Дешевле у тех, кто строит, и еще дешевле – на нуле
Известно: покупать жилье гораздо дешевле у тех, кто его сам возводит. Но для того чтобы продавать, нужно иметь соответствующую структуру. Это удовольствие не из дешевых. Объемы продаж должны быть таковы, чтобы не только все окупалось, но и инвестиционно-строительная фирма имела прибыль.
Года два тому назад две крупные структуры – Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) и Московский строительный союз (МСС) заявили о том, что вскоре они сами, без помощи риэлторских фирм, будут продавать построенное ими жилье. На сегодня такой центр есть только ДИПСа. Почему нет его у МСС?
– Да потому, что ДИПС – это юридическое лицо, а МСС — нет, – говорит руководитель Единого центра продаж недвижимости Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы Борис Цагараев. – В нем объединены разные фирмы, которые сами заинтересованы в быстрых продажах и получении наибольшей прибыли. Кстати, когда мы создавали центр, то риэлторы к нему отнеслись скептически. Говорили – ничего у вас не получится, прогорите, ведь у государственных служащих, которые сидят на окладе, нет такой заинтересованности в работе, как у брокера фирмы, величина зарплаты которого зависит от количества заключенных сделок. Но мы набрали молодых энергичных менеджеров, дали им приличную зарплату, и дела идут нормально.
Имея свой центр, департамент вроде бы не должен нуждаться в помощи риэлторских фирм, но, уполномоченные агентства недвижимости все же остались. Правда, их сейчас не 40 с лишним, как было когда-то, а всего 17. «Роль риэлторов с созданием центра сильно изменилась, – замечает Борис Цагараев. – Раньше жилья у ДИПСа было гораздо больше, и риэлторы работали с нами по договорам поручения. К примеру, мы им отдавали секцию в доме и они, заложив свой процент, продавали там квартиры. Иногда пользующиеся повышенным спросом квартиры, могли и попридержать до повышения цены и получить еще большую прибыль. А если в доме не находилось квартиры нужных покупателю параметров, его везли на другую точку, вместо того, чтобы сказать: в соседнем подъезде есть то, что надо. Им это было не выгодно: в соседнем подъезде квартиры продавала другая фирма.
Сейчас вся информация о продаваемых квартирах находится в единой базе данных, и клиент может подобрать понравившуюся ему квартиру независимо от фирмы. Роль фирмы сейчас – это подбор клиентов. За это она получает определенное вознаграждение. И хотя центр создан по инициативе самих покупателей, но и от фирм мы в настоящее время не отказываемся, так как каждая из них имеет своих клиентов, которые ей доверяют и присылают в нее родственников, друзей или знакомых. Кроме того, нередко риэлторы выкупают в доме квартиры».
Вроде бы у риэлторов сегодня нет прямой экономической заинтересованности в работе с ДИПСом, но желающих попасть в уполномоченные не убывает. Департамент заработал авторитет, и когда в агентстве говорят клиенту, что дом возводит ДИПС, то сомнений «брать – не брать» понравившуюся квартиру, уже не остается.
А вот сами фирмы, по мнению работников центра, порой в погоне за клиентом поступают не совсем этично по отношению к инвестору. Бывают случаи, когда работники фирмы, пока еще не заключен договор, чтобы не потерять клиента, либо говорят не все, либо совсем не то, что на самом деле. Неправильно называют, например, сроки сдачи дома.
Порой люди приходят в центр, чтобы оформить договор купли-продажи, а оказывается, что еще не подписан договор уступки. И зреет конфликт. Клиент ссылается на то, что на фирме ему обещали закончить оформление через тридцать дней, а на деле, времени требуется больше…
Нередко риэлторы обещают клиенту, что в доме будут застекленные лоджии, а этого нет по проекту. Или говорят, что из окон будет видна речка, а человек видит… завод. Но выяснять отношения, заметьте, он идет не к риэлтору, который ему все это обещал, а в центр. Пока за такие «неточности» ДИПС никого еще не лишил аккредитации, но если злоупотреблять доверием, то терпение у департамента может закончиться.
Как известно, дома сейчас строятся либо с отделкой, либо без нее. Чаще квартиры продаются со свободной планировкой, а значит «достраивать» квартиру берутся сами хозяева. И чтобы не искать бригаду ремонтников, будущие хозяева квартир договариваются со строителями, которые возводят дом, и те за определенную плату заканчивают работу над планировкой.
Борис Цагараев считает, что делать этого ни в коем случае нельзя. Почему? Потом для обмера приходят работники БТИ и выдают документ, в котором данные не соответствуют проекту. ДИПС в этом случае не может оформить права города, затягивается регистрация и… естественно откладывается на неопределенное время переезд людей в свои квартиры.
Может ли будущий жилец заказать планировку непосредственно в центре? Да, может, но для этого нужно изменить проектную документацию. Сами работники центра этим не занимаются, но знают архитекторов, которые проектировали дом и помогут выйти на организацию, которая все грамотно оформит.
Короче, Единый центр продаж департамента удобен покупателям. Выбрал квартиру, тут же оплатил, зарегистрировал и тут же получил документ о собственности. Все в одном месте и почти без очередей. Их бы совсем не было, говорят работники центра, если бы сами люди не создавали ажиотаж. К любому специалисту, будь то регистратор или нотариус, можно записаться заранее и, придя в назначенный час, спокойно все оформить. Но наши граждане по старинке приходят еще до открытия, а затем томятся в очередях. Но это их право!
В заключение – о ценах. На «нуле» (то есть, когда дом только-только закладывается) цены намного ниже, чем когда дом полностью построен. Для иллюстрации приведем начальные и конечные цены (в долларах за квадратный метр) на двух объектах: в Куркине и на Большой Почтовой улице.