Детские вопросы управдомам
Выбор управляющей компании, организация ТСЖ… Пока граждане говорят себе: «подумаю об этом завтра», мы решили выяснить, во что собственникам может обойтись в будущем содержание дома. А заодно позадавать профессионалам наивные вопросы. Наши собеседники – Сергей Редько, генеральный директор ЗАО «СТЭР», и Максим Шевченко, генеральный директор управляющей компании «Романов-5». Корреспондента «КР» также приняли в Дирекции единого заказчика района «Таганка».Вопрос № 1: уложимся в тарифы?
Сегодня максимальная ставка технического обслуживания, утвержденная правительством Москвы, составляет 5 рублей 10 копеек (дом со всеми удобствами либо износ которого не превышает 60%) и минимальная – 2 рубля 70 копеек за квадратный метр. Будут ли следовать этим цифрам управляющие компании, которые мы изберем?
Как выяснилось, городские тарифы по содержанию и ремонту жилья обязательны только для домов, принадлежащих городу. Для управляющих
компаний, которые работают с собственниками жилья они, скорее, – документ рекомендательный.
– С самого начала мы исходили из себестоимости наших услуг, – говорит Сергей Редько. – В ТСЖ квартплата зависит от бюджета дома, который утверждает общее собрание товарищества. Городские тарифы по техобслуживанию применяются лишь тогда, когда дом обслуживает ДЕЗ. Но чаще ТСЖ заключает договор с управляющей компанией. Ее расценки в некоторых случаях могут даже снизить бюджет. Хотя качественные услуги по технической эксплуатации и управлению зданием не могут стоить дешево. У хороших электриков, сантехников, уборщиц должна быть соответствующая зарплата. Поэтому ТСЖ небольших домов часто нанимают управляющего и бухгалтера сами, а управляющую компанию привлекают только для оказания коммунальных услуг.
– Управляющая компания работает в рамках бюджета, утвержденного ТСЖ, – говорит Максим Шевченко. – Большой он или маленький – зависит от запросов жильцов. Задача управляющего или управляющей компании – уменьшать квартплату, эффективно используя недвижимость, искать дополнительные источники дохода. Например, сдавать в аренду какие-то помещения, рекламное пространство… А когда дом находится на балансе ДЕЗа, деньги за рекламу получает ДЕЗ. И куда они идут, жильцы не знают.
Если же ТСЖ управляет домом самостоятельно, то оно становится полноценной эксплуатирующей организацией: нанимает рабочих, ведет бухгалтерию, соблюдает специальные нормативы. Эти затраты значительно отразятся на бюджете дома, а значит и на квартплате…
Вопрос № 2: что за услуги туда входят?
Ставка техобслуживания зависит от того, сколько людей занимаются ежедневной эксплуатацией здания, от затрат на поддержание всех систем в рабочем состоянии, на текущий ремонт общедомовых коммуникаций (бойлерных, электрощитовых), на услуги специализированных организаций (обслуживание лифтов, вывоз мусора и снега)… Привязываются сюда и содержание систем вентиляции, кондиционирования, пожаротушения и сигнализации…
Сергей Редько: В понятие «содержание и ремонт» входит больше, чем думают жители. В наших домах стоят лифты фирмы «Шиллер». Обслуживание каждого обходится в 189 долларов в месяц. Раз в неделю лифт проходит профилактику. Наши электрики по совместительству – аттестованные лифтеры. Без этого нельзя получить разрешение на эксплуатацию лифтов. Причем, ДЕЗам такие условия никто не ставит.
У нас своя подстанция, свой центральный тепловой пункт, диспетчерская служба: четыре человека сантехников и электриков, по одному человеку на дом круглые сутки. Это наши услуги и наши затраты, и, разумеется, они заложены в квартплату.
Вопрос № 3: у богатых, небось, шампунем моют?
Основные коммунальные услуги в элитных домах те же, что и в любом доме Москвы. Разницу в оплате определяет площадь квартиры (100 – 200 метров) и набор дополнительных удобств. Такой дом должен иметь собственную водную скважину, подстанцию, теплопункт, оптико-волоконную линию, приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционирование и увлажнение воздуха, современные системы пожаротушения… И целый штат людей, которые круглосуточно обслуживают эту сложную инфраструктуру.
– В каждом из таких домов у нас по восемь квартир. Наши расценки – примерно один доллар за квадратный метр, – рассказывает Сергей Редько. – Итоговая квартплата зависит от разных вещей. Например, приточно-вытяжная вентиляция меняет ее на 20%, так как стоит 0,2 цента в месяц с квадратного метра. Если добавить остальные услуги, то плюс еще где-то 50%. Стандарт уборки подъездов – один раз в день, а в этих домах есть помещения, которые моют дважды в день. Конечно, это дороже, так как там не одна уборщица, а две.
– Есть ТСЖ, где метр стоит 2 – 3 доллара. Причем, это новые дома. Не знаю, что в них за такие деньги делают, – признается Максим Шевченко. – Романов переулок, Пречистенка – улицы престижные, все-таки Центр. У нас подход такой: кто дополнительные удобства заказывает, тот и платит дополнительно. Если в одном доме есть и пенсионеры, и состоятельные жильцы, то за счет последних можно создать специальный фонд для VIP-обслуживания. Консьержку можно внести в бюджет дома, а вооруженная охрана в несколько раз дороже, и она является дополнительным сервисом.
Вопрос № 4: а зачем нам «общие нужды»?
Входят в квартплату и так называемые «общие нужды». Например, общедомовая электроэнергия: дежурное освещение подъездов, дворовой территории, межлестничных пролетов, работа лифта.
– Закон установил, что собственник обязан заботиться о своем имуществе. Но далеко не все люди понимают, что их собственность – не только квартира, но и часть подъезда, двора, – говорит Сергей Редько. – Но как его заставить заплатить за эту заботу? У нас такая система пока не отработана.
– Надо рассматривать свое жилище не до дверей квартиры, а до калитки двора, – считает Максим Шевченко. – Когда выглянут из квартир и поймут, что дом – это тоже твое, тогда легче будет двигать коммунальную реформу.
Вопрос № 5: что будет, если не заплатить?
Самые аккуратные плательщики – пенсионеры. Оно и понятно: если накопится долг тысяч шесть – восемь, им будет сложно его погасить. Вообще, должников по квартплате не так уж и много, – например, в центре Москвы, по данным ЕИРЦ ЦАО, не более полутора процентов тех, кто не платит за квартиру по году. Среди злостнейших неплательщиков – алкоголики и прочий социально-деградированный элемент. Как крайняя мера борьбы с ними – постановление о переселении.
Куда сложнее с владельцами элитного жилья, когда речь идет о взыскании долга.
– По моему опыту, оплата жилья мало связана с достатком, – рассказывает Сергей Редько («СТЭР»). – У нас пара должников, которые за год не платят, но это люди небедные, совсем небедные. Уговариваем, пытаемся обосновать. Теоретически можно подать в суд, но это долго и дорого.
Некоторые члены ТСЖ не платят демонстративно. Бывает, что характер показывают те жильцы дома, где создано товарищество, кто в ТСЖ не «записался».
– Это ошибочное представление: «я не в ТСЖ, и то, что вы там установили, платить не буду», – говорит Максим Шевченко (ООО «Романов-5»). – В товарищество нужно вступать как раз для того, чтобы решать, какой будет квартплата.