Собственник: права и обязанности
«Мы (я и мои родители) готовим документы на приватизацию квартиры. Мой отец настаивает на том, чтобы квартира полностью была приватизирована на меня. Мама же желает оставаться в доле. Ее беспокоит то, что после приватизации я буду иметь полные права собственника и смогу продать квартиру без ее согласия, оставив ее на улице. Права ли она? Будут ли мои родители иметь право пожизненного пользования в соответствии с новым ЖК? Если нет, то как можно это оформить?
Вячеслав»– Ваша мама, в принципе, права – вы теоретически сможете квартиру продать, а мать оставить на улице, так как с января были внесены изменения в статью 292 ГК РФ, которые установили, что при смене собственника проживающие не сохраняют права пользования. То есть новые собственники смогут выселить вашу мать. Но, повторимся, речь идет о некоей умозрительной схеме.
Следует также учитывать положения ст. 558 п. 1 ГК РФ, где говорится о том, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, – является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Особо подчеркнем: ст. 292 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ сегодня не совсем согласуются между собой. В каждом конкретном случае, похожем на описанный вами, надо будет подключать опытных юристов.
Отцы и дети
«В начале 90-х годов моими бабушкой и мамой была приватизирована наша трехкомнатная квартира. Это жилье получилось в результате съезда: квартира бабушки + квартира, полученная на меня и маму. То есть изначально в ней имеется и моя «лепта».
Я была «прописана» в этой квартире с 1981 года вместе с мамой и бабушкой, то есть с момента съезда. В приватизации не участвовала, так как в то время документы оформлялись только на совершеннолетних жильцов. Квартира была в равнодолевой собственности.
Когда я достигла совершеннолетия и подняла вопрос о включении меня в состав собственников, родители этот вопрос замяли, мол, я и так тут зарегистрирована.
Год назад бабушка умерла, и мама стала единственным собственником квартиры. Теперь на основании того, что я не являюсь собственником, а только зарегистрирована в квартире, отец пытается ограничить мое пользование квартирой. Он запрещает моему мужу (законному) появляться и ночевать в ней, настаивает на том, чтобы я имела доступ только к одной комнате и говорит, что не позволит мне в случае рождения ребенка разместить и зарегистрировать его.
Насколько правомочны действия отца?
Анастасия»
– Право несовершеннолетних на получение собственности при приватизации было введено в закон только 11.08.1994 г. Ныне действующая редакция закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» гласит: «Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних».
Теперь о ваших правах пользования квартирой. Члены семьи собственника квартиры имеют права пользования квартирой. Постоянно проживающие вправе вселить без согласия других постоянно проживающих, а также собственника квартиры своих несовершеннолетних детей.
Как розовое превратить в зеленое
«Суть моей проблемы такова. 14 июля 1993 года в ЖКО Московского машиностроительного завода «Знамя труда» я получила договор о передаче в собственность нашей 2-комнатной квартиры (общая площадь – 57,51 кв. м, жилая – 31,44 кв. м) и свидетельство на право собственности (розового цвета) на квартиру, подписанное мэром Москвы Ю. М. Лужковым, в котором указывалось, что собственником квартиры являюсь я. Хотя в заявлении на оформление собственности были указаны все члены моей семьи на тот момент: я и двое моих сыновей 1978 и 1986 г. р. На мой вопрос: «Почему собственность оформлена только на меня, а не на нас троих?» – мне ответили, что жилье приватизируется только на совершеннолетних. Договор не зарегистрирован в регистрационной палате. Когда собрались оформлять свидетельство на право собственности зеленого цвета, я обратилась за консультацией к юристу жилищного отдела нашего района с вопросом: «Как бы мне переоформить свидетельство на право собственности на меня и на детей в равных долях?». Ответ был таков: «Розовые свидетельства всегда будут иметь юридическую силу наравне с зелеными, а дети, так как они «прописаны» на этой площади, в случае смерти собственника сразу вступят в наследство, так что вам незачем беспокоиться. Когда же они будут оформлять собственность на себя, им и выдадут зеленое свидетельство».
Я все же опасаюсь, что права моих сыновей были первоначально ущемлены, и если это так, подскажите, пожалуйста, как можно это исправить?
Татьяна Шеина»
– Вы можете подарить своим сыновьям, например, по 1/3 доли в квартире, и так как дети проживают в данной квартире, то они будут освобождены от уплаты налога на дарение. Изначально невключение детей в число собственников при приватизации было незаконно.
Договоры дарения необходимо зарегистрировать в управлении Росрегистрации по г. Москве – это орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одновременно получите свидетельство о праве собственности на квартиру нового образца.
Вход имеется. Ищем выход
«Наш дом в долевой собственности на двух хозяев реально не поделен пополам. Есть только один вход, но комнаты все изолированные и по взаимному соглашению (устному) поделены. Но земля поделена мировым соглашением и приватизирована на двух хозяев еще в 1995 г. И тогда же взято в аренду еще по паре соток мной и моим соседом. Теперь, когда мы с соседом обратились в комитет по имуществу с просьбой о выкупе земли из аренды и предоставили все запрашиваемые документы, нам вначале дали согласие (письменное). Но потом комитет по имуществу потребовал предоставить еще документы о праве собственности на каждую половину дома. Якобы дом имеет прямое отношение к этой земле в аренде, хотя на самом деле этот дом стоит на наших приватизированных участках и никак не соприкасается с землей в аренде. В БТИ мне сказали, что дом может не подлежать разделу. А в комитете нам заявили, что приватизация и аренда по существу была незаконна.
Мы очень волнуемся, могут ли теперь аннулировать нашу приватизацию и аренду? Что мы можем сделать в такой ситуации? Как нам все-таки выкупить землю из аренды? На этих сотках в аренде никаких построек нет, так что вроде бы с нашим домом эта земля никак не может быть связана, а связана только с землей, которая у нас в собственности. Я правильно понимаю ситуацию?
Константин Михайлович»
– Право собственности на землю, полученное в порядке приватизации, никто не вправе ограничить (лишить) иначе как на основе справедливого равноценного возмещения и в случаях, специально предусмотренных законом.
Что касается выкупа арендованной земли – этот вопрос вам нужно решать с арендодателем. Земельное законодательство не предусматривает обязанности арендодателя продавать арендованные земли, как нет безусловного права на выкуп и у арендатора.
Из трех комнат – в две?
«Я – собственник одной комнаты в коммунальной квартире. Наш трехэтажный дом старый, строили его еще военнопленные немцы. Его будут сносить, правда, точные сроки пока не объявлены. На какую жилплощадь я могу рассчитывать при переселении? Слышал, что мне полагается однокомнатная квартира. Так ли это?
Владимир Тишков»
– Московская практика такова, что в подобных случаях предоставляется однокомнатная квартира. Потому как столичным законом в Москве запрещено коммунальное заселение. Хотя в регионах из коммуналки в коммуналку же и переселяют.
Но после вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ ситуация для москвичей может измениться. По федеральному закону вам должны предоставить равноценное по стоимости жилье. Сейчас специально для переселенцев строят и небольшие, 33 кв. метра, однокомнатные квартиры в домах типовых серий. Собственникам же двух– и трехкомнатных квартир скорее всего «светит» переселение в равноценные по стоимости одно– и двухкомнатные квартиры соответственно. Причем, независимо от того, сколько человек прописано на этой жилплощади. Если раньше для оценки жилья переселенцев учитывалась его инвентаризационная стоимость плюс компенсация за непроизведенный ремонт, то теперь – только рыночная оценка. Согласитесь, не может «трешка» в сносимой пятиэтажке стоить столько же, сколько и в новом доме. Можно, конечно, переехать и в трехкомнатную квартиру, если доплатить недостающую до рыночной стоимости сумму. Это предусмотрено законом «О гарантиях города Москвы при переселении, в который были внесены изменения с принятием нового Жилищного кодекса России.
Или другая ситуация. Предположим, вашу квартиру оценили в 70 тысяч долларов, а вас переселяют в квартиру, оцененную в 50 тысяч. В таком случае недостающую сумму вы можете получить на руки.
Приватизируйте и затем меняйтесь
«Моя двухкомнатная квартира приватизирована в равных долях с мужем. Муж недавно скончался. Его доля поделена между мной и сыном от первого брака, как наследниками. Таким образом, я стала наследницей трех четвертей квартиры, а сыну отходит одна четверть. Он проживает вместе с матерью в однокомнатной квартире, там и прописан. Могу ли я обменяться с его мамой жилплощадью, чтобы они – мать и сын – жили в моей двухкомнатной, а я переселилась в их однокомнатную? И я, и бывшая супруга мужа – пенсионерки, инвалиды второй группы.
Вера Носкова»
– Если квартира, в которой проживают мать с сыном, приватизирована, то можно заключить договор мены, по которому доля в три четверти двухкомнатной квартиры обменивается на однокомнатную. Можно заключить договор в простой письменной форме и зарегистрировать его в Главном управлении федеральной регистрационной службе по Москве (Москомрегистрации). Это самый дешевый и не очень трудоемкий вариант обмена.
Предварительно нужно собрать пакет документов. Из БТИ взять поэтажные планы и экспликации на обе квартиры. Выписки из домовых книг. И справки из налоговой инспекции о том, что нет задолженности по налогам в связи с вступлением в наследство.
С этими документами можно обратиться и в Мосжилрегистрацию, которая оказывает услуги по составлению договора в простой письменной форме. Услуга платная – 0,7 процента от суммы договора.
Если же однокомнатная квартира не приватизирована, то такой обмен невозможен. Так как с вступлением в силу с 1 марта этого года нового Жилищного кодекса РФ (ст. 72) обмены квартир разных видов собственности запрещены. То есть, нельзя муниципальное жилье поменять на находящееся в собственности. Расприватизировать двухкомнатную квартиру тоже невозможно, поскольку с вступлением в наследство автора письма изменился состав собственности. Так что остается только один вариант: поторопиться с приватизацией однокомнатной квартиры. Напомню, что срок бесплатной приватизации заканчивается 1 января 2007 года.
На вопросы отвечали: