23:30:44
11 апреля 2021 г.

Эксперты отвечают

В одном из номеров «Квартирного ряда» мы поведали историю неудачливого заемщика, потерявшего работу. Соответственно, выплачивать долги банку он не смог. Банк с заемщиком не церемонился. Сначала предложил платить лишь проценты, а с выплатами по кредиту соглашался подождать. Других вариантов не было. И квартира была продана по новой рыночной цене – цены-то выросли!

Заемщик получил лишь те деньги, которые выплатил по кредиту. В результате он потерял где-то 10 тысяч долларов. Что-то не так в этой истории, подумалось нам. Банк не должен был заниматься разбоем и забирать себе «навар» от проданной по новым ценам квартиры. Он обязан был дать людям шанс выпутаться из этой истории.

Поэтому мы и задали нашим экспертам такие вопросы:

«Часто ли случается дефолт заемщика? Выгодны ли такие дефолты банкам в период роста цен? Как можно договориться с банком, если наступает такая ситуация?».

Суда никто не хочет

Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:

– «Выгода» банка даже при росте цен крайне проблематична, поскольку хлопоты по обращению взыскания в нашей стране чрезвычайно велики, в отличие, например, даже от соседнего Казахстана. Там для того, чтобы выселить неплательщика из заложенной квартиры, не нужно обращаться в суд. Достаточно предъявить судебному исполнителю договор и подтвердить факт его злостного нарушения заемщиком.

К тому же не очень понятно, где эта «выгода» может получиться. Квартира выставляется на торги, и больше, чем положено по кредитному договору, банк не получит. Так что любой банк пойдет на переговоры о реструктурировании задолженности, лишь бы не доводить дело до суда.

Законом предусмотрена и процедура внесудебного обращения взыскания по договоренности сторон. Заемщик сам продаст квартиру и исключит всяческие махинации.

Рост цен выгоден заемщику

Елена Хуснулина, директор ипотечного центра агентства недвижимости «Домострой»:

– До суда дело, как правило, не доводится. Банки идут навстречу заемщику: договариваются о сроках погашения, дают отсрочку по погашению основного долга без начисления пеней. Заемщик реализует недвижимость по рыночной стоимости, выплачивает банку сумму основного долга, проценты за пользование кредитом, а на оставшиеся средства может приобрести другую недвижимость, поэтому рост цен на недвижимость в таких случаях более выгоден именно заемщику.

Заемщики – не дураки

Валерий Казейкин, первый вице-президент МАИФ:

– По более чем шестидесяти тысячам кредитов, рефинансированных через АИЖК, дефолты составляют сотые доли процента. Казалось бы, если дефолт случается в период роста цен, то продать заложенную квартиру банкирам по новой цене явно выгодно. Но в данной ситуации и заемщики понимают, что они теряют. Поэтому дефолтов очень мало по сравнению с потребительскими кредитами.

Банк всегда поможет

Ирина Радченко, президент группы компаний «ЛАУРЕЛ», эксперт Госдумы и Совета Федерации РФ по вопросам развития ипотечного кредитования:

– В последние годы экономическая и политическая ситуация в стране была относительно стабильной, и дефолты ипотечных заемщиков были скорее исключением из правил. Один такой случай произошел прошлым летом. Разведенная женщина с двумя детьми взяла ипотечный кредит на двухкомнатную квартиру, родила третьего ребенка и перестала выплачивать кредит. Думала, что суд ее не выселит с детьми на улицу, поэтому ни в какие переговоры с банком не вступала. Юристы банка, не надеясь на благополучный исход дела, подали на нее в суд и… выиграли.

Дефолт заемщика в период роста цен не может быть выгоден банку. Банк назначает стартовую цену, которая включает сумму задолженности, пени и штрафы. Естественно, что цена продажи квартиры, в которой «прописаны» и проживают трое детей, должна быть существенно ниже рыночной. И если после реализации на торгах этой квартиры у заемщика ничего не остается, то это вина, прежде всего, самого заемщика.

Все было бы иначе, если бы клиент договорился с банком и реализовал квартиру по рыночной стоимости. Он не только вернул бы выплаченные банку ранее средства, но и дополнительно получил хорошую сумму за счет общего роста цен на рынке.

Не зря клиента проверяют

Юлия Пузакова, начальник клиентского управления ипотечной компании «Мой Дом»:

– В нашей практике ни один дефолт не имел места. Банкам дефолты невыгодны. Для банка заниматься продажей заложенной квартиры – большая морока. Именно для этого и рассматривается так детально потенциальная кандидатура заемщика.

Главное – диалог

Сергей Озеров, финансовый директор ипотечного банка DeltaCredit:

– Если заемщик предупреждает банк об ухудшении финансового положения, банк, как правило, предлагает различные пути устранения просроченной задолженности во внесудебном порядке. В случае же неплатежеспособности заемщика, ведущего диалог с банком и пытающегося устранить задолженность с помощью нового графика выплат, в суд на него не подают. Банк помогает клиенту продать квартиру по рыночной цене.

Суд может и отказать

Светлана Зайцева, заместитель директора департамента ипотечного кредитования корпорации «Рескор»:

– Банки на судах не зарабатывают. Кстати, если суд посчитает допущенное нарушение должником крайне незначительным, то в обращении взыскания на имущество может быть отказано. И в соответствии со ст. 61 закона об ипотеке распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений. Банк не может забрать себе больше, чем сумма основного долга + проценты + неустойки и штрафы (конечно, за минусом выплаченного кредита и процентов).

Аукцион нежелателен

Яна Сосорева, начальник отдела ипотечного кредитования компании «ЕвроГруп Девелопмент»:

– Есть два пути выхода из ситуации дефолта: судебный и внесудебный. Если проблему решать через суд, то квартира будет продана с аукциона по очень низкой цене, которая может даже не покрыть все расходы банка по кредиту. Если заемщик договаривается с банком о небольшой отсрочке платежей, чтобы за это время продать квартиру по хорошей стоимости, у него появляется возможность не только внести все платежи банку, но и получить приличную сумму денег.

Банку – шиш

Дмитрий Кобзарь, начальник юридического управления Городского ипотечного банка:

– Рост цен на квартиры в целом отвечает интересам ипотечного банка, поскольку растет стоимость обеспечения, следовательно, снижаются риски. Сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенную квартиру, в том числе и выросшую в цене, поступает банку не полностью, а лишь в той части, в которой необходимо покрыть долг заемщика перед банком. Разница возвращается заемщику. Весь процесс обращения взыскания долог и труден, занимает, по меньшей мере, год, в течение которого хотя и продолжают начисляться проценты, штрафы и пени, фактически банк этих денег не получает.

Возможна «заморозка»

Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования»:

– При обращении взыскания банк продает квартиры по «ликвидационной цене», по которой можно быстро и гарантированно продать конкретный объект недвижимости. Для типовых квартир она колеблется на уровне 75% от реальной рыночной стоимости. Договариваться с банком заемщику надо до того, как он прекратит платить по кредиту. Банк может предложить продать что-то из других дорогостоящих вещей – машину, гараж и т.п. Можно и заморозить выплаты на срок до девяти месяцев, если затруднения не постоянные, а временные.

Не играйте в прятки с банком

Елена Панова, директор департамента партнерских программ «МИЭЛЬ-брокеридж»:

– Если человек попадает в сложную ситуацию, в результате чего не может выплатить кредит, то лучше как можно раньше обратиться в банк, где честно и откровенно изложить все как есть. Лучше, чтобы банк понимал, что происходит с конкретным человеком, а не строил догадки и слепо применял санкции. В случае открытого поведения вполне реально договориться об отсрочке или наиболее выгодных условиях продажи квартиры.

Ипотечной мафии у нас нет

Иван Грачев, председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья:

– Дефолты заемщиков в нашей стране составляют примерно 0,2% от числа выданных ипотечных кредитов. Что касается мировой статистики, этот показатель находится в пределах 1–2%.

В мире есть банки, которые с помощью своих оценщиков заведомо искажают цену на жилье и получают прибыль. Но все это вне законной практики – тут действует мафия, как, например, в Боливии. В развитых странах такого нет, считаю, что нет этого и у нас. Основа жизнедеятельности банка – это маржа, то есть процент от оборота капитала, которая составляет 1,5–2%. Банку гораздо важнее «крутить» деньги, иметь хороший оборот, чем получать сиюминутную выгоду. Да и закон об ипотеке построен так, что легально продать квартиру по новой цене невозможно. Солидные банки всерьез думают о рефинансировании ипотеки, о том, чтобы целый мешок закладных реализовать и получить деньги для новых кредитов.

С банком можно всегда договориться и не доводить дело до дефолта. Ведь процедура признания несостоятельности заемщика – это суд, дополнительные расходы на судебные издержки. Банки могут решить проблему иначе – например, подобрать меньшую квартиру в пределах погашенной стоимости.

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация