Мимо денег прошли в очередной раз российские законодатели
Разрабатывая законы об укреплении прав добросовестного приобретателя жилья, авторы думали не только о том, как обеспечить новоселам спокойный здоровый сон. Для законодателя было гораздо важнее, чтобы процедура покупки квартиры в результате стала на несколько тысяч долларов дешевле. Однако половинчатость принятых мер добиться цели не позволила.Известный способ мучить кошку – отрубать ей хвост постепенно, по кусочку. Аналогичного эффекта можно добиться с помощью обратного процесса – пришивать хвост тем же образом, кусками. В отношении защиты прав добросовестного приобретателя депутаты Госдумы выбрали второй способ.
Пришили три кусочка
Приняв блок поправок в защиту покупателей жилья (изменения в Гражданский кодекс и в закон о регистрации), Дума, вне всякого сомнения, совершила доброе дело. Во-первых, устранена одна из причин возможной неоднозначности в определении прав собственности. В старой редакции закона о госрегистрации в случае несоответствия записей в реестре прав и правоустанавливающем документе приоритет отдавался второй бумаге. Спрашивалось, зачем тогда нужен госреестр и вся канитель с регистрацией? Теперь сомнения отметены, государственная регистрация является единственным доказательством права собственника.
Во-вторых, расширена сфера ответственности регистратора за его действия. Раньше, например, с него нельзя было спросить за правовую экспертизу документов или проверку законности сделки, хотя это и входило в его обязанности. Теперь он отвечает за все, что делает. Наконец, в закон внесено положение о полном возмещении за счет казны участникам сделки вреда, нанесенного в результате ненадлежащего исполнения регистратором его обязанностей. Если же в убытках виноват кто-то другой, то компенсация также определяется, исходя из реального ущерба, но не может превышать 1 млн. рублей.
Шутники
Тем не менее, остались «куски хвоста», которые бы следовало пришить, да то ли ниток не хватило, то ли хирург заторопился. Начнем хотя бы с того, что о полном возмещении ущерба заявлено, а куда идти за деньгами – молчок. Процедура возмещения не прописана, но хорошо известно, что бес-то прячется именно в ней. Сколько правильных законов оказались мертвы единственно по причине отсутствия процедуры их исполнения!
Полная компенсация вреда распространяется только на действия регистратора. Но по свидетельству риэлторов, как раз к регистраторам претензий практически не бывает. В подавляющем большинстве случаев сделки расторгаются из-за того, что либо паспортистка выписала за взятку липовую справку, либо врачи изменили мнение о вменяемости продавца, либо чудесным образом объявился пропавший когда-то без вести собственник. Очевидно, что органы регистрации здесь ни при чем. А потому больше 1 млн. руб. пострадавший с государства не получит. Эти деньги, может быть, хороши для российской глубинки, а в Москве на них квартиру не купишь.
А дальше сюжет переходит вообще в жанр трагикомедии. Положения о выплатах государством за утрату собственности распространяются только на случаи, если регистрация прав была проведена после 1 января 2005 года! Если же права на жилье зарегистрированы раньше, то это сделано как бы и не всерьез…
Упущенные возможности
Проблема защиты прав добросовестного приобретателя имеет два существенных аспекта. Первый – это возмещение материальных потерь сторон в случае расторжения (или, наоборот, подтверждения законности) спорных сделок. Здесь налицо ощутимое продвижение вперед. Другая сторона вопроса связана с тем, что добросовестный покупатель вообще не хочет иметь в будущем проблем с приобретенным жильем, даже при условии гарантированного возмещения ущерба. Ему нужны не компенсации, а спокойная жизнь. И потому он требует от риэлтора проверку так называемой юридической чистоты квартиры (или чистоты титула) и, самое главное, гарантию незыблемости сделки. Специалистами детально расписаны технологии скрупулезного исследования истории квартиры. По оценкам риэлторов, проверка составляет от 30% до 70% общей трудоемкости. А значит, на нее приходится примерно половина комиссионных риэлтора, размер которых в среднем равен 6% цены квартиры.
В случае ипотеки сомнения в нерасторжимости сделки приводят к еще большим расходам покупателя. Банк обязывает заемщика страховать титул наряду с личным и имущественным страхованием. Все вместе обходится в 1,2 – 1,5% от займа. По словам страховщиков, «вес» каждого вида страхования примерно одинаков, то есть вклад титула составляет около 0,4 – 0,5%.
Как сказано в пояснительной записке к проекту закона, его целью было избавить покупателя именно от этих расходов. Экономический смысл поправок состоял не только, и даже не столько в предоставлении компенсации пострадавшим от расторжения сделок, сколько в удешевлении проверок. И в самом деле, потери от признания договора купли-продажи недействительным могут быть громадными. Но опротестовывается относительно небольшое количество сделок, и вопрос о возмещении убытков возникает крайне редко. А вот проверка юридической чистоты и страхование титула проводятся поголовно!
По словам авторов закона, госрегистрация направлена на ограничение издержек по проверке титула «пределами простого ознакомления с записью в государственном реестре». Если бы замысел удался, то экономический эффект мог бы быть весьма ощутимым. К примеру, при покупке типовой «двушки» стоимостью $100 тыс. следовало бы ожидать только на комиссионных риэлтору выигрыш в $3 тыс. Можно предполагать, что выросла бы доля покупателей, вообще обходящихся без его услуг. А в случае ипотечного кредита на 10 лет в размере 80% от стоимости квартиры экономия на страховке принесла бы еще дополнительно $1 800.
Только ничего из этого не вышло. Из-за половинчатости законодательных действий все риэлторы в один голос заявляют о продолжении проверок титула в полном объеме. Вот что говорит по этому поводу гендиректор компании «Вавилон» Сергей Багаев: «Если бы права добросовестного приобретателя были защищены однозначно, тогда не надо было бы никаких проверок. Тогда эта составляющая риэлторского труда ушла бы вообще, и можно было рассчитывать на удешевление его услуги. При нынешней формулировке закона мы, безусловно, будем по-прежнему проверять юридическую чистоту – раз закон такой лукавый, раз он покрывает потери клиента только частично».
С риэлторами трудно не согласиться. Если само государство расценивает регистрацию прав, совершенную до 1.01.2005 г., как неполноценную, если оно само в ней не уверено, то такие квартиры надо проверять с утроенной энергией.
То же самое относится к ипотеке. Из шести опрошенных нами банков пять подтвердили, что будут и дальше требовать от заемщиков страхования титула. И только председатель правления АКБ «Фора-банк» Александр Синельников сообщил, что они не требуют страхования титула. Но тут же добавил, что вопрос об этом все же возникает, как только «Фора-банк» принимает решение о рефинансировании собственного кредитного портфеля путем продажи его другим организациям.
Если бы законодателем был риэлтор
Мы поинтересовались у профессионалов рынка, что необходимо, чтобы проверка титула действительно отошла в прошлое. По их мнению, государство должно в полном объеме признавать и восстанавливать права добросовестного приобретателя. Причем, чтобы это была не просто декларация нормы, а чтобы она была подкреплена реальными действиями. «Должны быть заложены деньги в бюджет. Должна быть создана организация, которая за это будет отвечать», – говорит президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов Михаил Гороховский.
Кстати, авторы закона и без подсказок знали, что надо делать. В первоначальной редакции документа предлагалось внести в Гражданский кодекс поправку, в соответствии с которой право собственности на жилье, приобретенное у лица, чье право в свою очередь уже было зарегистрировано в ЕГРП, не подлежит оспариванию, если приобретатель являлся добросовестным. При такой формулировке не надо никаких проверок, никаких страховок титула. Однако из окончательного варианта эта запись исчезла.