23:30:44
11 апреля 2021 г.

Борис Вепринцев: «Врагу не пожелаю покупать новостройку в Подмосковье»

Рынок недвижимостиНынешняя осень урожайна на обманутых инвесторов. Особенно много «обжегшихся» среди тех, кто вложил деньги в подмосковные новостройки. И хотя есть закон, который должен защитить участников инвестиционного процесса, этого не происходит. Почему? Этот вопрос я задал адвокату Борису Вепринцеву, который без малого десять лет защищает в судах права людей, вложивших деньги в строительство новой квартиры, но так и не получивших ее.1 апреля – День умного застройщика
– Первое.
Закон о долевом строительстве, который был принят в пакете «Доступное жилье», применяется только к тем застройщикам, кто получил разрешение на строительство после вступления его в силу. Если же разрешение получено до 1 апреля 2005 года, то в этом случае закон № 214 не применяется. И большинство инвестиционных проектов осуществляется сегодня по старому законодательству.
Второе. Если человек заключил договор с компанией и заплатил деньги за предполагаемую квартиру до вступления в силу закона, но разрешение на строительство не было получено до 1 апреля, то в данном случае закон будет применяться, так как в нем установлена обратная сила. Однако здесь, к сожалению, нет четкой позиции Мосгорсуда. Судебная практика по этому пункту пока не сложилась, и я не могу сказать однозначно, каким будет решение.
– Если граждане собираются инвестировать сейчас, то…
– Главное, что необходимо сделать в первую очередь – спросить разрешение на строительство. Если оно есть и получено до 1 апреля, закон не применяется, и нужно анализировать иные обстоятельства инвестирования. Если разрешения нет, то инвестировать деньги нельзя. Такая компания просто не вправе привлекать денежные средства.
Муниципальные блинчики
– Но ведь жизнь не остановилась, заключают договоры и сейчас.

– Да, заключают и бегут потом к адвокату. Подписывают бог знает какой договор и на каких условиях, а потом просят помочь. А как поможешь?! Компания «Рога и копыта» с активом в 10 тысяч рублей и с 286-м компьютером на балансе… Что с нее взять? Решение вынести можно, а исполнить его нельзя. На сегодня у меня около десяти выигранных дел, но пока никто не получил никакой компенсации.
– Выходит, подмосковные дольщики, которые сейчас митингуют и даже голодают, ничего не получат?
– Подмосковье… Там сейчас неразбериха. Покупать квартиру в подмосковной новостройке в ближайшие полгода я вообще не рекомендую. Если в столице, которая является субъектом Федерации и одновременно муниципальным образованием, все инвестиционные контракты и земельные правоотношения находятся в ведении московского правительства, то в области все иначе. Там в каждом районе есть муниципальные образования, которые порой пекут землеотводы, как блины, без конкурсов и аукционов, с превышением полномочий. Поэтому в дальнейшем со строительством дома могут возникнуть большие проблемы.
– Примерно так случилось в Химках при смене власти…
– Да, пришли новые чиновники и объявили: срок аренды земли под строящимся домом у вас закончился, а новый договор мы заключать не будем, поэтому строить дальше запрещаем! А как же люди, которые вложили деньги в строительство дома, но так и не въехали в свои квартиры? Оказалось, это никого не волнует! Такое просто невозможно в любой цивилизованной стране.
Поэтому, пока нормативная база в Подмосковье не приведена в соответствие с новым законом, участвовать в долевом строительстве там просто опасно. Опасно, даже если у застройщика с властями идеальные правоотношения. Риск пока заведомо выше тех благ, которые могут возникнуть из условий договора.
Что такое грань закона
– Но все равно граждане несут застройщикам свои кровные, и договоры заключаются…

– Причем, есть разные схемы. К примеру, вексельный договор. Это предварительный договор. И если застройщик считает, будто он спасет его от 214-го закона, то глубоко заблуждается. В законе записано четко: привлечение денег для строительства дома возможно только по договору долевого участия. А значит, вексельный договор ничтожен, и эта форма прямо противоречит закону. Поэтому подобные ухищрения застройщика юридически ущербны.
– Но зачем было огород городить? Есть же практический опыт долевого строительства. Опираясь на него, можно было создать нормальный закон, который бы не заставлял так изворачиваться компании и вместе с тем защищал человека.
– Наверное, можно. Только, когда принимают законы, то у нас вспоминают о человеке в последнюю очередь. И не надо думать, что этот закон, формально декларирующий интересы физических лиц, реально служит их интересам.
– А компании сейчас будут, в свою очередь, думать, как этот закон можно обойти.
– Кроме того, мне кажется, что в ближайшее время по закону не будут заключаться договоры. Возможно, на грани закона, но это для частных инвесторов большие риски. В случае непредвиденных обстоятельств (компания не может достроить дом), претендовать на возврат вложенных средств они вряд ли смогут.
– Я знаю, что вы практикующий адвокат, и вам нередко приходится защищать граждан, которые пытаются вернуть свои средства, вложенные в новые квартиры. Скажите, с какими проблемами участники долевого строительства сталкивались раньше?
– С неисполнением договоров. Как правило, компании нарушали сроки ввода дома. Имели место двойные продажи (в Подмосковье это сплошь и рядом). Не спасает людей и учетная регистрация, поскольку она проводится из рук вон плохо. Еще одна беда: закончились права на землю, а дом не построен…
– Тогда почему договоры аренды такие короткие?
– Нужно понимать, что, заключая короткий договор, власти исходят из своих интересов. Как только заканчивается формальное право на землю, то строить на ней ничего нельзя. И застройщик вынужден снова идти к главе администрации на поклон.
Правила хорошего моветона
– В Химках, к примеру, незаключение нового договора вновь избранная администрация обосновала тем, что старый был подписан с нарушениями.

– Возможно, и были основания для этого, но гражданину-то от этого не легче. Сейчас они говорят, что передадут объект другому застройщику. А по закону тот должен принять на себя и долги. Но кто будет принимать чужие долги? Ситуация возникает тупиковая. Невозможно выполнить обязательства. Люди митингуют, устраивают голодовки, но администрация при таком раскладе остается белой и пушистой. Формально она права, у нее же нет договора с физическим лицом. Но и компания, если в договоре с частным инвестором укажет, что отвечает по обязательствам только при наличии непосредственной вины перед человеком, то в данной ситуации может сказать: мы бы и дальше строили, если бы власти дали такую возможность. Они тоже формально как бы правы. Вот люди и пишут, к примеру, губернатору. Он же в свою очередь приказывает разобраться, и письмо с резолюцией возвращается к ним же обратно. Все, круг замкнулся. Не поможет здесь ни прокуратура, ни суд. А физическое лицо может квартиру и получит, но не в этой жизни… И даже по закону о защите прав потребителя максимум, что могут потребовать люди, это возвращения назад денежных средств, которых у компании, как правило, уже нет. Таким образом, исполнение судебного решения превращается в фарс.
– Но ведь работали же столько лет нормально, больших скандалов не было, а нынче, как прорвало… Может, виноват в этом новый закон?
– Безусловно, закон катализировал негативные процессы, которые годами накапливались в долевке. И в этом сомнения нет. Поэтому, если вы сейчас хотите купить квартиру с «нуля», то прежде чем подписывать договор, пригласите специалиста, чтобы тот оценил степень риска. А то получается как у Ильфа и Петрова: звукового кино еще нет, а немого уже нет. Ситуация один в один. Старого законодательства уже нет, нового еще нет. И в это беззаконие лучше не попадать. Здесь вам никто не поможет.
Если дружно захотеть денег…
– Но крупная-то компания, чтобы сохранить свой имидж, сможет выплатить людям деньги?

– Деловая репутация, конечно, имеет значение, но… если будет предъявлен компании к оплате, к примеру, десяток исков, то любая фирма окажется в тяжелом положении. Если 10 человек захотят в среднем забрать у фирмы по 80 тысяч долларов каждая, то, и я в этом уверен, ни у одной компании нет таких свободных средств. Даже у самой крупной.
– И даже в столице?
– В Москве ситуация более благополучная. В отрыве от властей здесь строительства быть не может. И инвестиционные контракты, и права на землю находятся в одних руках. Но и здесь бывают споры. Нередко даже само правительство Москвы инициирует расторжение договоров с заказчиком, подрядчиком или застройщиком. И хотя это разные компании, но при строительстве дома их интересы тесно переплетаются. Если с одной из сторон договор расторгнут, то может случиться, что тот, кто купил у такого лица квартиру, не сможет ее потом зарегистрировать. Поэтому, когда вы заключаете с компанией договор на приобретение квартиры, то кроме прав на землю, нужно четко проследить, а возникло ли это право у лица, уступающего по договору, не оспоримо ли оно? Если фирма не имеет прав на продаваемую квартиру, то потом у вас обязательно возникнут проблемы.
– Но самому же человеку довольно трудно во всем разобраться.
– Я и говорю, что надо привлекать специалистов, которые имеют навыки работы с документацией. Чем больше юридических лиц участвует в проекте, тем больше документов.
Мартобря не бывает!
– А какие есть признаки того, что может быть что-то неблагополучно?

– К примеру, вам предлагают сейчас заключить договор, датированный мартом. В октябре! Это чтобы фирме не попасть под действие закона. Может нормальный человек пойти на такие условия? Если очень нужна квартира, то, наверное, может…
– Есть еще фирмы, которые поставляют стройматериалы. Они, как правило, продают квартиры, полученные по бартеру, нередко значительно дешевле.
– Такая практика известна. Но если фирма вдруг разорвала отношения с застройщиком, и реально договор не был закрыт актом о производстве работ, то их права на квартиру не возникает. Поэтому проданная физическому лицу квартира не будет ему передана.
– Деньги хотя бы вернут?
– Если компании не существует, то кто вам их будет возвращать? Поэтому еще раз повторю: внимательнее изучайте ситуацию. Чтобы права лица, с которым вы заключаете договор, были реальны и неоспоримы.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация