Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 02 июня 2005 г. 02:41
Публикация в газете: №22 (541) от 02 июня 2005 г.

Получите одну, а то и две квартиры

«Наш 11-й микрорайон Тушино идет под снос из-за строительства пяти многоэтажек. Известно, что строящийся 3-й корпус должен быть муниципальным. Обязаны ли нас переселить именно в этот 3-й корпус или возможны варианты: переселение в другой микрорайон СЗАО или в любой другой район Москвы?

Мы – семья из 4 человек (сын и дочь совершеннолетние). Живем в 2-комнатной коммунальной квартире с соседом. С 1996 года стоим на очереди. На что мы можем претендовать при переселении? Относится ли и к неприватизированным квартирам и коммуналкам тот принцип, что дают ту же площадь, что имеется на данный момент, или нам обязаны дать квартиру по социальным нормам – 3-комнатную? Или возможен такой вариант: 1-комнатная квартира для родителей, и совершеннолетние сын и дочь получают по отдельной 1-комнатной квартире? Валерия». – Квартиру вы получите отдельную, исходя из социальной нормы 18 кв. м общей площади на человека. Возможно предоставление двух квартир. В ст. 9 закона «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» говорится: «Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в виде отдельных квартир в жилищном фонде социального использования в районе проживания, за исключением случаев переселения граждан в Центральном и Зеленоградском административных округах города Москвы, где переселение осуществляется в границах этих административных округов...». И далее: «Предоставление двух и более жилых помещений гражданам, проживающим в одном жилом помещении по единому договору найма, при этом членам одной семьи, одна квартира предоставляется в районе проживания». Еще одна важная цитата: «Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, должен соответствовать норме предоставления для гражданина и членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в освобождаемом жилом помещении на дату принятия решения, включая детей, родившихся после его принятия». Не будем нервничать! «Живу я в хорошем районе Октябрьского поля в 2-комнатной квартире с высокими потолками 3 м, большими комнатами, рядышком лесопарк «Покровское-Стрешнево», напротив больница с лесным массивом. Район отличный, воздух свежий, от метро 15 минут идти. Правда, дом – пятиэтажный кирпичный 1964 года постройки. Пришла мысль: а что если захотят снести мою пятиэтажку для строительства на ее месте «крутого дома»? Собственник». – Не волнуйтесь понапрасну, ваш дом могут снести только в том случае, если он будет признан в установленном порядке аварийным или ветхим жильем, или если ваш дом является «хрущевкой». Впрочем, даже они не все подлежат сносу. Часть таких домов реконструируют. Но надо иметь в виду особый случай: дом могут снести, если земельный участок под ним понадобится для государственных (муниципальных) нужд. Ст. 32 п. 1 ЖК РФ гласит по этому поводу: «Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд». Компенсацию выбирай на вкус «Моему папе досталась в наследство (без завещания, по закону) приватизированная дедушкина однокомнатная квартира в кирпичной пятиэтажке. В этой квартире прописан я один. Приватизация оформлена на папу. Недавно нам объявили, что пятиэтажка идет под снос. Знакомые говорят, что в этом случае я получу только денежную компенсацию, а не равноценное жилье. Возможно ли это? Обязательно ли приватизировать квартиру на себя, чтобы в случае сноса получить равноценное жилье? Илья Костиков». – Как следует из вашего письма, ваш отец – собственник квартиры, перешедшей ему по наследству. Квартира была приватизирована в свое время наследодателем, поэтому в приватизации не нуждается. Вы не являетесь собственником квартиры, а имеете право пользования квартирой. Собственники квартир в домах, идущих под снос, обладают правом на получение по выбору – либо денежной компенсации, исходя из рыночной стоимости квартиры, либо равноценного благоустроенного жилого помещения. Данное право не может быть ограничено. В ст. 32 п. 8 ЖК РФ говорится: «По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену». Если вы находитесь на территории г. Москвы, то данное положение ЖК РФ детализирует закон «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», где есть такие строки: «Возмещение (компенсация) собственнику предоставляется по выбору собственника в виде другого благоустроенного жилого помещения в районе проживания, ... или в денежном выражении по соглашению сторон». Торгуйтесь! «Мы живем в Ханты-Мансийском автономном округе – семья из четырех человек в двухэтажном деревянном доме, дети совершеннолетние. Дом наш попал под снос, квартиру нам оценили в одну пятую от ее стоимости. Законно ли это? На каких условиях нас по закону должны переселить? Николай Литтау». – Как видно из вопроса, дом находится в собственности. Поэтому, отношения по сносу регулируются ст. 32 ЖК РФ. В 6-м пункте этой статьи сказано: «Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение». Таким образом, выкупная цена за жилое помещение должна устанавливаться на основе соглашения с собственником дома, но не в одностороннем порядке. Должно быть заключено соглашение с собственником дома о выкупе дома – гражданско-правовой договор. Собственник может не согласиться с выкупной ценой и не заключить соглашение о выкупе. Тогда наступают последствия, указанные в п. 9 ст. 32 ЖК РФ, а именно: «Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления…». При несогласии собственника с выкупной ценой или с иными условиями выкупа жилого помещения, соответствующий орган должен предъявить иск в суд в порядке искового производства о выкупе жилого помещения. В рамках данного процесса судом будет установлена цена за выкупаемое жилое помещение в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ, если иск будет удовлетворен. П. 7 ст. 32 ЖК РФ устанавливает правила для определения выкупной цены: «При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду». Также п. 8 ст. 32 предлагает еще такой вариант: «По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену». Коммуналка останется в прошлом «Прошу разъяснить, на что могут рассчитывать жильцы коммунальной квартиры при сносе их пятиэтажки в Москве? Раньше по закону при сносе дома каждой семье предоставлялась отдельная квартира с учетом нормы – 18 кв. м на человека. Кроме того, учитывалось наличие разнополых детей старше 9-ти лет и т. п. По новому ЖК, отселяющая сторона может предложить как собственнику комнаты, так и нанимателю в коммуналке, аналогичные комнаты опять же в коммуналке? А если все-таки будут предоставляться отдельные квартиры, то на что может рассчитывать собственник комнаты в 9 кв. м? Домохозяйка». – Нанимателям предоставят жилье по социальной норме – 18 кв. м. общей жилой площади на человека в виде отдельной квартиры. Собственникам обязаны предоставить равноценное возмещение в виде жилого помещения или денежного эквивалента, исходя из рыночной стоимости. При предоставлении собственнику комнаты взамен квартиры большей по размеру доплата не взимается. Т. к. переселение в коммунальные квартиры не происходит, то собственнику комнаты также должны предоставить жилое помещение в виде отдельной квартиры. На вопросы отвечал Пантюшов Олег Викторович, независимый юрист. По вопросам очной консультации звоните – (095)265-48-85, 8(926)5369300

Подготовили Елена Анучкина, Алексей Казаков

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев