«Cиняя птица»: домыслы и реальность
20 мая прошлого года и 21 апреля 2005 года «Квартирный ряд» опубликовал две статьи о ТСЖ «Синяя птица» («А птичку жалко. Синюю» и «Газета суд выиграла, хотя решение было… не в ее пользу»). В них высказывалась одна точка зрения на деятельность правления ТСЖ и его руководства. Публикуемая ниже статья представляет другую точку зрения по этому вопросу и является, по сути, ответом на названные публикации.Есть все для комфортной жизни
Жилой комплекс «Синяя птица» – это целый микрорайон, расположенный на площади 11,2 гектара. Он состоит из восьми домов, построенных по специальным проектам, в которых 603 квартиры. В 1998 году здесь было образовано товарищество собственников жилья, выбрано правление и созданы службы эксплуатации – административно-управленческий аппарат, диспетчерская, дежурные службы, младший обслуживающий персонал и автопарк малой механизации.
В «Синей птице» есть все, что необходимо человеку для комфортного проживания – великолепная школа и детский сад с бассейнами, лечебные учреждения, спортивные площадки, тренажерные залы с сауной и баром, детский спортивный клуб тхэквандо, гольф-центр и горнолыжный спуск, сеть магазинов, подземный гараж и стоянки, в том числе гостевые. Имеется своя охрана.
Во дворах красивые клумбы, скамейки, велосипедные дорожки, детские площадки, и все это – результат многолетней кропотливой работы администрации товарищества и его правления. Не случайно именно сюда приезжают за опытом гости Москвы из других городов России. Я прекрасно помню, как в апреле 2002 года здесь проходил городской семинар глав управ районов Москвы. Руководители с интересом осматривали хозяйство. Много добрых слов было сказано в адрес администрации, а одна из участниц семинара даже воскликнула: «Как не хочется уезжать из такой красоты!»…
В публикациях газеты говорилось, в частности, о том, что некоторые квартиры на последних этажах домов ТСЖ выполнены в два уровня, и поэтому часть чердаков была занята под жилье, часть осталась свободной. Их стали сдавать в аренду, но, по мнению автора статей, распоряжаться этим общим долевым имуществом можно только с согласия всех владельцев собственности, а такого согласия члены ТСЖ не давали.
Можно ли рассматривать творческую мастерскую как чердак? Согласно СниПу 2.08.01-89* «Жилые здания», чердак – это пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа. Согласно генеральному плану застройки микрорайона 5 Северного Бутова (территория, занимаемая комплексом «Синяя птица») верхние этажи жилых корпусов 3, 4, 5, 6, 7, 8 действительно решены частично как технические высотой 3 м, частично – как эксплуатируемые с размещением в них 2-го уровня двухэтажных квартир и мастерских художников и архитекторов. Наличие на последних этажах нежилых помещений, предназначенных для использования под творческие мастерские, подтверждается распоряжением первого заместителя премьера правительства Москвы «Об утверждении рабочего проекта жилого дома – корпуса № 5-6 в микрорайоне № 5 Северного Бутова (ЮЗАО)» от 19.02.1997 № 184-РЗП. Указанные помещения находятся в собственности г. Москвы как нежилые помещения (реестровая запись № 77-01/06-641/2003-764, свидетельство о государственной регистрации от 15.08.2003).
Мотивация, что обозначенная в статье площадь – чердак, потому что там нет электричества, также несостоятельна. Квартиры в домах сдавались без отделки и электропроводки. На всех этажах, в том числе и на том, где находятся творческие мастерские, были только стояки, от них потом делались ответвления.
Что принадлежит товариществу? В общедолевой собственности ТСЖ «Синяя птица» находятся подвалы, чердаки, лестничные клетки и другие помещения, определенные законом г. Москвы № 19-87 от 9.11.1994. Из них 1 468 кв. м ТСЖ сдает в аренду собственникам квартир. Одни приспособили их под кладовки, другие оборудовали рабочий кабинет, третьи поставили тренажеры. Арендные ставки по таким помещениям установлены правлением и утверждены в смете доходов и расходов общим собранием собственников. За 9 месяцев 2005 года от сдачи общедолевых помещений в аренду товарищество получило 1 млн. 332 тыс. руб. Эти деньги вкладываются в благоустройство территории комплекса.
Нежилые помещения, находящиеся в управлении товарищества, сдаются в аренду по ставкам, установленным постановлением правительства Москвы.
Была ли перестройка?
В упомянутых публикациях говорилось о некой самовольной перекройке инженерных систем и якобы опасном из-за этого противопожарном состоянии комплекса. На самом деле никаких перекроек не было, да и быть не могло: это слишком дорогое удовольствие, поскольку все трубы здесь, можно сказать, новые, ведь дома сдавались с 1996 по 1998 год. Что касается мастерской, о которой идет речь, то в ней вообще ничего не трогали. В ТСЖ очень серьезно следят за техническим состоянием всех инженерных коммуникаций комплекса, все они ежегодно обследуются. Большое внимание уделяется и пожарной безопасности: в каждом подъезде имеются пожарный кран, рукав и брандспойт. На всех этажах, на площадках в красивых декоративных ящиках установлены огнетушители.
К упомянутой мастерской, причем, одной-единственной, действительно не был подведен стояк водоснабжения, хотя проектом он предусмотрен. Строители, видимо, в спешке довели его до 9-го этажа, где живет упоминаемая в статьях И. А. Потоцкая, и поставили заглушку. Ошибка, допущенная строителями, до сих пор не устранена. Исправление ошибки, допущенной при строительстве, вряд ли можно назвать перекройкой коммуникаций.
В поисках плесени и опасной зоны
Что касается шелушащихся и заплесневелых стен, протекающей кровли, безобразного состояния подъездов, «опасных зон» с падающими кирпичами, то это совсем уж из области фантастики. Вопрос: «На что уходят деньги?» – также надуманный. Потому что документация, которая ведется в администрации, настолько прозрачна, что даже некомпетентному человеку понятно, сколько, на что и когда потрачено, это регулярно отмечается и актами аудиторских проверок.
План ремонтных работ по комплексу и смета предстоящих расходов на год составляются заранее. Каждой весной проводятся обследования всех коммуникаций, фасадовых и асфальтовых покрытий, вносятся коррективы. В марте проходит собрание членов ТСЖ и собственников, на нем утверждается смета доходов и расходов. Кроме того, ежегодно за 10 дней до отчетного собрания собственникам жилья предоставляется исполнительная смета, в которой подробно расписаны все статьи дохода и расхода. Если у кого-то и возникает вопрос о доходах или расходах товарищества, ему правление предоставляют необходимую документацию. То, что делопроизводство в правлении ведется четко, отметила при проверке и налоговая инспекция.
Теперь о кровле. Сделанная строителями в виде резинового покрытия, как новая технология, она оказалась недолговечной и неудобной в эксплуатации. С 2000 года, после трехлетней эксплуатации домов, кровля стала протекать. ТСЖ вынуждено было начать работы по замене резинового покрытия на привычный гидростеклоизол.
В 2001 году заменили 1 340 кв. м., в 2002-м – 2 067 кв. м., в 2005-м – 3 243 кв. м, на 2006 год запланировано около 3 тыс. кв. м. Причем, будет заменена уже вся кровля, в том числе и та, которая менялась в 2001 году.
Что касается подъездов, а их в комплексе 27, то на сегодня все они отремонтированы. Согласно графику, каждые три года правление делает ремонт – везде одинаковый, стандартный. Но многие жители берут инициативу в свои руки и превращают подъезды в настоящее чудо. В некоторых из них висят картины, зеркала, стоят комнатные цветы или напольные вазы, а в одном – даже бильярдный стол и музыкальный центр установили. Все это покупают сами жильцы. Например, И. А. Потоцкая купила для своего подъезда импортную половую плитку, а правление выделило ей 24 тысячи рублей на оплату работы мастера, поскольку своих «плиточников» в штате службы эксплуатации нет. Нет и шелушащихся от сырости и плесени стен. Если они отсырели внутри квартир, то почему от собственников квартир не было никаких сигналов? В диспетчерской есть книга жалоб, сюда же поступают и заявки жителей комплекса. Все они оперативно выполняются. Никаких ограждений и табличек, предупреждающих о падающих «кирпичах» ни в одном дворе нет. По словам жителей, их ставят, только когда счищают снег с крыши или ведут какие-либо ремонтные работы.
Были ли нарушения?
Многочисленные проверки комплекса различными инстанциями никаких правонарушений, допущенных со стороны правления товарищества, не обнаружили. Были только отмечены недостатки, на которые указал Департамент имущества: использование творческой мастерской как жилого помещения и несогласованная перепланировка нежилых помещений, сдаваемых в аренду. Но и здесь все не так просто. Ни для кого не секрет, что художники большую часть своего времени проводят в мастерских. В экспликации помещения, занимаемого мастерской, обозначены кухня, коридор, санузел. Если это мастерская художника, значит, предполагается, что художник может в ней не только работать, но и жить.
О перепланировке. Получив в аренду нежилое помещение, арендатор заинтересован сразу же приступить к его использованию. Для этого помещение должно соответствовать функциональному назначению – где-то стену приходится поставить, где-то дверь сделать. Всем известно, что оформление документов на перепланировку – процесс утомительный и длится не меньше года. Может ли предприниматель в течение такого длительного времени оплачивать аренду, не используя помещения? Безусловно, правление ТСЖ учло замечание Департамента имущества и взяло этот вопрос на контроль: арендаторам вручили 85 предписаний, и сегодня более половины из них уже выполнены.
Теперь о низкой арендной плате за нежилые помещения. Договор Управления с Департаментом имущества был оформлен 15 декабря 1998 года, а первые арендаторы появились только 1 июля 1999 года. В стране дефолт, многие предприниматели разорились. Кроме того, Северное Бутово – не центр столицы, а всего лишь спальный район за «кольцевой». И если бы здесь устанавливали высокие ставки, то вряд ли кто-то захотел бы взять эти помещения в аренду, тем более что помещения сдавались без отделки. Товарищество и так в течение пяти месяцев платило за отопление всех этих помещений. Ставка арендной платы устанавливается постановлениями правительства Москвы и контролируется Департаментом имущества, куда ТСЖ представляет все расчеты на согласование.
Вправе ли чиновник быть председателем ТСЖ? Вправе. Поскольку
Г. В. Токанов работает на общественных началах, то есть не получает здесь зарплаты, и проживает в этом комплексе. В течение всех лет существования товарищества он бессменно избирается председателем большинством голосов правления и общего собрания. Возможно, кому-то это и не очень нравится, но итоги его деятельности говорят сами за себя.
«Синяя птица» одна из первых стала участвовать в конкурсе «Мой двор, мой подъезд». Микрорайон не раз занимал призовые места в разных номинациях по округу и даже городу. В 2001 году ТСЖ заняло первое место в номинации «Самый благоустроенный микрорайон по ЮЗАО» и второе место в городе в этой же номинации. А какие здесь дворы! О таких можно только мечтать. С каждым годом комплекс становится все красивее и уютнее.