19:50:15
20 июля 2024 г.

Сентябрь. Риэлтор торжествует…

За десять с лишним лет рынок недвижимости обрел некую сезонность. Летом, как правило, на нем наступает затишье, зато осенью активность может стать очень бурной. Факторы, влияющие на эту активность, разные. В этом году кономическая ситуация в стране спокойная, тем не менее, цены уже сделали первый скачок. Почему?Совсем недавно, сетуют руководители многих, особенно небольших компаний, цены резко и очень организованно выросли. В одну из пятниц квартира стоила 60 тысяч, а в понедельник – уже на 3–4 тысячи долларов выше. Понятно, что сами продавцы так дружно и организованно поступить не могли, поэтому невольно приходится думать, что речь идет о сговоре крупных игроков рынка.
Не стали отставать от риэлторов и частные маклеры. А примерно через две недели волна докатилась непосредственно до хозяев квартир, которые тоже подняли ее стоимость, подчас безо всяких на то оснований. А почему бы и нет, если берут?
«Сейчас спрос активизируется среди тех, кто ищет самую простую и дешевую квартиру, – говорит руководитель отдела маркетинга компании «Квартира.Ру» Юрий Кочетков. – Поднимаются цены, в первую очередь, на небольшие одно- и двухкомнатные квартиры. Вслед за ними идут в рост и цены на многокомнатные квартиры, которые после разменивают на недорогие. А так как у нас основной потребитель дешевого жилья, обладающий «живыми» деньгами, прежде всего приезжий, то для него вопросы дач и отпусков не актуальны. В итоге потребительская активность в недорогом сегменте и летом не падает. Зато падает активность продавцов, ведь они-то как раз и есть москвичи – со своими летними проблемами и планами.
Кто придумал сезоны?
«Ровно год назад, когда в первой половине лета 2004-го масштабный рост цен на жилье вдруг неожиданно прекратился, тезис о наступлении летнего затишья оказался чуть ли не единственным и довольно слабым аргументом в устах многих участников рынка, – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Сейчас мы понимаем, что дело было вовсе не в сезонном затишье, а по ряду серьезных причин рынок впал в стадию стагнации, которая продолжалась вплоть до начала весны этого года.
Этим летом все происходило как раз наоборот. Вместо летней стабилизации столичный рынок жилья продолжает медленно, но верно разгоняться, и к сентябрю он уже вплотную приблизился к планке в 2% месячного прироста. Анализируя динамику индекса стоимости жилья и темпы его изменения (индекс ожидания) за прошлые годы, можно прийти к выводу, что примеров летней активизации столичный рынок знает, похоже, даже больше, чем примеров летнего затишья.
Не признает сезонности рынка и руководитель компании ХИРШ Феликс Альберт. Он говорит, что в недвижимости не бывает сезонов, а могут быть праздники. К примеру, с 10 по 25 августа бизнесмены уходят на отдых. Или рождественские каникулы, когда обычно не работают учреждения. Вот в это время наступает некоторое затишье. Если нет кризиса, нет и повода для понижения цен. Во всем мире цена недвижимости только растет. Рост этот, по мнению Ф. Альберта, связан не столько с инфляцией, сколько с тем, что большинство семей в мире меняет недвижимость примерно раз в 20 лет. Это тот цикл, когда дети выросли, или женились… А тому же, кто хочет купить или продать, безразлично, в какое время года это делать. И он считает, что сезоны придумали сами риэлторы, которые хотят в определенное время отдохнуть.
Новостройки замерли
«Московские застройщики, – говорит Ю. Кочетков, – очень осторожно начинают выставлять новые объекты, которые попадают под действие закона о долевом строительстве. Поэтому на рынке пока превалируют непрямые формы продаж: вексельные схемы, предварительные договоры и прочее. Никто не хочет напрямую подписывать договор о долевом участии в строительстве и брать на себя кабальные обязательства перед клиентом».
Кроме того, считает О. Репченко, из-за проблем с документами в ряде домов-новостроек продажи могут вообще временно приостановиться. Подобные проблемы, разумеется, сокращают ассортимент на рынке нового жилья и позволяют играть на повышение как продавцам новостроек, так и хозяевам квартир на вторичном рынке. Однако влияние этого фактора в любом случае ограничено: нынешние цены на московское жилье близки к пределу платежеспособности населения и почти не уступают ценам в европейских столицах.
Два слова о рынке элитного жилья. «Он, в отличие от других сегментов рынка жилой недвижимости, очень стабилен, – считает вице-президент группы компаний «Рескор» Анна Ягиш. – На него не оказывают большого экономического влияния даже кризисы. Цены здесь растут при любой «погоде».
«Не стоит забывать о том, что рынок «элиты» еще и очень специфический, – говорит гендиректор АН «ЛАУРЕЛ» Ирина Радченко. – Когда экономическая ситуация в стране благоприятная, то владельцы недвижимости ее продавать не стремятся. Наоборот, сейчас многие стараются подняться «на ступеньку выше». Они избавляются от жилья эконом-класса и переходят в бизнес-класс. Статус требует…».
«В последние два месяца на рынке дорогой недвижимости стало заметно общее снижение качества предложений, – говорит заместитель гендиректора компании «Новый город» Александр Гениевский. – Цены практически не меняются, суммарные объемы спроса и предложения остаются на постоянном уровне. Если раньше, подыскивая качественный объект, можно было выбирать из 2–3 вариантов без недостатков, то сегодня многие предложения, так или иначе, ущербны. В городе это квартиры на первых этажах, непропорционально спланированные, с плохим видом из окон. За городом – участки на краю поселка, возле зоны утилизации отходов, с некачественно построенными домами».
Некоторые аналитики считают, что собственники качественных объектов заняли выжидательную позицию. Хорошие квартиры и коттеджи не продаются, их хозяева ждут, пока ситуация на рынке изменится.
Если «забастуем»?
Будут ли темпы роста цен на столичную недвижимость и дальше повышаться? Как считает О. Репченко, возобновление «естественного» роста цен на уровне инфляции, то есть порядка 1% в месяц после длительного периода стагнации – это вполне понятно. Повышение темпов роста цен до 2% в месяц под влиянием нового закона о долевом участии в строительстве тоже можно понять. Но вряд ли в нынешних условиях темпы роста цен могут достигнуть 3% в месяц и более. Это, фактически, будет означать возврат рынка к ажиотажу прошлых лет, в результате чего снова станет актуальной угроза «перегретости» рынка, его превращения в своеобразную пирамиду.
Не стоит забывать о том, что здесь многое зависит от самих участников рынка, то есть в большей степени от покупателей. Если бы они, как и компании, негласно сделали каждый себе установку: НЕ БУДЕМ ПОКУПАТЬ ПО ТАКИМ ЦЕНАМ, то и компаниям вместе с частными маклерами, да и самим продавцам цены пришлось бы волей-неволей снижать. Но, как говорит герой анекдота, «фантастика в соседнем отделе». Поэтому покупателю нужно быть всегда готовым к тому, что цены при стабильной экономической ситуации в стране будут только повышаться.

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация