17:34:39
14 июня 2024 г.

Детские вопросы управдомам

ЖКХВыбор управляющей компании, организация ТСЖ… Пока граждане говорят себе: «подумаю об этом завтра», мы решили выяснить, во что собственникам может обойтись в будущем содержание дома. А заодно позадавать профессионалам наивные вопросы. Наши собеседники – Сергей Редько, генеральный директор ЗАО «СТЭР», и Максим Шевченко, генеральный директор управляющей компании «Романов-5». Корреспондента «КР» также приняли в Дирекции единого заказчика района «Таганка».Вопрос № 1: уложимся в тарифы?
Сегодня максимальная ставка технического обслуживания, утвержденная правительством Москвы, составляет 5 рублей 10 копеек (дом со всеми удобствами либо износ которого не превышает 60%) и минимальная – 2 рубля 70 копеек за квадратный метр. Будут ли следовать этим цифрам управляющие компании, которые мы изберем?
Как выяснилось, городские тарифы по содержанию и ремонту жилья обязательны только для домов, принадлежащих городу. Для управляющих
компаний, которые работают с собственниками жилья они, скорее, – документ рекомендательный.
– С самого начала мы исходили из себестоимости наших услуг, – говорит Сергей Редько. – В ТСЖ квартплата зависит от бюджета дома, который утверждает общее собрание товарищества. Городские тарифы по техобслуживанию применяются лишь тогда, когда дом обслуживает ДЕЗ. Но чаще ТСЖ заключает договор с управляющей компанией. Ее расценки в некоторых случаях могут даже снизить бюджет. Хотя качественные услуги по технической эксплуатации и управлению зданием не могут стоить дешево. У хороших электриков, сантехников, уборщиц должна быть соответствующая зарплата. Поэтому ТСЖ небольших домов часто нанимают управляющего и бухгалтера сами, а управляющую компанию привлекают только для оказания коммунальных услуг.
– Управляющая компания работает в рамках бюджета, утвержденного ТСЖ, – говорит Максим Шевченко. – Большой он или маленький – зависит от запросов жильцов. Задача управляющего или управляющей компании – уменьшать квартплату, эффективно используя недвижимость, искать дополнительные источники дохода. Например, сдавать в аренду какие-то помещения, рекламное пространство… А когда дом находится на балансе ДЕЗа, деньги за рекламу получает ДЕЗ. И куда они идут, жильцы не знают.
Если же ТСЖ управляет домом самостоятельно, то оно становится полноценной эксплуатирующей организацией: нанимает рабочих, ведет бухгалтерию, соблюдает специальные нормативы. Эти затраты значительно отразятся на бюджете дома, а значит и на квартплате…
Вопрос № 2: что за услуги туда входят?
Ставка техобслуживания зависит от того, сколько людей занимаются ежедневной эксплуатацией здания, от затрат на поддержание всех систем в рабочем состоянии, на текущий ремонт общедомовых коммуникаций (бойлерных, электрощитовых), на услуги специализированных организаций (обслуживание лифтов, вывоз мусора и снега)… Привязываются сюда и содержание систем вентиляции, кондиционирования, пожаротушения и сигнализации…
Сергей Редько: В понятие «содержание и ремонт» входит больше, чем думают жители. В наших домах стоят лифты фирмы «Шиллер». Обслуживание каждого обходится в 189 долларов в месяц. Раз в неделю лифт проходит профилактику. Наши электрики по совместительству – аттестованные лифтеры. Без этого нельзя получить разрешение на эксплуатацию лифтов. Причем, ДЕЗам такие условия никто не ставит.
У нас своя подстанция, свой центральный тепловой пункт, диспетчерская служба: четыре человека сантехников и электриков, по одному человеку на дом круглые сутки. Это наши услуги и наши затраты, и, разумеется, они заложены в квартплату.
Вопрос № 3: у богатых, небось, шампунем моют?
Основные коммунальные услуги в элитных домах те же, что и в любом доме Москвы. Разницу в оплате определяет площадь квартиры (100 – 200 метров) и набор дополнительных удобств. Такой дом должен иметь собственную водную скважину, подстанцию, теплопункт, оптико-волоконную линию, приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционирование и увлажнение воздуха, современные системы пожаротушения… И целый штат людей, которые круглосуточно обслуживают эту сложную инфраструктуру.
– В каждом из таких домов у нас по восемь квартир. Наши расценки – примерно один доллар за квадратный метр, – рассказывает Сергей Редько. – Итоговая квартплата зависит от разных вещей. Например, приточно-вытяжная вентиляция меняет ее на 20%, так как стоит 0,2 цента в месяц с квадратного метра. Если добавить остальные услуги, то плюс еще где-то 50%. Стандарт уборки подъездов – один раз в день, а в этих домах есть помещения, которые моют дважды в день. Конечно, это дороже, так как там не одна уборщица, а две.
– Есть ТСЖ, где метр стоит 2 – 3 доллара. Причем, это новые дома. Не знаю, что в них за такие деньги делают, – признается Максим Шевченко. – Романов переулок, Пречистенка – улицы престижные, все-таки Центр. У нас подход такой: кто дополнительные удобства заказывает, тот и платит дополнительно. Если в одном доме есть и пенсионеры, и состоятельные жильцы, то за счет последних можно создать специальный фонд для VIP-обслуживания. Консьержку можно внести в бюджет дома, а вооруженная охрана в несколько раз дороже, и она является дополнительным сервисом.
Вопрос № 4: а зачем нам «общие нужды»?
Входят в квартплату и так называемые «общие нужды». Например, общедомовая электроэнергия: дежурное освещение подъездов, дворовой территории, межлестничных пролетов, работа лифта.
– Закон установил, что собственник обязан заботиться о своем имуществе. Но далеко не все люди понимают, что их собственность – не только квартира, но и часть подъезда, двора, – говорит Сергей Редько. – Но как его заставить заплатить за эту заботу? У нас такая система пока не отработана.
– Надо рассматривать свое жилище не до дверей квартиры, а до калитки двора, – считает Максим Шевченко. – Когда выглянут из квартир и поймут, что дом – это тоже твое, тогда легче будет двигать коммунальную реформу.
Вопрос № 5: что будет, если не заплатить?
Самые аккуратные плательщики – пенсионеры. Оно и понятно: если накопится долг тысяч шесть – восемь, им будет сложно его погасить. Вообще, должников по квартплате не так уж и много, – например, в центре Москвы, по данным ЕИРЦ ЦАО, не более полутора процентов тех, кто не платит за квартиру по году. Среди злостнейших неплательщиков – алкоголики и прочий социально-деградированный элемент. Как крайняя мера борьбы с ними – постановление о переселении.
Куда сложнее с владельцами элитного жилья, когда речь идет о взыскании долга.
– По моему опыту, оплата жилья мало связана с достатком, – рассказывает Сергей Редько («СТЭР»). – У нас пара должников, которые за год не платят, но это люди небедные, совсем небедные. Уговариваем, пытаемся обосновать. Теоретически можно подать в суд, но это долго и дорого.
Некоторые члены ТСЖ не платят демонстративно. Бывает, что характер показывают те жильцы дома, где создано товарищество, кто в ТСЖ не «записался».
– Это ошибочное представление: «я не в ТСЖ, и то, что вы там установили, платить не буду», – говорит Максим Шевченко (ООО «Романов-5»). – В товарищество нужно вступать как раз для того, чтобы решать, какой будет квартплата.

Ирина Позднякова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация