Виноваты нефть и законы?
По прогнозам риэлторов и аналитиков рынка недвижимости, ценовая «температура» столичного жилищного рынка вряд ли в ближайшее время сильно изменится. Все сходятся во мнении, что нынешнее лето для риэлторов не будет жарким.Если промолчат политики…
Все, с кем довелось поговорить обозревателю «КР», отмечают, что ситуация на рынке недвижимости спокойная.
«Я бы не сказал, что рынок сейчас стоит. Сделки идут, но проходят они спокойно, без ажиотажа, – отмечает директор департамента вторичного рынка группы компаний «Рескор» Вадим Мартыненко. – Сегодня уже можно с полной определенностью сказать, что установилось взвешенное соотношение между спросом и предложением. В последние несколько месяцев у покупателей появилась возможность выбора квартиры по вкусу. Есть возможность не только прицениться, но и поторговаться. И хотя продавцы еще никак не могут понять до конца те изменения, которые произошли на рынке за последние полгода (они нередко стараются держать цену, снижать-то кому хочется), те из них, кто действительно хочет продать, вынуждены уступать. Правда, эти уступки не бывают значительными, но для покупателя порой важна не столько сумма, сколько психологический эффект от сделки».
«Кроме того, когда нет ажиотажа на рынке, то гораздо приятнее работать, – отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Лаурел» Ирина Радченко. – Сделки проходят спокойнее, реже рвутся цепочки. Вспомните, какую картину мы наблюдали последние 3 года! Когда доллар падал, а недвижимость дорожала, то нередко скупали все подряд. Отсюда и возникал ажиотажный спрос. А это подстегивало цены. Кстати, многие на этой ситуации прилично заработали. В период бурного роста цен до 30% новых квартир скупались на «нуле» для последующей перепродажи. Все прекрасно знают: когда дом бывает готов, то цена квартиры заметно возрастает, отчего рынок недвижимости в последние годы стал походить на фондовую биржу».
С лета прошлого года ситуация изменилась. Цены стали расти медленно, и продавать построенную квартиру стало невыгодно. Тогда часть игроков рынка попыталась сдавать оформленные в собственность квартиры в аренду. Но и здесь их ждало разочарование. «Чтобы квартиру сдавать, надо ее отделывать, – отмечает И. Радченко. – А это опять вложения. Кроме того, ситуация на рынке аренды сложилась такая, что сегодня сдавать в аренду не очень выгодно. Деньги, получаемые от этой операции, не сравнимы с теми рисками, которые ждут
хозяина квартиры. Рынок аренды, к сожалению, не стал более цивилизованным. По-прежнему права арендатора и арендодателя не защищены. Государство все время хочет залезть к ним в карман. Когда ввели налог 13%, люди стремились заключать договоры. Все же с ним обеим сторонам спокойнее, не нужно бояться, что соседи на вас «настучат».
Но прошлым летом государство решило, что 13% мало, и несчастные арендаторы должны платить еще налог на прибыль в 5% и НДС. Налоговики даже пытались провести это законодательно, но не прошло. Хотели сдачу квартиры в аренду приравнять к предпринимательской деятельности. И хотя ничего из этого не вышло, своими действиями они отпугнули людей от заключения договора, и рынок аренды вновь лег на дно».
Ситуация сложилась непонятная. Спекулянты с рынка вроде как ушли, но квартиры свои они пока держат. Застройщики в приватных беседах говорят, что некоторые дома заселены не более чем на 30%. Остальные квартиры даже не отделывают. Ждут, наверное, что ситуация изменится. И она может измениться. Достаточно с высоких трибун сделать какой-то призыв, как все придержанные квартиры выбросят на рынок…
Что влияет на цены?
«Порой у людей складывается ошибочное мнение, что на цену квадратного метра могут повлиять риэлторы, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Держава» Антон Голышев. – Увы, это совсем не так. Влияние риэлторов, я бы сказал, минимальное. А вот если крупный политик, особенно президент, делает какое-то заявление, то после этого можно ждать чего угодно».
«Факторы, которые оказывают влияние на рынок недвижимости, – считает руководитель аналитического центра компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Геннадий Стерник, – можно разделить на внешние и внутренние. Рекордно высокие цены на нефть на мировых рынках создают сегодня благоприятные внешние условия для рынка недвижимости. Начавшийся новый цикл укрепления рубля относительно доллара может привести к концу года, по мнению ряда экономистов, к курсу 25–26 рублей за доллар, что обесценит долларовые сбережения населения и рублевый эквивалент стоимости жилья. Повышенная инфляция дополнительно снизит покупательную способность доллара в России, и это может способствовать повышению номинальных долларовых цен на недвижимость.
С точки зрения внутренних факторов рынка недвижимости особое внимание специалистов вызвало вступление в силу федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Данный закон направлен на защиту прав частных инвесторов (долевых участников строительства), повышение прозрачности рынка строительства жилья и ответственности застройщиков. В перспективе он обеспечит дальнейшее развитие рынка недвижимости по цивилизованным нормам и правилам. Вместе с тем, в среднесрочной перспективе он может иметь неблагоприятные последствия для рынка – уход с рынка небольших компаний-застройщиков, уменьшение объема строительства.
Необходимо отметить и краткосрочные последствия. Некоторые риэлторские компании, в частности, наша, в связи с принятием этого закона приняли решение о прекращении продаж в новостройках, на которые не полностью оформлена разрешительная документация (а доля таких объектов в Москве достигает, по некоторым оценкам, 40%). Это приведет к резкому сокращению объема предложения и может дополнительно стимулировать рост цен, если совокупный платежеспособный спрос обеспечит такую реакцию рынка».
Аналитики не всегда угадывают
Наиболее вероятным сценарием развития событий на столичном рынке недвижимости в ближайшие месяцы, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, останется сохранение установившихся тенденций. Повышение среднего уровня цен на жилье, скорее всего, будет оставаться в пределах одного процента в месяц. При этом вероятность смены тенденций и начала снижения цен на жилье имеет минимальную вероятность. Согласны с ним и аналитики из «СУ-155». Но только на… первую половину года! Они считают, что наиболее интересные события ждут участников рынка недвижимости во втором полугодии. Накапливающаяся денежная масса будет оказывать давление на цены, а банки будут предлагать новые схемы ипотечного кредитования, которыми не приминут воспользоваться люди. И это, вероятнее всего, приведет к началу роста цен, который может составить от 10 до 15 % годовых.
О цене прогнозов
В заключение надо напомнить читателю, что все вышеизложенное – из области предположений. Реалии же могут оказаться совершенно другими. «Рынок недвижимости, как выразился гендиректор агентства недвижимости «Держава» А. Голышев, – самый непредсказуемый рынок. Объяснить его тенденции можно только после того, когда что-то на нем произойдет. Прогнозировать же крайне сложно. И я не припомню такого прогноза, который бы сбылся полностью».