Такая уж, извините, доля
Жизнь постоянно подбрасывает новые «вводные»: женитьбы и разводы, рождения и смерти, наследства и дарения, съезды – разъезды… Последствием житейских перипетий часто становится необходимость делить имущество, прежде всего – недвижимость. О том, как сделать это грамотно и справедливо, рассказывает публикуемый ниже материал. Он составлен из ответов на вопросы читателей «Квартирного ряда» и посетителей нашего сайта.Сделки бывают притворными
«Кооперативная двухкомнатная квартира была куплена в браке в 1987 году. Ордер оформлен на семью – муж, жена, ребенок 1986 г. р. В 2000-м брак был расторгнут. Тогда же по суду муж с женой получили по 1/2 доли в квартире. Ребенку, естественно, ничего не выделили, лишь право проживания и пользования. Далее события развивались так. Бывший муж женился второй раз и подарил свою долю новой жене. Оформил ей временную регистрацию. После чего последовал иск в суд о выделении им (т. е. ему и его новой супруге) доли в натуральной форме. Суд в удовлетворении иска отказал.
Бывшая жена с ребенком продолжает жить в квартире, о которой идет речь. В течение 5 лет она безуспешно пытается выкупить долю мужа. В марте 2005-го у нее родился еще один ребенок, его зарегистрировали в этой квартире.
В сентябре 2005-го бывший муж и его новая жена подарили свою долю постороннему человеку (бывшая жена об этом не знала). Таким образом, на одной жилплощади сегодня зарегистрированы: бывший муж, бывшая жена, их общий ребенок (уже совершеннолетний), новая жена, несовершеннолетний ребенок бывшей жены, и хочет «прописаться» новая совладелица (тот самый посторонний человек).
Вопрос: насколько правомерна сделка по оформлению дарения доли без уведомления бывшей жены (как сособственника)? Какими правами обладает общий ребенок и ребенок, родившийся у бывшей жены? Можно ли отменить такую сделку? Если нет, может ли быть зарегистрирована новая сособственница без «выписки» всех предыдущих?
Татьяна».
– Дарение доли в праве собственности возможно без согласия иных долевых собственников (см. ст. 250 ГК РФ). Однако, как правило, такие сделки являются притворными и заключаются с целью прикрыть продажу доли. Делается это для того, чтобы исключить преимущественное право приобретения доли другими собственниками.
Все проживающие в квартире, не являющиеся собственниками, имеют право пользоваться ею, причем всей, т. к. квартира не разделена между ними.
Живите дружно, но бумажка не помешает
«В 1999 году мы с мужем обменяли квартиру с доплатой (по договору мены). Поменялись мы с соседкой по дому. Дом – ЖСК. Паи на момент обмена уже были выплачены. В договоре мены собственником нашей новой квартиры назван муж. Вопросы:
1. Нужно ли нам оформлять свидетельство на собственность?
2. Если свидетельство будет оформлено только на мужа, какие у меня будут права?
3. Можно ли оформить свидетельство на двоих?
«Прописаны» мы оба. Живем дружно, разводиться не собираемся. Доплату по договору мены мы внесли деньгами, полученными от продажи квартиры, которая была у меня в собственности.
Cветлана Александровна».
– Свидетельство о праве собственности получить, наверное, все же стоит – для этого нужно обратиться в управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве. Но это по желанию собственника.
Т. к. квартира приобретена в браке, то предполагается, что она находится в общей совместной собственности супругов. Причем, независимо от того, на кого из супругов фактически оформлена (см. ст. 34 СК РФ). Тем не менее, разумно оформить квартиру в общую совместную собственность или долевую собственность.
Юстас – Алексу…
«В 1997 году, находясь в браке, я приобрел трехкомнатную квартиру в совместную собственность с сыном (1993 г. р.). Жена зарегистрирована в однокомнатной квартире своей матери. Обе квартиры – в Москве.
Сейчас мы разводимся и делим имущество. Насколько я понимаю, половина моей квартиры считается собственностью сына, а вторая – совместно нажитым с женой имуществом, которое также делится пополам. При разводе сын хочет остаться жить со мной.
Вопрос: могу ли я требовать в суде, чтобы доля жены была определена в денежном выражении, а не в физическом, т. е. не в виде части квартиры? Иначе нам, скорее всего, невозможно будет договориться о размене.
Алекс».
– Квартира приобретена в браке, следовательно, это – совместная собственность супругов. А поскольку часть квартиры находится в собственности вашего сына, то остальная часть делится между супругами пополам. Весьма проблематично, однако, без согласия жены «выдать» ей часть квартиры деньгами, т. к. доля ее значительна. Вы можете выкупить эту долю после раздела, разумеется, с согласия бывшей супруги.
Нотариус не прав
«Мы с мужем купили двухкомнатную квартиру в равных долях (1/2 и 1/2) в Санкт-Петербурге. Муж «прописан» на этой жилплощади.
Через некоторое время уехали в Москву, где я, состоя в браке, купила однокомнатную квартиру на средства, полученные от продажи моей добрачной квартиры, и на ссуду, выданную мне на работе. Квартира записана на мое имя – муж счел, что так будет справедливо. В ней «прописана» я. Кроме того, у нас есть машина, купленная в браке.
Потом я узнала, что в питерскую квартиру муж «прописывает» своего внебрачного новорожденного ребенка. Недавно муж внезапно умер. Завещания не осталось. На наследство претендуют 4 человека – я, как его жена, внебрачный несовершеннолетний ребенок, взрослый сын от первого брака и мать-пенсионерка.
Юристы объяснили, что я имею право, помимо своей 1/2 питерской квартиры и неопределенной пока доли московской квартиры, на т. н. супружескую долю. Но нотариус по наследственным делам в Питере утверждает, что нет. Кто прав?
Лана».
– Вы имеете право на супружескую долю в квартире в Санкт-Петербурге. Причем, эта доля не входит в состав наследственного имущества и отходит целиком вам. Таким образом, квартира делится пополам – 1/2 часть – супружеская доля, 1/2 часть – наследство.
Что касается московской квартиры, то она приобретена только на ваши средства (хотя и в браке), следовательно, это ваша собственность.
Родит – «пропишут»
«Живу с братом в неприватизированной двухкомнатной квартире. Недавно он привел подругу, которая намерена стать его женой. Она «прописана» в Улан-Удэ. Собираются завести ребенка. Меня выживают из квартиры всеми методами. Как мне можно отстоять свою долю в квартире?
Елена Васильевна».
– Вселение супруга возможно только с согласия всех проживающих в квартире– см. ст. 70 ЖК РФ. Вы вправе потребовать (если дело дойдет до этого) выселения подруги вашего брата из квартиры. Однако несовершеннолетний ребенок может быть вселен отцом без вашего согласия, т. к. на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя – см. ту же ст. 70 ЖК РФ.
Хозяин – барин
«Коммунальному заселению, как известно, не подлежат однокомнатные квартиры. Означает ли это, что даже если моя сестра продаст свою долю в однокомнатной квартире (1/2 доли, комната 13,5 кв. метра), то человек, купивший ее, не сможет в ней проживать? В квартире живем я, муж и наш грудной ребенок.
Joocks».
– Здесь требуется уточнение: коммунальное заселение квартиры не допускается в случае предоставления ее в порядке улучшения жилищных условий и по иным основаниям, когда квартира предоставляется властями. В вашем же случае собственник вправе пользоваться своим имуществом. Споры о порядке пользования и владения общим имуществом разрешаются в судебном порядке по иску заинтересованного лица – об этом см. ст. 247 ГК РФ.