Мечта о рае. Здесь покупают виллы и в них… не живут

Сегодня Испания – один из лучших мировых курортов. Здесь отличный климат: всегда тепло, но не жарко. Уникальны памятники архитектуры, дворцы и замки, старинные церкви и мечети. Специалисты утверждают, что россиян, желающих купить апартаменты или виллу в этой стране, немало.Но не только мягкий климат и любовь к истории привлекают покупателей испанской недвижимости. Важно и отсутствие ограничений для нерезидентов на ее приобретение. (Напомним, что в международной юридической практике резидентом считается человек, проживающий в стране не менее 180 дней). Кроме того, под залог недвижимости в этой стране легко получить кредит. Испания – член Евросоюза. По данным ряда авторитетных журналов, входит в десятку лучших стран по рейтингу «качество жизни».
Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad (регистре собственности). Там же можно получить полную информацию о том, кто является владельцем дома или квартиры, какова ее точная цена, площадь, есть ли у владельца задолженность. На имя хозяина оформляется главный официальный документ Escritura Publica, которому затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения ее в Регистр.
Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, им назначенное и имеющее доверенность от собственника, заверенную нотариально. Чаще всего право продажи доверяется агентствам. В этом случае риэлторская фирма должна иметь лицензию. Каждая фирма или агентство также имеет свою эскритуру, данные которой хранятся в Регистре собственности Испании. Там же можно навести и справки об агентстве. Если вдруг возникнет вопрос о недоверии, в этом случае покупателю выдается документ, называемый Nota Simple Informativa (Нота простая информационная).
В ситуациях, когда владельцев недвижимости несколько, или владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского кодекса Испании, при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них.
Итак, покупатель с продавцом ударили по рукам и решение о покупке было принято. Что же дальше? Во-первых, составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как правило, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя дом или апартаменты за собой.
После заключения частного контракта покупатель должен получить
в местной полиции так называемый N. I. E. (идентификационный номер иностранца), чтобы затем правильно оформить сделку у нотариуса. Далее, в течение месяца, оформляется главный официальный документ купли-продажи. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании эскритуры, после чего покупатель становится полноправным владельцем. Существуют различные условия оплаты. Например, можно оформить ипотечный кредит – он составляет 50–60, максимум 70% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании. Все это оговаривается в контракте до его подписания.
Эскритура подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. В этот документ по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остается лишь зарегистрировать недвижимость в Регистре собственности Испании. Процесс регистрации длится около трех месяцев.
Разница в расходах, связанных с покупкой новой и вторичной недвижимости, довольно велика.
Есть такая практика: в эскритуре официально декларируется стоимость, заниженная на 10–20% от реальной цены недвижимости. Делается это для снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой. Но специалисты утверждают, что делать это нежелательно, так как позже могут возникнуть юридические проблемы в случае последующей перепродажи недвижимости. Нотариальные расходы (Notario) – оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости. Например, при покупке налог немного больше в случае оформления ипотечного кредита. Расходы на регистрацию (Registro) в Регистре собственности Испании оплачиваются при внесении имени покупателя и данных о недвижимости в Регистр. Эта сумма также определяется по специальной шкале и зависит от стоимости покупки. Например, если приобретаются апартаменты стоимостью от 50 000 до 100 000 евро, то расходы на регистрацию составят от 120 до 180 евро. Если прибегнуть к услугам частного адвоката, то его сервисное обслуживание обойдется примерно в 850 евро.
Покупателю придется оплатить не только услуги нотариуса и расходы на регистрацию приобретения. Существует еще ряд налогов, поджидающих покупателей.
Во-первых, налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido, сокращенно I. V. A.). Этот налог для квартир и жилых домов составляет 7%, а для коммерческих объектов, предназначенных для частного производства и для незастроенных земельных участков – 16% от стоимости, указанной в эскритуре. Оплачивается в муниципальных офисах по приему налогов.
Во-вторых, налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados, сокращенно A. J. D.). Он составляет 0,5% от стоимости, указанной в эскритуре.
При приобретении недвижимости из «вторых рук» взимаются следующие налоги. Передаточный (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, сокращенно I. Т. Р.). Он составляет 7% от стоимости, заявленной в эскритуре и оплачивается в Совете по экономике и финансам Испании.
Налог Plus Valia – муниципальный, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент ее продажи. Его должен выплачивать владелец недвижимости, то есть продавец, но на практике все налоги обычно выплачивает покупатель. Точную величину налога указывает местная мэрия. Она определяется возрастом недвижимости и тем, сколько лет владел ей последний хозяин.
Суммарно все затраты по оформлению покупки без учета ипотечного кредита составляют около 9% от стоимости недвижимости. Ипотечный кредит увеличивает эти затраты примерно до 12%.
Несмотря на налоги, которые придется оплатить, испанская недвижимость популярна среди наших состоятельных сограждан. Однако, как утверждают специалисты, мало кто покупает виллу на берегу моря для себя. Возможность прилететь и отдохнуть в собственных апартаментах, бунгало или на вилле используется редко. В основном иностранные собственники предпочитают сдавать свою недвижимость туристам внаем, чтобы получать с нее доход.
Но сдать дом внаем не так просто. Для того чтобы ежемесячно получать прибыль, собственность должна быть зарегистрирована в министерстве туризма Испании. Кроме того, необходимо заполнять налоговую декларацию об отчислениях в местный бюджет.
Оказывается, содержание по карману даже людям с относительно невысокими доходами. Коммунальные платежи невелики: в среднем семья из трех – четырех человек тратит на электричество, воду и газ приблизительно от 600 евро в год. Счета на электроэнергию присылаются каждые два месяца, на воду – каждые три. Деньги снимаются с банковского счета собственника, а он по почте получаете квитанцию, в которой указано количество потребленных ресурсов и их стоимость.
Интересно, что централизованного газового снабжения в Испании практически нет. Газ продается в баллонах. Специальная газовая служба развозит эти баллоны ежедневно. Стоимость баллона – около 7 евро. Для семьи из 3-х человек одного баллона хватает приблизительно на три месяца пользования кухонной плитой. Если для собственника пользоваться привозным газом оказывается неудобно, то он может просто заменить газовую кухонную плиту и водонагреватель на электрические. Или установить на своем участке собственный накопитель – одной зарядки хватает приблизительно на год – полтора.