидание пайщиком выделения недостающих ему для покупки жилья средств (от нескольких недель до полугода, в зависимости от величины накопленной пайщиком доли стоимости квартиры). Правда, и здесь есть новации – программы индексации доли накоплений пайщика в процессе ожидания выделения ссуды пропорционально темпу роста цен на жилье.
Иван Грачев, председатель экспертного совета Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья:
– Сказать однозначно, что одна из этих систем лучше, другая хуже, нельзя. Человек, готовый взять долгосрочный кредит, должен иметь право выбора – воспользоваться банковской ипотекой или накопительной системой. Если у него нет 30% от стоимости квартиры, и банковская ипотека недоступна, целесообразно создать накопительный счет и открыть кредитную историю. Для этого необходима система сбора денег, следовательно, необходимо принимать жизненно важный закон о строительно-сберегательных кассах. Правда, сегодня в условиях масштабного, бесконтрольного роста цен на жилье выгоднее взять ипотечный банковский кредит. Но это выгодно с точки зрения человека, который имеет солидную сумму для первоначального взноса и гарантированный заработок на 10 – 20 лет. Таких людей немного, процентов 15 в нашей стране. И чтобы заработал проект «Доступное жилье», необходимо включить доступные для большинства населения нашей страны накопительные схемы. Замечу, что жуткий рост цен, обусловленный, в частности, снижением темпов жилищного строительства, вообще несовместим с проектом «Доступное жилье». Предложение нового жилья на рынке должно составлять не менее 10% в год, то есть прирост жилья должен быть выше или хотя бы в пределах инфляции.