Год имени покупателя
Что ждет нас в наступившем году: будут цены на квартиры в столице падать или расти; долго ли продлится стабилизация на рынке недвижимости; будут ли новостройки как в прошлые годы раскупаться на нулевом цикле?
Своими прогнозами о ситуации на рынке недвижимости в ближайшем будущем поделились участники восьмого заседания Международного ипотечного клуба.
Банковский кризис, осенняя стагнация…
Прогнозы на год наступивший непосредственно связаны с ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости в году минувшем. Участники заседания пришли к выводу, что если «летний банковский кризис» затронул в основном столичный рынок недвижимости, то «осенняя стагнация на рынке жилья» – явление общероссийского масштаба. По мнению экспертов, в том числе и президента Международного ипотечного клуба, депутата Госдумы Оксаны Дмитриевой, цены на нефть в ближайшей перспективе вряд ли будут падать, а это значит, что некая экономическая стабильность в нашем обществе в новом году вполне реальна. А вот для инвестиционного бума, который был бы весьма кстати для подъема российской экономики, увы, нет никаких предпосылок – ни на уровне законодательства, ни тем более на уровне решений правительства. Так что самый реальный прогноз, – это стагнация на рынке недвижимости.
Варианты: оптимистический…
С тем, что серьезных потрясений на рынке недвижимости в наступившем году не произойдет, согласны и аналитики рынка недвижимости. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает наиболее вероятным, что цены на московские квадратные метры к концу следующего года останутся на том же уровне, что и сейчас.
Правда, существуют так называемые «оптимистичный» и «пессимистичный» прогнозы с точки зрения развития экономики. Если экономическая ситуация в стране будет развиваться положительно, то цены на московскую недвижимость вырастут к концу наступившего года где-то процентов на десять.
…пессимистический
Как считает Олег Репченко, возможно, ситуация будет развиваться и по пессимистичному сценарию. Вероятность отката цен назад на московском рынке недвижимости по-прежнему сохраняется.
Упадут или нет цены на московские квартиры, будет зависеть от многих обстоятельств.
Аналитики рынка жилья полагают, что падение цен на квартиры в московских новостройках в ближайшее время может быть связано с финансовым состоянием компаний-застройщиков. Ведь сегодня ситуация складывается следующим образом. Банки неохотно кредитуют компании-застройщики. Еще год назад квартиры в новостройках на ура продавались на уровне котлована. Застройщики выставляли на продажу квартиры в доме, который еще не начинал строиться. Сейчас интерес покупателей к таким новостройкам значительно ослаб. А многие банки кредитовали застройщиков, как выяснилось, именно под ажиотажный спрос на столичные квадратные метры. Когда покупательский спрос упал, банкам захотелось других гарантий. А финансовые документы и балансы большинства компаний-застройщиков далеко не прозрачны.
На падение цен на недвижимость в столице могут повлиять и заявления чиновников, связанные с формированием рынка доступного жилья. По мнению Олега Репченко, если в СМИ будет постоянно обсуждаться тема дороговизны столичных квартир, и свое мнение на этот счет будут высказывать чиновники, то это значительно повлияет на снижение спроса. Потенциальные покупатели замрут в ожидании.
К мнению аналитиков о том, что на падение цен на рынке московского жилья могут повлиять СМИ и высказывания компетентных лиц, присоединяются и риэлторы. Простой пример. В одном из столичных агентств были сформированы фокус-группы среди потенциальных покупателей недвижимости. Людям задавали вопрос: почему они не решились сейчас покупать квартиру? Оказалось, что на третьем месте по значимости было ожидание того, что цены начнут падать. Ведь всем хочется надеяться на лучшее.
Третий вариант
Некоторые риэлторы считают, что ситуация на рынке столичных новостроек, а, следовательно, и на вторичном рынке, может развиваться еще по одному сценарию.
«Сейчас банки притормозили финансирование застройщиков в связи с тем, что у них недостаточно прозрачны документы, – делится предположениями генеральный директор агентства недвижимости «Университет» Оксана Ковалева. – Поэтому у многих компаний дефицит финансирования. Они вынуждены сбрасывать цены на квартиры в строящихся домах для того, чтобы как-то продать жилье. С одной стороны, ситуация говорит о том, что цены будут понижаться. С другой стороны, вряд ли за короткий промежуток времени взаимоотношения банков и застройщиков удастся упорядочить. Падение цен произойдет, потому что застройщикам надо СЕЙЧАС решать свои финансовые проблемы. Но при этом стабилизации не будет. Через полгода – год цены на недвижимость в столице опять поползут вверх».
Ипотека оживляет рынок
«Ситуация на рынке недвижимости во многом связана с развитием ипотечных программ и в столице, и в целом по стране», – считает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Сапожников.
В некоторых российских регионах ипотечные программы уже помогают и будут помогать решать квартирные вопросы многих людей. Например, в ближайшее время в Белгородской области планируется оформить в собственность граждан 40 000 земельных участков под индивидуальное строительство. Причем стоимость участка размером в 15 соток обойдется белгородской семье в 6000 долларов с рассрочкой платежа на 10 лет. Уже сейчас в области около 3000 земельных участков, на которых выстроены индивидуальные дома в рамках этой ипотечной программы.
Ипотека способствует оживлению на рынке недвижимости в другом российском городе – Торжке. Там работает аккредитованное при Сбербанке агентство недвижимости. Год назад Сбербанк в этом городе запустил программу ипотечного кредитования. В городе – население 30 000 жителей. Единственное работающее предприятие – завод по выпуску пожарной техники. Средняя зарплата – 6000 рублей. При таких скромных экономических показателях в этом городе 20 сделок в месяц заключается в рамках ипотечной программы Сбербанка. Для такого маленького города – это много. Кроме того, за год с момента внедрения ипотеки цены на жилье здесь выросли в два раза. То есть развитие ипотеки в чистом виде на почве, которая для этого была не очень подготовлена, увеличило цены вдвое и намного увеличило количество сделок.
Подготовила Наталья Агафонова
ВСЕ-ТАКИ ГОД ПРОДАВЦА
Григорий Полторак, президент корпорации «Бест–недвижимость».
– Сейчас рынок недвижимости постепенно оживает. Покупатели осознают, что цены сильно снижаться не будут, и нужно решать свои жилищные проблемы уже сейчас.
Вряд ли строительный комплекс в ближайшее время будет значительно наращивать темпы строительства и удовлетворит платежеспособный спрос. Поэтому в наступившем году все еще будет рынок продавца, а не покупателя.
Недвижимость – слишком дорогой товар, его неразумно приобретать за наличные деньги. В развитых странах квартиру покупают в кредит на 20–30 лет. За нее платит не одно поколение. Мы к этому, безусловно, придем. Есть много сложностей и препятствий на пути: например, отсутствие «длинных» денег в российских банках, кредитных историй и «белых» зарплат у наших клиентов. К сожалению, сегодня многие граждане не знают всех преимуществ приобретения жилья в кредит. Хотя очевидно, что в современных экономических условиях выгоднее купить сегодня и платить проценты, нежели много лет копить деньги.
Не думаю, что в следующем году произойдет значительное уменьшение первоначального взноса по кредиту. Это не очень оправдано с точки зрения повышения рисков банков. Но новый пакет принятых Думой законов, приход западных игроков на ипотечный рынок должны привести к снижению процентных ставок и существенно расширить спрос.
Психологическим барьером для потенциального ипотечного клиента является 10-процентная ставка, то есть рубеж, ниже которого процент по кредиту будет ближе к арендной плате. Когда этот барьер будет преодолен, развитие ипотеки пойдет опережающими темпами. Умеренный рост цен тоже стимулирует развитие ипотеки, оправдывая получение кредита и уплату процентов. Люди понимают, что лучше купить сегодня, чем через год, когда цены будут выше.