18:13:52
14 июня 2024 г.

Буферная технология, или Особенности национального жилищного фонда

Рынок комнат. Исключительно российская черта – такого в мире нигде нет. Еще 10 лет тому назад купить комнату в коммуналке было сложно, а сегодня можно без проблем приобрести хоть приватизированную, хоть неприватизированную комнату.Если комната муниципальная
Объявления о покупке-продаже неприватизированных комнат встречаются довольно часто. Как такое может быть? Как купить или продать комнату, которая принадлежит государству? Помогает разобраться нам в этих тонкостях вице-президент корпорации «РЕСКОР» Анна Ягиш.
– Действительно, при сделках с неприватизированными комнатами нет чистой покупки или продажи. Здесь все делается через обмен.
Например, гражданин М хочет купить комнату в коммунальной квартире у гражданина Х. Но так как комната не приватизирована, то собственностью гражданина Х она не является. Поэтому продать напрямую он ее не может. Тогда он обращается в агентство недвижимости. У нас же для проведения таких операций имеется приватизированная площадь, так называемый «буфер». Мы берем доверенность у покупателя и оформляем на него этот приватизированный буфер. Затем через агентство «Мосжилсервис» производим обмен принадлежащего гражданину М буфера на комнату в коммунальной квартире, которую по праву найма занимает гражданин Х. Затем гражданин Х, получивший в собственность буфер, продает нам обратно буфер и получает свои деньги. А гражданин М получает обменный ордер и вселяется в коммунальную квартиру на правах социального найма.
Эту технологию освоили также «черные» маклеры и достаточно успешно ею пользуются. Но я бы не советовала к ним обращаться. У них стоимость услуги чуть дешевле, но гораздо чаще буферное звено оказывается «гнилым». На самом деле оформление буфера стоит немалых денег. А «черные» маклеры и даже мелкие фирмы нередко жалеют этих денег и действуют по принципу: «и так сойдет». Они сами печатают договор на машинке, ставят на него самодельную печать нотариуса и спокойно, минуя Москомрегистрацию, направляют сей «документ» в обменное бюро. А там могут и не проверить подлинность представленного им договора, поэтому спокойно выдают обменный ордер на комнату. А соседи, завидев в комнате нового жильца, бегут в прокуратуру или суд с жалобой. Все, сделка сразу же рушится. Сейчас масса подобных дел находится в суде. И не только таких, которые оформляли частники. К примеру, риэлторская фирма «Скорая помощь», которая приказала долго жить, оформляла неприватизированные комнаты через буфер в Тверской области. Когда же судья сделал запрос по тому адресу, который участвовал в обмене, то оказалось, что такого дома вообще не существует. Вот вам и фирма! Так что и компанию тоже нужно выбирать с оглядкой.
У нас же никогда не было расторжения подобных сделок, если даже соседи и бывали недовольны новым жителем. Если они устанавливают металлические двери и не пускают человека, который имеет на руках ордер, в свою комнату, то в этом случае мы всегда ему советуем обратиться либо в РЭУ, либо к участковому. Это отрезвляет не в меру ретивых соседей.
Выгоды и перспективы
Покупка неприватизированной комнаты выгодна: стоимость квадратного метра там чуть ниже, чем в приватизированной. Кстати, в объявлениях о продаже жилья можно заметить, что «квадрат» в комнатах стоит дороже, чем в квартирах. С чем это связано? Анна Ягиш считает, что помимо обычных для рынка показателей на цену квадратного метра здесь влияет количество соседей и комнат. Кроме того, стоимость «квадрата» порой напрямую связана с тем, насколько перспективна та или иная комната. К примеру, в трехкомнатной неприватизированной квартире в одной из комнат живет одинокий мужчина, в другой – одинокая бабушка, а третья комната продается. Так вот квадратный метр этой комнаты может превышать рыночную стоимость, даже несмотря на то, что эта комната не является собственностью. Почему? Есть перспектива: бабушкину комнату после ее смерти можно присоединить. Сосед одинокий, метров у него хватает, поэтому он прав на комнату старушки не имеет. Конечно, мы никому не советуем делать подобные покупки и ждать смерти ни в чем неповинной соседки, более того, считаем это безнравственным. Мы просто рассказываем о том, что рынок учитывает даже подобные «тонкости» и бесстрастно выражает это в условных зеленых единицах.
Бывает и другая ситуация, когда, казалось бы, «перспективная» квартира в одночасье превращается в густонаселенную. Покупала семья комнату в двухкомнатной квартире. Риэлтор сказал, что там живет всего-то одна семья, но не уточнил, из кого эта семья состоит. А покупатели не поинтересовались количественным составом той семьи. Потом оказывается, что у соседей трое детей, а кухня всего 5,5 квадратных метра…
– Покупатели при покупке комнат должны быть очень внимательными, – говорит президент агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Геннадий Юсин. – Особенно в тех случаях, когда обстоятельства вынуждают их обращаться к частнику. Нужно самолично проверить, прошел ли «буфер» регистрацию. Вам эти сведения должны дать, ибо вы на какое-то время, до обмена, становитесь хозяином той приватизированной площади, которая будет обмениваться на муниципальную.

Коммунальная «ипотека»
Каковы же перспективы рынка комнат? Специалисты считают, что рынок комнат будет жить еще долго, если не всегда.
– Стоимость квадратного метра в комнатах была и наверное будет всегда выше, – говорит член Национального совета РГР Геннадий Стерник. – Отдельного анализа по комнатам нет, однако динамика его процентного изменения (см. таблицу рядом) скорее всего аналогична квартирам. Поэтому, если после кризиса цена квадратного метра в квартирах падала, то понижалась она и в комнатах. Именно понижалась. Как такового падения там не наблюдалось.
Почему? Комнаты всегда в цене. Были, есть и будут. Пока в стране не разовьется нормальная ипотека (процентов под 7–8 годовых), цена квадратного метра в комнатах будет всегда чуть выше, чем в квартирах. Все просто – для многих комната является первой ступенькой на пути к отдельной квартире. Именно комната, а не ипотечный кредит, который даже и получить-то у нас пока достаточно сложно.

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация