«Метеор» просит… земли
Товариществ собственников жилья в Москве не так уж много – больше слухов, которые роятся вокруг них. Причем негативных. Главным образом говорят о «неимоверных квартирных платах». Но вот в ТСЖ «Метеор» в Марьине (ул. Верхние Поля, 36, корп.1) жилищно-коммунальные расходы у людей примерно на среднем общегородском уровне. И никаких дополнительных заработков – просто умело ведут хозяйство.Что такое управление?
Сейчас согласно Жилищному кодексу РФ создаются управляющие компании, которые будут заниматься тем, что было недосуг ДЕЗам: следить за состоянием дома, своевременно осуществлять профилактические работы. Но «Аква-холдинг» это делала задолго до всяких кодексов.
Дом новый, но как поведет себя грунт? Не появятся ли просадки, а потом и трещины, которые надо будет устранять той же компании? Был составлен перечень и сроки работ, которые собиралась делать компания. Среди них – обустройство двора, детские и спортивные площадки, озеленение, установка рельсов для детского «транспорта» и инвалидных колясок – от входа в дом до самого лифта. Такая оснастка, между прочим, должна быть в каждом доме, но до сих пор это почему-то не делается.
Все эти работы были утверждены общим собранием членов ТСЖ, а после их выполнения «Аква» отчиталась перед жильцами в расходе буквально каждой копейки. Подобные отчеты по постановлению правительства Москвы компания должна проводить два раза в год, но делает это ежеквартально.
Важный элемент управления – учет поступления квартплат. По шести злостным неплательщикам подготовили дела в суд. К счастью, до разбирательства дело не дошло – рассчитались. И сейчас должников в ТСЖ практически нет.
«Не нужна нам такая власть!»
Статьи экономии – вода, мусор, электричество. Консьержки строго следят за тем, чтобы лампочки в холлах и на лестничных клетках не горели зря. Кроме того, установили двухтарифные счетчики: за день и за ночь. Между прочим, разница в тарифах – в четыре раза! Подсчитали: платят теперь на 50 тыс. руб. в год меньше.
Мусор. Было 28 малогабаритных бункеров – стало 5 крупных контейнеров. То есть машины стали приезжать реже. Выигрыш – 40 тыс. руб. в месяц!
А вот с водой получилось не так просто. Известно: если судить по нормативам, то в каждой квартире должен быть свой индивидуальный бассейн. Но согласно им каждый человек ежедневно, и зимой, и летом, тратит на себя 50 ведер воды. Фактический расход должны были определить счетчики. Разговоры о них идут уже много лет, но в массовом порядке такими приборами занялись лишь с прошлого года.
Отговорки разные: «нет методики расчета», «счетчики не проверены» (будто строители ставили «левые» приборы!), «некому ходить по домам». Правление обращалось и в управу, и в префектуру, и даже в правительство Москвы. Не скоро их услышали, но потом заключили договор с каждой квартирой и стали вести реально индивидуальный расчет. Получилось – втрое меньше. А если не живет никто (уехали на дачу), то и не платят за воду вообще. В результате двухкомнатная квартира обходится жильцам порядка в 800 руб. в месяц.
Впрочем, такие деньги еще и потому, что товарищество, опровергая расхожие слухи, получает еще и городскую дотацию. При этом из 723 домовладельцев у 131-го – субсидии. Это к тому, что в товариществе (опять-таки вопреки стереотипным суждениям) не обязательно живут «богатенькие». Деньги платят такие же, а обслуживание лучше.
Скажем еще об одном. Объявив режим экономии, в «Метеоре» отказались от излишней мелочности. Например, вместо скучных голубых или зеленых поверхностей стены холлов разрисовали живописными картинами природы. «А все-то удовольствие 3–4 тысячи рублей – столько мы заплатили художникам», – сказал мне председатель правления Валерий Шаммасов. Зайдите в любой подъезд, убедитесь: деньги потрачены не зря. А сейчас еще ставят видеонаблюдение.
Не разрушайте дом
Вселяясь в купленную квартиру, человек чувствует себя в ней полновластным хозяином. «Что хочу – то ворочу». Недаром появился городской закон, регулирующий переделки. Но за всем ли уследишь? Скоро после того, как дом стал заселяться, в нем вновь застучали отбойные молотки, на лестничных площадках появился строительный мусор, в квартирах стали дребезжать стекла и даже падали подвесные потолки.
Люди работали! Лоджию соединяли с комнатой, переносили батареи, сносили вентиляционные шкафы, прокладывали в полах отопительные системы (отнимая тепло у нижних квартир). Доходило до того, что, меняя планировку квартир, рушили даже несущие стены.
Первое, что сделало правление, – вывесило стенды с информацией. На каждом из них – не только выписки из закона, но и жалобы жильцов на беспредел соседей.
Cтавку сделали на собственные силы. Подключили управляющую компанию, которая обошла все квартиры и с каждой взяла расписку: без разрешения – ни-ни. После этого некоторым помещениям вернули их прежний вид. Неужели только расписка сыграла роль? Нет, конечно. Люди почувствовали, что правление ТСЖ не отступит, воспитает у жильцов уважение к собственному дому. Опасные игры в «сделай сам» прекратились.
Будем судиться
Так все и решается в ТСЖ? Все – включая административные органы – следуют закону? Если бы все было так, мы жили бы в другой стране.
Камень преткновения – земля. Нужно ли говорить, что и по старому закону о ТСЖ, и новому ЖК дому принадлежит часть территории? Более того, когда Мосжилкомплекс оформлял право собственности товарищества, туда был включен и принадлежащий ему участок земли. В выписке из Единого государственного реестра сказано: «Площадь помещений – 23 969 кв. м., площадь земельного участка – 1,09 га». Есть и градостроительное заключение НИиПИгенплана, и еще множество других документов – Градостроительный и Земельный кодексы, СНиПы, утверждающие, что владелец участка ТСЖ.
Одна досадная мелочь – права на него товарищество оформить так и не может.
Стандартный ответ из разных инстанций: в Москве еще не произведено межевание земель. Но в одной префектуре подсчитали: если межевание будет идти такими темпами, как сейчас, то на него понадобится не менее 50 лет. Да не отговорка ли это?
То, что землю получить практически нельзя, – известно. В Москве всего два – три товарищества, которые правдами и неправдами выбили положенные им участки, включающие не только пятно под домом (против него как раз никто не возражает: берите, оно нам и не нужно), но и часть придомовой территории.
Ладно, земля во дворе: то, что товарищество де-факто получило ее, всем только на пользу. Ни одной «ракушки»! Газоны. Оборудовали детскую и спортивные площадки, поставили там не стандартный набор аттракционов (как это делают обычно дирекции), а учли пожелания родителей. Это, повторим, во дворе. Да и то районная управа не разрешила дому (поскольку нет документа на владение) огородить участок забором. В результате из 80 припаркованных у дома машин только 20 принадлежат жильцам «Метеора», остальные – «чужаки».
А земля перед домом, вдоль фасада? Чья она? Непонятно. Но содержит ее «Метеор». Требуют от него вовремя траву выкосить, зимой снег убрать, летом – мусор, позаботиться о деревьях. Обходится это товариществу почти в полмиллиона рублей в год. Из многочисленных отписок, которые получает ТСЖ, можно отметить такой курьезный ответ территориального земельного комитета ЮВАО: «Ваши документы по оформлению земельного участка находятся в работе». С тех пор прошло уже более двух лет.
Как выйти из этой явно абсурдной ситуации? Одна надежда – на суд. Но как решит наш справедливый и независимый – трудно сказать. Заметим лишь одно – все законы на стороне жильцов.