Межевание – пропуск в гражданское общество
В столице начата приватизация земли, в том числе под многоквартирными домами. При этом в собственность владельцев квартир переходит не просто пятно застройки под зданием, но и кусочек придомовой территории. Сегодня мы публикуем беседу с заместителем директора института Генерального плана Москвы Олегом Баевским о тонкостях дележа земли в таком тесном городе, как Москва. По мнению специалиста, очень скоро при продаже квартиры оценке будет подвергаться не только жилплощадь, но и право на долю в земельном участке.
– Олег Артемович, начнем с главного – чего ради городить огород с межеванием земли? Зачем это нужно, что может дать рядовым гражданам?
– Попробую пояснить на примере. При сносе дома собственники жилья по закону имеют право на компенсацию. Сейчас на практике она равна рыночной стоимости квартиры. Но ведь с недавних пор люди наделены еще и правом собственности на землю под домом. Значит, чтобы получить компенсацию в полном объеме, надо знать размеры земельного участка. В нашей практике уже был случай, когда один из переселенцев с помощью депутата добился, чтобы межевание высвобождаемого в результате сноса участка было проведено дважды: под будущее строительство и по существующему положению. Второе было необходимо для расчета компенсации. При этом участок даже не надо приватизировать. Мы сообщаем его границы, дальше вычисляется соответствующая доля каждого жителя, после чего инвестор должен компенсировать и стоимость квартиры, и стоимость доли земельного участка. Ясно, что земля в центре стоит иные деньги, чем в Бутове, куда человека могут переселить.
– Но существует расхожее мнение, что компенсацию за землю брать не логично, цена земли и без того как бы автоматически включена в стоимость квартиры?
– Это заблуждение. До тех пор, пока не определены размеры участка, его стоимость не может быть учтена. К сожалению, так сложилась наша практика, что мы, покупая квартиру, не знаем, какие условия по земле одновременно приобретаем. Если за рубежом вы знаете, что вместе с квартирой покупаете еще парковочное место и пятачок для выгула собаки (или наоборот, не приобретаете ничего, кроме запрета играть на рояле после 23 часов, – такое обременение там может быть условием покупки), то у нас этого не знает никто. Пришло время об этом говорить.
Надо, чтобы люди понимали, что ничего равноценного в городе нет. Перед самым вашим приходом я обсуждал с коллегой вариант: два одинаковых дома стоят в одном квартале, но у них по сложившейся планировочной ситуации оказываются существенно разные по размеру участки. И покупая квартиру в этих домах, следует выбирать еще и участок. Это тоже условие приобретения.
Вообще межевание я считаю важнейшей процедурой в том смысле, что мы, наконец, постепенно входим в гражданское общество. Мы становимся гражданами тогда, когда понимаем, где заканчиваются наши права и начинаются наши обязанности. Тогда можем вести диалог с инвестором, можем говорить: да, у нас есть сегодня дом, он находится в таком-то состоянии износа, у него такой-то участок земли. Что вы предлагаете нам взамен? Тогда возникает торг. А до этого можно ложиться под бульдозер в любом месте, считая, что это территория твоя. Хотя на самом деле это может быть совсем не так.
– И по какому же правилу столичные дома наделяются землей при межевании?
– Какого-то одного простого критерия, например, по числу зарегистрированных жителей или квартир, по которому бы делилась земля, нет. Процесс размежевания намного сложнее. Мы руководствуемся в нем «Нормами и правилами проектирования и застройки на территории города Москвы» (МГСН 1.01-99), утвержденными постановлением правительства столицы № 49-ПП от 25.01.2000 г. Факторов, которые мы обязаны взять в расчет, довольно много. Придомовая территория должна включать такие обязательные элементы, как подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений, площадки для отдыха и игр. И на все есть свои нормативы. Необходимо выдержать и удельную обеспеченность территориями, и минимальные требования по озелененности и т.д. При этом градостроительные характеристики связаны с районом расположения дома и категорией его комфортности. Короче говоря, это непростая работа.
– А хватает ли на всех землицы?
– С этим как раз проблема. Когда мы ведем проектирование нового строительства, то соблюдение нормативных требований обязательно. Оно контролируется всеми экспертными службами. Только тот проект, который прошел все согласования и утвержден правительством Москвы, является основанием для межевания. Другое дело – межевание в уже сложившейся застройке, то есть по фактическому использованию территории. Здесь земли, как правило, не хватает. Поэтому мы проводим межевание не для одного дома, а устанавливаем границы в рамках архитектурно-планировочной единицы, в которой все взаимосвязано. Обычно это квартал. Первым шагом мы делаем расчет нормативно необходимых территорий для всех имеющихся в нем зданий и сооружений. Если оказывается, что земли не хватает, – так сложилась застройка – то мы вводим соответствующий понижающий коэффициент, единый для всех участков в квартале. То есть в одном квартале все находятся в равных условиях. Минимального предела для понижающего коэффициента никто не устанавливал, потому что он определяется давно сложившейся ситуацией. Мы прибегаем к нему вынужденно.
– Но ведь реальную жизнь не уложишь в прокрустово ложе нормативного документа?
– Совершенно верно. Поэтому мы ведем свою работу в несколько этапов. Начинаем со сбора исходной информации. Запрашиваем ее в официальных источниках: бюро технической инвентаризации, департаментах имущественных отношений, земельных ресурсов, городских управах. Дальше выходим на натурные обследования, проводим инвентаризацию всех объектов, расположенных на территории. Важны все планировочные членения территории, все имеющиеся ограждения, все заборы. Это в значительной степени определяет реальные, фактические границы землепользования, хотя выяснить обоснованность установки кованой ограды XIX века вряд ли возможно. После этого поднимаем информацию об установленных ограничениях: о зарезервированных дорожных проездах, охранных зонах и т.д. И только после этого разрабатываем свои проектные предложения.
При этом мы не можем провести границу по «живому»: половину проезда выделить одним, половину – другим. Мы можем установить ее только по сложившимся ориентирам: по бортовому камню, по подпорной стенке, по ограждению. Это второй шаг – рисуем границы участка.
Дальше мы смотрим, какие необходимы публичные обременения. Например, кроме как через ваш участок, никаким другим образом нельзя пройти на соседний. Тогда на территорию прохода накладывается сервитут сквозного прохода – вы не имеете права препятствовать прохождению через ваш участок другим людям.
Другой характерный пример ограничений – совместное использование. Здания в городе часто образуют «каре», в центре которого находится общий сквер или детская площадка. Если мы разделим между домами эту площадку, она потеряет все свои ценные качества. Тогда мы налагаем на нее сервитут совместного использования. После чего проводим виртуальные границы, которые позволяют зарегистрировать участки, но это не препятствует использованию территории соседями. Нельзя менять ее назначение без взаимной договоренности, нельзя ставить ограждения.
Конечный результат работы – проект межевания с таблицей ограничений на пользование, который мы рассылаем на согласование.
– Чье мнение принимается в расчет при согласовании?
– Документы согласуются в Комитете по архитектуре и градостроительству в части корректности применения нормативных требований и учета всех ограничений. Департамент земельных ресурсов отслеживает, чтобы мы правильно учли все действующие имущественные отношения.
Согласовывается проект, и это самое главное, с управой района. Именно от нее зависит, привлекать ли к обсуждению население или нет. Одни управы сами решают, подписывать ли документ, другие в нашем присутствии проводят собрание жителей. Бывает, что по результатам этих встреч мы вносим изменения в проект. После этого Департамент земельных ресурсов утверждает документ.
– Чем гарантируется соблюдение баланса интересов всех участников межевания?
– Существует несколько уровней гарантий. Во-первых, есть общие «Единые методические указания по разработке проектов межевания на территории города Москвы» с расчетными формулами, по которым мы проводим проектирование для любых заказчиков единым способом. Соответствие методике в любой момент можно проверить.
Интересы города и инвестора мы учитываем через систему городских регламентов и распорядительных документов правительства Москвы.
Третий уровень защиты – согласования. Документ обязательно приходит в районную управу, которая вправе привлекать к обсуждению любой круг участников. Важно отметить, что новый Градостроительный кодекс вводит такую процедуру, как публичные слушания. Сейчас в городе готовится специальное положение о порядке проведения таких слушаний. Там предусмотрены очень жесткие требования к участию всех владельцев имущественных прав. До принятия этого положения обязательным является уведомление всех заинтересованных сторон, включая жителей квартала – собственников помещений.
– Могу ли я узнать, сколько земли под моим домом принадлежит лично мне?
– Как собственник квартиры вы можете обратиться в Москомархитектуру с вопросом, было ли проведено межевание. И если оно выполнено, то поинтересоваться границами своего участка. Это совершенно нормально. Дальше сами можете подсчитать причитающуюся вам долю, она пропорциональна доле вашей квартиры в жилплощади дома.
Но если межевание не было проведено, то его надо оплачивать. Напомню, что работы вынужденно выполняются не для отдельного дома, а, как правило, для квартала. Оплачивает всю работу, естественно, инициатор. Теоретически им может быть и один человек, чтобы узнать, на что можно претендовать. Но чаще с такими заявками обращаются ТСЖ с целью приватизации участка. Или инвесторы, когда изучают возможность строительства в данном квартале. Опытный предприниматель начинает с того, что выясняет, каковы имущественные отношения на территории. У кого они закреплены, у кого нет. И что в соответствии с действующими регламентами можно построить.
В зависимости от сложности ситуации межевание 1 га стоит от 20 тыс. до 40 тыс. рублей. В основном стоимость работ зависит от количества объектов в квартале. В центральной части города, где плотность застройки очень высока, цена выше. В районе новостроек все проще. Для одного человека, это, безусловно, дорого. Если же заказчиком выступает весь дом (в случае создания ТСЖ), то на каждую квартиру приходятся расходы около 300 рублей, что вполне терпимо.
Продолжительность работ определяется в большей степени временем, в течение которого получаем исходную информацию. Сами работы, которые мы выполняем, занимают порядка двух–трех недель. Все вместе – это три, максимум четыре месяца.
– И много ли заявлений от частных владельцев на межевание?
– Их доля ежегодно повышается. Точных данных у меня нет. Но если исходно эта доля была мизерная (99,9% составлял городской заказ), то сегодня, на мой взгляд, порядка 15–20% от общего финансирования составляют заявки от частных физических или юридических лиц.
– Не могли бы вы привести пример вмешательства собственников в процесс межевания?
– Бывает такое. Как правило, люди не хотят, чтобы на их участок оформлялось обременение. Оно снижает рыночную стоимость объекта. Но был у нас обратный случай. Как-то мы предлагали собственнику уменьшить его территорию, не включив в нее проезд к соседнему дому. Зачем ему вешать на себя «чужую» дорогу и возлагать на себя соответствующее обременение по общему пользованию? Но собственник настоял: нет, вы оставляйте проезд за мной, оформляйте сервитут. А с соседом я договорюсь, проведу к нему дорогу с другой стороны. Это – работа, но я ее выполню. Зато вы после этого снимите обременение, и территория останется нашей.
– Можете ли вы выдвинуть аргументы «за» и «против» приватизации земли под домом?
– Я, безусловно, за приватизацию. Это единственный способ, которым мы можем нормализовать процессы инвестиционной активности. Сегодня отсутствие представлений о собственных правах и обязанностях приводит к тому, что часть проектов «проскакивают», не вызывая никакого резонанса, хотя должны были бы его вызвать. А часть проектов, достаточно невинных, вызывают безумное отторжение. В результате приватизации разработка проектных решений будет началом, а не завершением компромисса между инвестором и жителями. Это нормально. Тогда осмысленность решений повысится и социальная напряженность упадет.
О нашем собеседнике
Баевский Олег Артемович, заместитель директора института Генерального плана Москвы, профессор Международной академии архитектуры, заслуженный архитектор России. Родился в 1955 году в Москве. Учился в Московском архитектурном институте. Всю жизнь работал в институте Генерального плана. Постепенно кочевал от центра к периферии и сейчас живет за границей города, закономерности развития которого пытается понять и использовать в своей профессиональной деятельности.