Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 09 октября 2012 г. 00:00
Публикация в газете: №37 (909) от 04 октября 2012 г.

Не заходя за границы приличия

Нам выделили дачный участок от организации. Мы распахали грядки, сделали посадки, начали возводить дом. Но однажды приехали, а на нашей территории чужие люди перекраивают землю, топчут всходы, чуть не с ломами подбираются к дому. Оказалось – кто-то из проектировщиков не так «расчертил» участки, и наш вроде бы залез на соседский. Теперь предстоит все упорядочить согласно новому проекту. К тому же на нас собираются в суд подавать. Что делать?
Аркадий Васильченко

Процедура согласования местоположения границ указана в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно ст. 40 местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ, либо они не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица.

Если местоположение соответствующих границ не согласовано заинтересованным лицом или его представителем, и они представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт вносятся записи о содержании указанных возражений, которые прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.

В соответствии с ч. 9 ст. 38 при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. Если такие документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных или искусственных объектов, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Согласно предл. 2 ч 3 ст. 25 Закона о ГКН при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого (смежного) земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в кадастровые сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка. Таким образом, официально учтенные в ГКН границы смежного земельного участка изменяются, чем непосредственно затрагиваются интересы его правообладателя. Тем не менее Закон о ГКН не предусматривает процедуры уведомления об учете изменений границ правообладателя смежного участка.

В случае, когда у лица отсутствуют и правоустанавливающие, и правоподтверждающие документы, а также какие-либо планы этого участка, составлявшиеся, например, на момент его предоставления, то границы такого участка определяются по фактическому пользованию, которое существует более 15 лет.

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.

В п. 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

В соответствии с п.5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ неурегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Согласно ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. При определении подсудности данного вида дел необходимо обратить внимание на ст. 30 ГПК РФ, в соответствии с которой иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

В случае нарушения права заявителя на соответствующую часть земельного участка в соответствии со ст. 57 ЗК РФ у него есть основания требовать возмещения в полном объеме убытков, причиненных, например, временным занятием земельных участков либо ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Суд, скорее всего, назначит строительно-техническую экспертизу (ее еще называют «землеустроительной»), заключение которой и станет основой для решения суда.

Ему хорошо бы на первый этаж

Мы с братом живем в одном доме. Я – на первом этаже, он – на двенадцатом. Обе квартиры 2-комнатные, муниципальные. Так случилось, что брат стал инвалидом, и теперь спуститься и подняться на лифте – для него большая проблема. Хотим с ним поменяться, но встречаем огромное непонимание у чиновников...
Василий Ковальчук

Право на обмен муниципальными жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, прямо предусмотрено ст. 72 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1статьи 70 ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Они отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1статьи 51 ЖК РФ перечне.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в связи с обменом. Расторжение и заключение указанных договоров осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения и представления документов.

Когда квартира на троих...

У нас в квартире зарегистрированы три человека: я, бабушка и папа. Квартира приватизирована только на них без определения долей и без моего участия. Если бабушка напишет на меня завещание, сможет ли отец «выписать» меня из квартиры?
Анна Ивлева

Ваш отец не может принудительно выселить и «выписать» вас из квартиры даже сейчас, а после получения в наследство части квартиры – тем более.

Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Как видно из содержания названной нормы права, приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Согласно ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ о прекращении права пользования жилым помещением не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Также в соответствии с постановлением пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника при его отчуждении, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев