01:28:51
25 июля 2024 г.

Собственник: права и обязанности

«Мы (я и мои родители) готовим документы на приватизацию квартиры. Мой отец настаивает на том, чтобы квартира полностью была приватизирована на меня. Мама же желает оставаться в доле. Ее беспокоит то, что после приватизации я буду иметь полные права собственника и смогу продать квартиру без ее согласия, оставив ее на улице. Права ли она? Будут ли мои родители иметь право пожизненного пользования в соответствии с новым ЖК? Если нет, то как можно это оформить?
Вячеслав»– Ваша мама, в принципе, права – вы теоретически сможете квартиру продать, а мать оставить на улице, так как с января были внесены изменения в статью 292 ГК РФ, которые установили, что при смене собственника проживающие не сохраняют права пользования. То есть новые собственники смогут выселить вашу мать. Но, повторимся, речь идет о некоей умозрительной схеме.
Следует также учитывать положения ст. 558 п. 1 ГК РФ, где говорится о том, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, – является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Особо подчеркнем: ст. 292 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ сегодня не совсем согласуются между собой. В каждом конкретном случае, похожем на описанный вами, надо будет подключать опытных юристов.
Отцы и дети
«В начале 90-х годов моими бабушкой и мамой была приватизирована наша трехкомнатная квартира. Это жилье получилось в результате съезда: квартира бабушки + квартира, полученная на меня и маму. То есть изначально в ней имеется и моя «лепта».
Я была «прописана» в этой квартире с 1981 года вместе с мамой и бабушкой, то есть с момента съезда. В приватизации не участвовала, так как в то время документы оформлялись только на совершеннолетних жильцов. Квартира была в равнодолевой собственности.
Когда я достигла совершеннолетия и подняла вопрос о включении меня в состав собственников, родители этот вопрос замяли, мол, я и так тут зарегистрирована.
Год назад бабушка умерла, и мама стала единственным собственником квартиры. Теперь на основании того, что я не являюсь собственником, а только зарегистрирована в квартире, отец пытается ограничить мое пользование квартирой. Он запрещает моему мужу (законному) появляться и ночевать в ней, настаивает на том, чтобы я имела доступ только к одной комнате и говорит, что не позволит мне в случае рождения ребенка разместить и зарегистрировать его.
Насколько правомочны действия отца?
Анастасия»

– Право несовершеннолетних на получение собственности при приватизации было введено в закон только 11.08.1994 г. Ныне действующая редакция закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» гласит: «Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних».
Теперь о ваших правах пользования квартирой. Члены семьи собственника квартиры имеют права пользования квартирой. Постоянно проживающие вправе вселить без согласия других постоянно проживающих, а также собственника квартиры своих несовершеннолетних детей.
Как розовое превратить в зеленое
«Суть моей проблемы такова. 14 июля 1993 года в ЖКО Московского машиностроительного завода «Знамя труда» я получила договор о передаче в собственность нашей 2-комнатной квартиры (общая площадь – 57,51 кв. м, жилая – 31,44 кв. м) и свидетельство на право собственности (розового цвета) на квартиру, подписанное мэром Москвы Ю. М. Лужковым, в котором указывалось, что собственником квартиры являюсь я. Хотя в заявлении на оформление собственности были указаны все члены моей семьи на тот момент: я и двое моих сыновей 1978 и 1986 г. р. На мой вопрос: «Почему собственность оформлена только на меня, а не на нас троих?» – мне ответили, что жилье приватизируется только на совершеннолетних. Договор не зарегистрирован в регистрационной палате. Когда собрались оформлять свидетельство на право собственности зеленого цвета, я обратилась за консультацией к юристу жилищного отдела нашего района с вопросом: «Как бы мне переоформить свидетельство на право собственности на меня и на детей в равных долях?». Ответ был таков: «Розовые свидетельства всегда будут иметь юридическую силу наравне с зелеными, а дети, так как они «прописаны» на этой площади, в случае смерти собственника сразу вступят в наследство, так что вам незачем беспокоиться. Когда же они будут оформлять собственность на себя, им и выдадут зеленое свидетельство».
Я все же опасаюсь, что права моих сыновей были первоначально ущемлены, и если это так, подскажите, пожалуйста, как можно это исправить?
Татьяна Шеина»

– Вы можете подарить своим сыновьям, например, по 1/3 доли в квартире, и так как дети проживают в данной квартире, то они будут освобождены от уплаты налога на дарение. Изначально невключение детей в число собственников при приватизации было незаконно.
Договоры дарения необходимо зарегистрировать в управлении Росрегистрации по г. Москве – это орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одновременно получите свидетельство о праве собственности на квартиру нового образца.
Вход имеется. Ищем выход
«Наш дом в долевой собственности на двух хозяев реально не поделен пополам. Есть только один вход, но комнаты все изолированные и по взаимному соглашению (устному) поделены. Но земля поделена мировым соглашением и приватизирована на двух хозяев еще в 1995 г. И тогда же взято в аренду еще по паре соток мной и моим соседом. Теперь, когда мы с соседом обратились в комитет по имуществу с просьбой о выкупе земли из аренды и предоставили все запрашиваемые документы, нам вначале дали согласие (письменное). Но потом комитет по имуществу потребовал предоставить еще документы о праве собственности на каждую половину дома. Якобы дом имеет прямое отношение к этой земле в аренде, хотя на самом деле этот дом стоит на наших приватизированных участках и никак не соприкасается с землей в аренде. В БТИ мне сказали, что дом может не подлежать разделу. А в комитете нам заявили, что приватизация и аренда по существу была незаконна.
Мы очень волнуемся, могут ли теперь аннулировать нашу приватизацию и аренду? Что мы можем сделать в такой ситуации? Как нам все-таки выкупить землю из аренды? На этих сотках в аренде никаких построек нет, так что вроде бы с нашим домом эта земля никак не может быть связана, а связана только с землей, которая у нас в собственности. Я правильно понимаю ситуацию?
Константин Михайлович»

– Право собственности на землю, полученное в порядке приватизации, никто не вправе ограничить (лишить) иначе как на основе справедливого равноценного возмещения и в случаях, специально предусмотренных законом.
Что касается выкупа арендованной земли – этот вопрос вам нужно решать с арендодателем. Земельное законодательство не предусматривает обязанности арендодателя продавать арендованные земли, как нет безусловного права на выкуп и у арендатора.
Из трех комнат – в две?
«Я – собственник одной комнаты в коммунальной квартире. Наш трехэтажный дом старый, строили его еще военнопленные немцы. Его будут сносить, правда, точные сроки пока не объявлены. На какую жилплощадь я могу рассчитывать при переселении? Слышал, что мне полагается однокомнатная квартира. Так ли это?
Владимир Тишков»

– Московская практика такова, что в подобных случаях предоставляется однокомнатная квартира. Потому как столичным законом в Москве запрещено коммунальное заселение. Хотя в регионах из коммуналки в коммуналку же и переселяют.
Но после вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ ситуация для москвичей может измениться. По федеральному закону вам должны предоставить равноценное по стоимости жилье. Сейчас специально для переселенцев строят и небольшие, 33 кв. метра, однокомнатные квартиры в домах типовых серий. Собственникам же двух– и трехкомнатных квартир скорее всего «светит» переселение в равноценные по стоимости одно– и двухкомнатные квартиры соответственно. Причем, независимо от того, сколько человек прописано на этой жилплощади. Если раньше для оценки жилья переселенцев учитывалась его инвентаризационная стоимость плюс компенсация за непроизведенный ремонт, то теперь – только рыночная оценка. Согласитесь, не может «трешка» в сносимой пятиэтажке стоить столько же, сколько и в новом доме. Можно, конечно, переехать и в трехкомнатную квартиру, если доплатить недостающую до рыночной стоимости сумму. Это предусмотрено законом «О гарантиях города Москвы при переселении, в который были внесены изменения с принятием нового Жилищного кодекса России.
Или другая ситуация. Предположим, вашу квартиру оценили в 70 тысяч долларов, а вас переселяют в квартиру, оцененную в 50 тысяч. В таком случае недостающую сумму вы можете получить на руки.
Приватизируйте и затем меняйтесь
«Моя двухкомнатная квартира приватизирована в равных долях с мужем. Муж недавно скончался. Его доля поделена между мной и сыном от первого брака, как наследниками. Таким образом, я стала наследницей трех четвертей квартиры, а сыну отходит одна четверть. Он проживает вместе с матерью в однокомнатной квартире, там и прописан. Могу ли я обменяться с его мамой жилплощадью, чтобы они – мать и сын – жили в моей двухкомнатной, а я переселилась в их однокомнатную? И я, и бывшая супруга мужа – пенсионерки, инвалиды второй группы.
Вера Носкова»

– Если квартира, в которой проживают мать с сыном, приватизирована, то можно заключить договор мены, по которому доля в три четверти двухкомнатной квартиры обменивается на однокомнатную. Можно заключить договор в простой письменной форме и зарегистрировать его в Главном управлении федеральной регистрационной службе по Москве (Москомрегистрации). Это самый дешевый и не очень трудоемкий вариант обмена.
Предварительно нужно собрать пакет документов. Из БТИ взять поэтажные планы и экспликации на обе квартиры. Выписки из домовых книг. И справки из налоговой инспекции о том, что нет задолженности по налогам в связи с вступлением в наследство.
С этими документами можно обратиться и в Мосжилрегистрацию, которая оказывает услуги по составлению договора в простой письменной форме. Услуга платная – 0,7 процента от суммы договора.
Если же однокомнатная квартира не приватизирована, то такой обмен невозможен. Так как с вступлением в силу с 1 марта этого года нового Жилищного кодекса РФ (ст. 72) обмены квартир разных видов собственности запрещены. То есть, нельзя муниципальное жилье поменять на находящееся в собственности. Расприватизировать двухкомнатную квартиру тоже невозможно, поскольку с вступлением в наследство автора письма изменился состав собственности. Так что остается только один вариант: поторопиться с приватизацией однокомнатной квартиры. Напомню, что срок бесплатной приватизации заканчивается 1 января 2007 года.
На вопросы отвечали:

Независимый юрист Пантюшов Олег Викторович: консультации, ведение дел в суде – (095)265-48-85.

Юрист Саломатова Татьяна Вячеславовна: судебные дела. Запись на платную консультацию по тел. 920-94-27, 504-51-96.

Юрист корпорации «Рескор» Людмила Саушкина

Подготовили Елена Анучкина, Алексей Казаков, Галина Писарчик

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация