Переселение: сроки, гарантии, процедуры
Старость и уход в мир иной присущи и зданиям. Жили-поживали люди в доме, но вот состарилось здание, и решено его стереть с лица земли, а на его месте построить новое. Или реконструировать. Или, в соответствии со статьей 32-й нового Жилищного кодекса, жилое помещение может быть изъято у собственника «путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных и муниципальных нужд». Как бы то ни было, жителей надо переселять. Процедура эта регламентируется законом «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» от 9 сентября 1998 года №21-73 (с изменениями на 22 декабря 2004 года). О гарантиях в первую очередь и пойдет речь в этом выпуске «Справочного бюро».
Основанием для принятия решения об освобождении жилых помещений могут быть постановления правительства Москвы:
- об изъятии земельного участка для государственных нужд города Москвы в связи с необходимостью развития территорий, реализации других государственных программ;
- о капитальном ремонте жилых домов и жилых помещений, если его проведение невозможно без отселения граждан;
- о реконструкции жилых домов и жилых помещений;
- о переоборудовании непригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые;
- о сносе жилых домов, грозящих обвалом, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания и не подлежащими восстановлению.
Какие могут быть варианты
В столице существует строгий порядок расселения жилых домов. После принятия постановления правительства Москвы о включении дома в список зданий, подлежащих сносу, и за полгода до сноса префект округа издает распоряжение об отселении жителей. При этом власти могут предложить:
- Предоставление другого жилья по договору социального найма.
- Предоставление равноценного жилья (если отселяется собственник).
- Предоставление денежных средств – выкупной стоимости (если отселяется собственник).
Многое зависит от того, приватизирована ли квартира, сколько человек в ней зарегистрированы, состоят ли проживающие лица на учете по улучшению жилищных условий и др.
Что ждет собственника
И в новом ЖК РФ, и в московском городском законе в отношении собственников предусматривается и предоставление натурального возмещения (другой квартиры), и денежное возмещение. Квартира должна быть равноценной.
Собственники, освобождающие жилые помещения, имеют право на дополнительные гарантии города в виде компенсации за непроизведенный ремонт дома при соблюдении следующих условий:
- Cобственники и члены их семей не имеют иных жилых помещений на праве самостоятельного пользования.
- Собственники и члены их семей не совершали гражданско-правовые сделки с иными жилыми помещениями, приведшие к ухудшению жилищных условий. При этом учитываются гражданско-правовые сделки, совершенные собственниками и членами их семей с жилыми помещениями после принятия правительственного постановления об освобождении помещения, но не более чем за пятилетний период до заключения основного договора между собственником и отселяющим лицом.
- Жилье должно быть предоставлено в районе проживания (или в пределах округа, если речь идет о ЦАО и Зеленограде).
Что ждет нанимателя и арендатора
Социальный найм
Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в виде отдельных квартир в жилищном фонде социального использования в пределах городской черты.
Размер общей площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать социальной норме для семьи данной численности (на дату принятия решения о переселении). При этом учитываются все жилые помещения, имеющиеся у граждан и членов их семей на праве собственности, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с жилыми помещениями за последние пять лет.
Состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющим право на дополнительную площадь по состоянию здоровья жилое помещение предоставляется по установленным законодательством нормам с учетом их права на дополнительную площадь. Нанимателю, имеющему излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной социальной нормы на одного человека, а нанимателю и членам его семьи, имеющим право на дополнительную площадь и фактически пользовавшимся ею, – с учетом дополнительной площади, находящейся в их пользовании.
При отказе от предоставленного жилого помещения в жилищном фонде социального использования нанимателю по соглашению сторон может быть предоставлена субсидия на приобретение жилого помещения. Ее размер равен нормативной стоимости жилого помещения, предоставляемого в жилищном фонде социального использования.
Коммерческий найм
Освобождение жилого помещения, занимаемого гражданином по договору найма (коммерческого найма), осуществляется путем предоставления другого жилого помещения по договору найма (коммерческого найма) на условиях ранее заключенного договора либо по соглашению сторон.
Арендуемые жилые помещения
Досрочное расторжение договоров аренды жилых помещений с юридическими лицами и освобождение жилых помещений производятся в соответствии с законодательством РФ, города Москвы и договором.
Когда предоставляют жилье большего размера
Иногда гражданам, занимающим жилые помещения по договору социального или коммерческого найма, может быть предоставлено жилое помещение большего размера. А именно:
- По договору социального найма при превышении нормы предоставления на семью не более чем на 9 кв. м общей площади.
- По договору найма (коммерческого найма) при соблюдении общих положений и превышении нормы предоставления на семью более чем на 9 кв. м общей площади.
Сроки освобождения жилых помещений
Вас обязаны предупредить письменно в течение двух недель после даты принятия решения о вашем переселении.
Жилое помещение освобождается:
- Нанимателем – не позднее чем через месяц после заключения договора найма на предоставляемое жилое помещение.
- Собственником – в сроки, определенные в основном договоре, но не позднее, чем через месяц после получения документа о праве собственности на жилое помещение, либо после получения денежного возмещения (компенсации) в полном размере.
- Переселение граждан в маневренный жилищный фонд для временного проживания осуществляется не позднее, чем через месяц после заключения договора краткосрочного найма, поднайма, других договоров.
Капремонт и маневренный фонд
Если строение, где вы проживаете, подлежит капитальному ремонту, то вам обязаны предоставить жилое помещение в так называемом маневренном жилищном фонде.
Как сказано в городском законе, жилые помещения в маневренном фонде (в размере не более социальной нормы) предоставляются гражданам для временного пребывания на срок капремонта. Место расположения такого жилого помещения определяет отселяющее лицо.
По истечении срока договора краткосрочного найма, поднайма, иного договора, в случае незавершения работ по капремонту, договор подлежит заключению на тех же условиях на срок, необходимый для завершения ремонта (реконструкции).
Споры, возникающие в связи с отказом гражданина от переселения в жилое помещение маневренного фонда, а также от освобождения жилого помещения на срок проведения капремонта, решаются в судебном порядке.
Дополнительные права
- Получившим субсидию, денежное возмещение (компенсацию) гарантируется продажа жилых помещений в городском жилищном фонде Москвы, а также преимущественное право приобретения жилья (при наличии такового) в районе отселяемого строения.
- Собственники, получившие денежное возмещение (компенсацию) за жилое помещение, имеют преимущественное право инвестирования в строительство нового строения на месте сносимого, в реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой строения, в котором расположены освобождаемые жилые помещения. Размер помещений, получаемых дольщиком в результате долевого инвестирования, не может быть уменьшен по сравнению с ранее освобожденными им помещениями без его согласия.
- Граждане, освобождающие жилые помещения, вправе приобрести в собственность жилое помещение большего размера при наличии его у отселяющего лица. В случае приобретения жилого помещения большего размера в районах массовой застройки доплата осуществляется по себестоимости, если в приобретаемом жилом помещении на каждого гражданина приходится до 25 кв. м общей площади жилья (для одиноко проживающих граждан – до 40 кв. м). При этом учитываются все жилые помещения, имеющиеся у граждан и членов их семей на праве самостоятельного пользования.
- Отселяющее лицо осуществляет переселение граждан или возмещает расходы по переезду в предоставляемое жилое помещение.