Любые вопросы решаются. Судом
«Читаем новый ЖК: ст. 31 п. 2 «Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи». Приведите, пожалуйста, пример соглашения (текст), по которому изначально устанавливается иной режим пользования для вселяемого лица.
Ю. Баранов».– Соглашение между собственником и членом его семьи о порядке пользования жилым помещением может быть составлено как при вселении, так и впоследствии при проживании. Соглашение заключается между собственником и каждым из проживающих с ним членов семьи. В подобном соглашении указываются конкретные помещения, которые могут ими использоваться, способ и порядок их использования в целях, установленных ст. 17 ЖК РФ. Соглашение может содержать также перечень конкретных прав и обязанностей собственника и проживающих с ним членов семьи, например, по внесению квартплаты и оплате коммунальных платежей.
Читайте список
«Какие жилые помещения не подлежат коммунальному заселению?
Елена».
– Не подлежат коммунальному заселению следующие жилые помещения:
1) однокомнатные квартиры;
2) квартиры со смежными комнатами, не имеющими отдельного входа;
3) квартиры из двух изолированных комнат, в случае если одна из них имеет жилую площадь менее 9 кв. метров, а доля общей площади квартиры, приходящаяся на эту комнату, составляет менее 16 кв. метров общей площади;
4) квартиры из двух и более изолированных комнат, из которых только одна пригодна для проживания, при условии, что в жилом помещении, где проживают разные семьи, на каждого члена семьи приходится менее 15 кв. метров общей площади.
Не можете
«Могу ли приватизировать свою однокомнатную квартиру на племянницу, чтобы она была впоследствии собственницей данной квартиры, если она там не «прописана»?
Елена Дмитриевна».
– ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливает, что приватизацией является бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде
(ст. 1).Следовательно, приватизировать помещение вправе только граждане, проживающие в этом помещении. Если гражданин там не зарегистрирован, то нельзя говорить и о факте проживания.
У супругов все общее
«Мама хочет оформить на меня свою квартиру по договору ренты. Скажите, пожалуйста, имеет ли муж в этом случае на эту квартиру какие-то права при разводе?
Ольга».
– Да, ваш муж будет иметь права на данную квартиру, так как одним из условий договора ренты с пожизненным иждивением является содержание рентополучателя, а эту операцию вы будете производить из средств, совместно нажитых с супругом. Согласно ст. 36 СК РФ имущество, полученное одним из супругов в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам является его собственностью. Договор ренты безвозмездной сделкой не является.
Основа – собственность
«Как можно в квартире, где 3 собственника, не дать сдавать комнату одному из них?
Ольга Сергеевна».
– Если данная квартира является коммунальной, но у каждого собственника имеется свидетельство о праве собственности на конкретную комнату, то согласия соседей на сдачу собственником в найм своей комнаты (приватизированной) не требуется. Если же данная квартира находится в общей долевой собственности, то владение и пользование таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Перспективы весьма туманны
«Я живу 25 лет в общежитии квартирного типа по ул. Озерной, 23, к. 2, подъезд 1 (в подъезде 2 – квартиры служебные). Наш дом находится на балансе ГУП ЭВАЖД. Его руководство последние годы убаюкивало нас обещаниями передать дом в фонд города, но до сих пор не сделало этого. Разъясните, пожалуйста, некоторые моменты:
А. Eсли мы сейчас, т. е. после вступления в силу нового Жилищного кодекса, заключаем договор социального найма, то уже не имеем права приватизировать занимаемую площадь?
Б. Если ГУП ЭВАЖД является городской структурой (то есть практически тот же самый ДЕЗ, только обслуживает высотные дома, олимпийские деревни и пр.) и подчиняется непосредственно правительству Москвы, то означает ли это, что мы априори находимся на балансе города, и необходимо всего лишь снять статус общежития постановлением правительства Москвы, или я ошибаюсь?
В. Почти у всех живущих в этом подъезде московская регистрация с 1990 г. (в паспорте нет пометки, что это общежитие). Платим за жилье муниципальное (в квитанции в графе «тип площади» указано – муниципальная; сумма оплаты – как и в соседних домах). А вот копию финансового лицевого счета нам выдают с пометкой «общежитие». Сейчас ГУП реорганизуется в ООО, и неизвестно, что с нами станет, и состоится ли передача нашего дома.
Г. Что требуется от жильцов при передаче общежития в фонд города? Какова процедура передачи, и так ли уж она безумно сложна, как нам объясняют (то преградой становятся перепланировки, то «люди проживают не там, где им «предписано ГУПом согласно внутренним ордерам», которые никто не видел, то некому оформлять документацию и пр.).
Д. Объясните, пожалуйста, на каком основании нас лишают конституционного права приватизировать жилье, которое является для нас единственным, и в котором мы живем 25 лет?
Наталия Викторовна».
– Отвечаем по порядку.
Вопросы А и Д. Действительно, новый ЖК РФ, запрещая приватизацию помещений, полученных по договору социального найма после 1 марта 2005 года, носит дискриминационный характер, и изменить ситуацию к лучшему может либо воля законодателя, либо обращения граждан в Конституционный суд РФ. Кроме того, думается, в вашем деле усматривается и нарушение ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 г., той ее части, в которой говорится о праве «на уважение жилища».
В любом случае, вопрос может быть решен только в судебном порядке, в частности, можно попытаться доказать, что вы давно живете на условиях договора социального найма. В этом смысле обнадеживает то, что в некоторых документах ваша площадь фигурирует как «муниципальная», однако в целом ваши перспективы весьма туманны.
Теперь вопросы Б, В, Г.
ГУП – это не городская структура, а коммерческая организация, хотя и под «государственным крылом». Вам необходимо выяснить, имеются ли на дом в соответствии со ст. 109 ЖК РСФСР правоустанавливающие документы, подтверждающие, что он является общежитием. Существует ли решение о присвоении дому статуса общежития, на каком правовом основании он передан ГУПу? Отвечает ли он требованиям Примерного положения об общежитиях, утвержденного постановлением СМ РСФСР от 11.08.1988 г. Всю эту информацию можно получить по адвокатскому либо судебному запросу, отказ в предоставлении информации можно обжаловать в суде.
Согласно п. 4 указанного выше Примерного положения об общежитиях «жилые дома, предназначенные под общежития, регистрируются в качестве общежитий в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов». Кроме того, в п. 3 этого документа записано: «переоборудование жилого дома под общежитие производится по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов». Следовательно, статус общежития должен быть придан жилому дому (жилому помещению) соответствующим решением городских органов.
Учтите, что Министерство экономики РФ письмом «Об установлении платы за проживание в общежитии» от 14 октября 1997 г. № 7-800 указало, что законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 определено, что порядок оплаты населением жилья, к которому относятся и общежития, по договору найма определяется органами исполнительной власти субъектов РФ.
«Нахождение дома на балансе» есть понятие не юридическое, а бухгалтерское, оформление передачи жилых домов в ведение города действительно непростой процесс, о некоторых его особенностях можно прочитать в распоряжении Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 29 января 2003 г. № 24.
Неподходящие параметры
«Недавно нам отказали в участии в программе «Социальная ипотека». И это при том, что мы – очередники с 2004 года. Состав нашей семьи: двое пенсионеров (обоим по 70 лет) и двое работающих инвалидов (40-летние супруги). Непонятно, почему нам отказали, ведь у нас есть поручители, 40% первого взноса. Родные обещают помочь с выплатами. Правомерен ли отказ?
Семья Ильиных».
– К сожалению, вы не подходите для этой программы по двум параметрам: возрастному и финансовому. Все обязательства по ипотеке должны быть выполнены физическими лицами до достижения ими возраста 60 лет, а под стабильным доходом не может пониматься возможная помощь родных.
Проверьте по перечню
«Я – инвалид II группы. Мы, пятеро человек, живем на площади 31 кв. м: я, психически больная сестра, мама, двое детей – ребенок 6 лет и 9 месяцев. У меня часто бывают приступы эпилепсии, дети пугаются, плачут. Врачи психоневрологического диспансера, где состою на учете, выдали справку о том, что имею право на первоочередное получение жилья. А я считаю, что имею право на внеочередное. Кто прав?
Владислав Владимирович Овчинников».
– Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г., исключает само понятие первоочередников. Жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим гражданам, которые по установленным кодексом основаниям признаются нуждающимися в жилых помещениях (ст. 49 ЖК РФ). Согласно ст. 51 и 57 ЖК РФ одной из категорий граждан, которой жилые помещения предоставляются вне очереди, являются лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается правительством РФ (постановление от 21 декабря 2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь»), кроме того, со времен советской власти существует ряд формально не отмененных соответствующих подзаконных нормативно-правовых актов. Следовательно, если ваше заболевание есть в перечне, то вы имеете право на получение жилого помещения вне очереди.