Сентябрь. Риэлтор торжествует…
За десять с лишним лет рынок недвижимости обрел некую сезонность. Летом, как правило, на нем наступает затишье, зато осенью активность может стать очень бурной. Факторы, влияющие на эту активность, разные. В этом году кономическая ситуация в стране спокойная, тем не менее, цены уже сделали первый скачок. Почему?Совсем недавно, сетуют руководители многих, особенно небольших компаний, цены резко и очень организованно выросли. В одну из пятниц квартира стоила 60 тысяч, а в понедельник – уже на 3–4 тысячи долларов выше. Понятно, что сами продавцы так дружно и организованно поступить не могли, поэтому невольно приходится думать, что речь идет о сговоре крупных игроков рынка.
Не стали отставать от риэлторов и частные маклеры. А примерно через две недели волна докатилась непосредственно до хозяев квартир, которые тоже подняли ее стоимость, подчас безо всяких на то оснований. А почему бы и нет, если берут?
«Сейчас спрос активизируется среди тех, кто ищет самую простую и дешевую квартиру, – говорит руководитель отдела маркетинга компании «Квартира.Ру» Юрий Кочетков. – Поднимаются цены, в первую очередь, на небольшие одно- и двухкомнатные квартиры. Вслед за ними идут в рост и цены на многокомнатные квартиры, которые после разменивают на недорогие. А так как у нас основной потребитель дешевого жилья, обладающий «живыми» деньгами, прежде всего приезжий, то для него вопросы дач и отпусков не актуальны. В итоге потребительская активность в недорогом сегменте и летом не падает. Зато падает активность продавцов, ведь они-то как раз и есть москвичи – со своими летними проблемами и планами.
Кто придумал сезоны?
«Ровно год назад, когда в первой половине лета 2004-го масштабный рост цен на жилье вдруг неожиданно прекратился, тезис о наступлении летнего затишья оказался чуть ли не единственным и довольно слабым аргументом в устах многих участников рынка, – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Сейчас мы понимаем, что дело было вовсе не в сезонном затишье, а по ряду серьезных причин рынок впал в стадию стагнации, которая продолжалась вплоть до начала весны этого года.
Этим летом все происходило как раз наоборот. Вместо летней стабилизации столичный рынок жилья продолжает медленно, но верно разгоняться, и к сентябрю он уже вплотную приблизился к планке в 2% месячного прироста. Анализируя динамику индекса стоимости жилья и темпы его изменения (индекс ожидания) за прошлые годы, можно прийти к выводу, что примеров летней активизации столичный рынок знает, похоже, даже больше, чем примеров летнего затишья.
Не признает сезонности рынка и руководитель компании ХИРШ Феликс Альберт. Он говорит, что в недвижимости не бывает сезонов, а могут быть праздники. К примеру, с 10 по 25 августа бизнесмены уходят на отдых. Или рождественские каникулы, когда обычно не работают учреждения. Вот в это время наступает некоторое затишье. Если нет кризиса, нет и повода для понижения цен. Во всем мире цена недвижимости только растет. Рост этот, по мнению Ф. Альберта, связан не столько с инфляцией, сколько с тем, что большинство семей в мире меняет недвижимость примерно раз в 20 лет. Это тот цикл, когда дети выросли, или женились… А тому же, кто хочет купить или продать, безразлично, в какое время года это делать. И он считает, что сезоны придумали сами риэлторы, которые хотят в определенное время отдохнуть.
Новостройки замерли
«Московские застройщики, – говорит Ю. Кочетков, – очень осторожно начинают выставлять новые объекты, которые попадают под действие закона о долевом строительстве. Поэтому на рынке пока превалируют непрямые формы продаж: вексельные схемы, предварительные договоры и прочее. Никто не хочет напрямую подписывать договор о долевом участии в строительстве и брать на себя кабальные обязательства перед клиентом».
Кроме того, считает О. Репченко, из-за проблем с документами в ряде домов-новостроек продажи могут вообще временно приостановиться. Подобные проблемы, разумеется, сокращают ассортимент на рынке нового жилья и позволяют играть на повышение как продавцам новостроек, так и хозяевам квартир на вторичном рынке. Однако влияние этого фактора в любом случае ограничено: нынешние цены на московское жилье близки к пределу платежеспособности населения и почти не уступают ценам в европейских столицах.
Два слова о рынке элитного жилья. «Он, в отличие от других сегментов рынка жилой недвижимости, очень стабилен, – считает вице-президент группы компаний «Рескор» Анна Ягиш. – На него не оказывают большого экономического влияния даже кризисы. Цены здесь растут при любой «погоде».
«Не стоит забывать о том, что рынок «элиты» еще и очень специфический, – говорит гендиректор АН «ЛАУРЕЛ» Ирина Радченко. – Когда экономическая ситуация в стране благоприятная, то владельцы недвижимости ее продавать не стремятся. Наоборот, сейчас многие стараются подняться «на ступеньку выше». Они избавляются от жилья эконом-класса и переходят в бизнес-класс. Статус требует…».
«В последние два месяца на рынке дорогой недвижимости стало заметно общее снижение качества предложений, – говорит заместитель гендиректора компании «Новый город» Александр Гениевский. – Цены практически не меняются, суммарные объемы спроса и предложения остаются на постоянном уровне. Если раньше, подыскивая качественный объект, можно было выбирать из 2–3 вариантов без недостатков, то сегодня многие предложения, так или иначе, ущербны. В городе это квартиры на первых этажах, непропорционально спланированные, с плохим видом из окон. За городом – участки на краю поселка, возле зоны утилизации отходов, с некачественно построенными домами».
Некоторые аналитики считают, что собственники качественных объектов заняли выжидательную позицию. Хорошие квартиры и коттеджи не продаются, их хозяева ждут, пока ситуация на рынке изменится.
Если «забастуем»?
Будут ли темпы роста цен на столичную недвижимость и дальше повышаться? Как считает О. Репченко, возобновление «естественного» роста цен на уровне инфляции, то есть порядка 1% в месяц после длительного периода стагнации – это вполне понятно. Повышение темпов роста цен до 2% в месяц под влиянием нового закона о долевом участии в строительстве тоже можно понять. Но вряд ли в нынешних условиях темпы роста цен могут достигнуть 3% в месяц и более. Это, фактически, будет означать возврат рынка к ажиотажу прошлых лет, в результате чего снова станет актуальной угроза «перегретости» рынка, его превращения в своеобразную пирамиду.
Не стоит забывать о том, что здесь многое зависит от самих участников рынка, то есть в большей степени от покупателей. Если бы они, как и компании, негласно сделали каждый себе установку: НЕ БУДЕМ ПОКУПАТЬ ПО ТАКИМ ЦЕНАМ, то и компаниям вместе с частными маклерами, да и самим продавцам цены пришлось бы волей-неволей снижать. Но, как говорит герой анекдота, «фантастика в соседнем отделе». Поэтому покупателю нужно быть всегда готовым к тому, что цены при стабильной экономической ситуации в стране будут только повышаться.