Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 17 ноября 2005 г. 01:23
Публикация в газете: №46 (565) от 17 ноября 2005 г.

Кредит на элиту

В западных странах доля сделок с участием ипотечных кредитов составляет порядка 80 – 90%. Заемщиками, наряду с семьями со средним достатком, являются и очень богатые люди. Несколько лет тому назад семейство Клинтонов прикупило себе особнячок с помощью ипотечного кредита. Конечно, богачи могут купить квартиру и без кредита, но приобретение объектов выше определенного ценового уровня без привлечения кредитных схем, сразу настораживает «тамошних» налоговиков.

Появление нового покупателя «Пока же наши налоговики в этом плане более лояльны, – говорит начальник департамента ипотечного и потребительского кредитования группы компаний «Рескор» Иван Зонов, – поэтому богатые люди имеют возможность выкладывать всю сумму единовременно. Как показывают расчеты, кредит на дорогую квартиру брать может и выгодно, только вот банки не очень охотно идут на это и выше определенной суммы давать на несколько лет не очень хотят». Впрочем, никто не исключает и того, что скоро ситуация изменится. Все помнят недавнее время, когда в сегменте эконом- и бизнес-класса с получением кредита тоже было немало проблем. Сегодня же ипотека прочно укоренилась в этих секторах рынка. Это предположение подтверждает и ведущий специалист отдела ипотеки агентства недвижимости «КОНТАКТ – элитная недвижимость» Мария Базяева: «Проникновение ипотеки в сегмент дорогой недвижимости началось с конца 2003 – начала 2004 года. Это во многом связано с тем, что на элитный рынок пришел новый слой покупателей: владельцы компаний среднего и малого бизнеса, топ-менеджеры и управленцы высшего звена, т. е. те люди, которые ранее не могли позволить себе дорогую квартиру или не хотели ее покупать в связи с нестабильностью своих доходов». Вопросы о доступности ипотеки и возможности снижения первоначального взноса для богатых клиентов тут не стоят. Кредита в 50–70% стоимости квартиры обеспеченным заемщикам вполне достаточно. Ставка 10–12% в год является вполне приемлемой, так как бизнесмены понимают, что их деньги работают под гораздо более высокие проценты. Хотя, конечно, возможность получения кредита под 7–8% годовых могла бы произвести серьезный эффект на рынке дорогого жилья. Случай привлечения ипотечных кредитов при покупке жилья в сегменте элитного рынка сегодня уже не является единичным, подчеркивает Мария Базяева. Интерес к ипотеке у бизнесменов объясняется тем, что рентабельность бизнеса в России значительно превышает процент ипотечных ставок. Поэтому покупатели дорогих квартир в подавляющем большинстве – успешные предприниматели. Для них существует прямой интерес не использовать деньги из бизнеса, а воспользоваться ипотечным кредитом. Большую сумму жалко давать в долг «Действительно, мировая практика говорит о том, что богатые люди часто пользуются кредитами, особенно предприниматели, у кого деньги в обороте, – говорит директор центра «БЕСТ-ипотека» Владимир Лопатин. – Но у нас ипотечный кредит на дорогую квартиру – это пока экзотика. Хотя есть банки, которые вообще не ограничивают сумму, и это действительно сегодня не проблема. Но чтобы банк дал кредит, бизнесмен должен показать свой доход. Чтобы взять кредит в 1 млн. долларов на 15 лет, нужно по самому скромному расчету задекларировать 30 тысяч долларов ежемесячного дохода, что сделать может далеко не каждый. Кроме того, не каждый готов такие доходы демонстрировать, потому как все же большие доходы у нас бывают редко «белыми». Потому-то не каждый банк готов такие доходы рассматривать». «Действительно, кредит свыше 500 000 долларов США (за исключением Сбербанка) получить довольно проблематично, – считает Мария Базяева. – И связано это с существующими стереотипами, что состоятельные покупатели могут приобретать квартиры только за счет своих средств. И прежде чем дать большой кредит, банки проводят детальный анализ бизнеса. При этом они могут опираться не только на доход, исчисляемый зарплатой, но и перспективный доход, получаемый в результате развития бизнеса». Все же и для коммерсантов-заемщиков, чем ниже ставка по кредиту, тем лучше. По мнению аналитиков, если доходность бизнеса 25%, а ставка по ипотечному кредиту – 10% годовых, то этот вариант бизнесменам выгоден. Но процент доходности бизнеса может резко упасть, банки же свои ставки не понизят. В этом случае бизнесменам процент придется оплачивать не из дохода от «гешефта», а из личных денег. И это их смущает. Где взял? В банке! В пользу ипотеки для богатых говорит и тот факт, что ужесточение финансового контроля государства поставит бизнесменов в трудное положение. «О проплатах свыше 100 тысяч долларов банки или нотариусы должны сообщать в компетентные органы, – говорит Владимир Лопатин. – И в этом смысле ипотека – хорошее решение. Не можешь задекларировать большую сумму, – возьми кредит. А спросят налоговые службы: «Где взял деньги?», ответ будет простым: «В банке». И никаких проблем! Но пока это не очень доходит до наших бизнесменов». Как бы то ни было, перспективы развития ипотечного кредитования в элитном сегменте довольно серьезные. С каждым годом число людей, привлекающих ипотечные кредиты в сегменте дорогого жилья, будет возрастать. Если конечно люди, «кующие» деньги, поймут, что это им выгодно. А это им сегодня действительно выгодно. Пока рост цен на столичном рынке недвижимости в 2–2,5 раза выше процентных ставок по ипотечному кредиту.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.