Прибыльные метры
Московская недвижимость вновь становится выгодным инструментом для инвестиций. Рост цен на новостройки столицы в апреле составил почти 5%, что превышает и уровень инфляции, и доходы по депозитам. К концу лета – началу осени, по прогнозам экспертов, квартиры могут подорожать на 15–20%.Однако на инвестиционную привлекательность недвижимости не могли не повлиять законодательные новации, ценовая дифференциация, увеличение покупательских требований к жилью и общие изменения на рынке. По данным аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», если еще в январе – марте 2004 года доля покупателей, которые приобретали квартиры с инвестиционной целью, составляла 8–10%, то уже в 2005 году эта цифра составила менее 5%.
Несмотря на то, что плавно растущий рынок создает дополнительные возможности для маневров, сегодня заработать на недвижимости способен далеко не каждый – для этого нужна, прежде всего, грамотная стратегия и хорошие консультанты.
Как вкладывать?
Кредитный рынок в Москве набирает обороты – в 2004 году объем рынка ипотечного кредитования составил около $500–600 млн., то есть вырос за последние годы в несколько раз. Сегодня, по данным риэлторов, в среднем порядка 11% сделок на рынке недвижимости заключается с привлечением кредитных средств, а на рынке новостроек эта цифра еще выше. Какой процент от этого объема ипотечных сделок заключается с инвестиционными целями – неизвестно, тем не менее, инвестиционная ипотека становится все более актуальной.
Схема такого капиталовложения достаточно проста: человек покупает квартиру, растущую в цене, с целью ее дальнейшей перепродажи, но не тратит на такую покупку собственные средства, а пользуется ипотечным кредитом.
Получив заемные средства на строящееся жилье, клиент пользуется, по сути, инвестиционным кредитом, поскольку после завершения строительства стоимость объекта может серьезно увеличиться. Заем денег в банке для человека, имеющего свой бизнес, может быть гораздо выгоднее, чем изъятие необходимой суммы из оборота.
Процентные ставки за пользование кредитом при покупке квартиры в доме-новостройке составляют 11 –18%, тогда как цены на первичном рынке в ликвидных объектах могут вырасти за год на 30–40%.
Так как кредит выдается в среднем на 10–15 лет, а квартиру инвестор захочет реализовать максимум через два–три года (чаще всего после окончания строительства дома), продажу объекта нужно обязательно согласовывать с банком. Средства, вырученные от продажи жилплощади, идут на погашение кредита. Остальное – чистая прибыль.
Куда вкладывать?
Наиболее выгодными с точки зрения инвестиций сегодня считаются новостройки бизнес-класса ценой от $250 тыс. – именно в этот сектор рынка люди предпочитают вкладывать средства. Ликвидное жилье среднего ценового сегмента, как правило, представляет собой комплексную застройку с развитой инфраструктурой, удачным местоположением, благоприятной экологической обстановкой и продуманной концепцией.
Таких проектов в столице немного, дома бизнес-класса по-прежнему остаются штучным товаром, в столице таких объектов – не более 10% от рынка. Ограниченное предложение и, самое главное, перспектива роста цен делают такое жилье ликвидным товаром и выгодным инвестиционным приобретением.
По словам руководителя Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Наталии Тихоновской, несмотря на то, что цены на жилье будут расти в среднем на 1– 2% в месяц, будет усиливаться и ценовая дифференциация – в зависимости от качества и типа жилья. Так, на объектах, где стоимость квартир не соответствует их качеству, неизбежно замедление роста цен и даже их падение до 10–15% в год – настоящее разорение для инвестора.
Если от правильного выбора зависит не только качество вашей жизни, но и финансовое благополучие, стоит пользоваться существующими рыночными ориентирами и обращать внимание только на те объекты, в проектировании, строительстве и реализации которых участвуют крупные авторитетные компании с опытом работы на первичном рынке.