23:30:44
11 апреля 2021 г.

Собственники начинают…

ЖКХНет такого дома, где не перемежались бы квартиры собственников и нанимателей. Ситуация невозможная для стран с устоявшейся рыночной экономикой и рядовая для нас. Как же обе категории жильцов будут платить за свое проживание? В новом ЖК РФ об этом ни слова. В Департаменте жилищной политики подготовлен проект постановления правительства Москвы «Об упорядочении организации управления многоквартирными домами», где этот вопрос затрагивается. Прояснить его мы попросили одного из авторов проекта, начальника Управления координации деятельности товариществ собственников жилья и паспортизации жилищного фонда департамента Виталия Акимкина.
За что платить
– Виталий Васильевич, насколько известно, меняется и структура оплаты, в наши квитанции прибавятся дополнительные графы. Это так?

– Согласно ЖК платить мы будем не только за жилищно-коммунальные услуги, но и за управление многоквартирными домами – они отныне не будут «бесхозными». Теперь
за это возьмутся управляющие компании.
– А мы их работу будем оплачивать?
– Если хотите жить в нормальных условиях – да.
– Итак, что же войдет в оплату?
– Управление общим имуществом. Ведь жилищно-коммунальные расходы растут, и чтобы как-то компенсировать их, дому надо искать заработки. Раньше это разрешалось только товариществам, теперь любым многоквартирным домам, где есть собственники. Проголосуют, например, за надстройку мансарды, которую в дальнейшем можно будет сдать или продать – вот и пополнение бюджета дома. А реализовать это решение как раз и поможет управляющая компания.
– А что войдет в традиционную оплату?
– Стоимость услуг по содержанию дома (уборщицы, слесари, охрана и т.д), текущему и капитальному ремонту. Последней графы раньше не было.
– Какова техника начисления платежей?
– В соответствии с кодексом приняты два способа расчета.
Первый: платежи начисляются в соответствии со ставками, утвержденными правительством Москвы. Они будут применяться в случае, если управляющая организация назначена по конкурсу в соответствие с распоряжением префекта, или когда общее собрание собственников не утвердило размеры платежей.
Второй: расценки за управление, содержание и ремонт утверждаются большинством голосов на общем собрании собственников. Их предлагает управляющая организация, при этом предоставляет все расчеты, до копейки. Общее собрание, взвесив свои возможности, утверждает их или отправляет на доработку.
Решают владельцы
– Речь все время идет о собственниках? А как же наниматели?

– К ним еще вернемся. Но пока я хочу сказать, что уровень платы за проживание в доме определяют именно собственники. Но предлагает его, конечно, управляющая компания. Заломит большую цену? Торгуйтесь с продавцом.
– Решение собственников обязательно и для нанимателей?
– Безусловно. Город и сейчас доплачивает нанимателям – до того размера, который устанавливает правительство Москвы. Предположим, оно определяет ставку планово-нормативного ремонта в те же 10 рублей. Наниматель платит только четыре. Шесть – из бюджета. Но собственники, как мы сказали, решили платить 12. Разницу в два рубля – по ЖК РФ – должен оплачивать также собственник, но уже городских квартир, то есть тех, где живут наниматели. То есть город, бюджет.
– Будем реалистами – мало ли что захотят собственники. Так и пойдет город у них на поводу?
– Возникает и в самом деле сложная ситуация, которой не было раньше в нашей практике. С одной стороны – закон, с другой – реальные возможности бюджета. Однозначного разрешения этой коллизии пока нет. Но попытки решить ее предпринимаются. Недавно я присутствовал на заседании комиссии по жилищной политики Мосгордумы. Там как раз рассматривался этот вопрос. На него пригласили и разработчиков ЖК. Им задали тот же вопрос: как быть? Что делать городу? Их ответ: город должен либо платить, либо требовать доплаты с нанимателей, либо – радикальный вариант – продавать квартиру в этом доме и переселять нанимателя в тот дом, где будут приемлемые для него цены.
– Вы верите в реальность этого механизма?
– Я пересказал лишь предложение разработчиков кодекса. Вряд ли оно будет осуществлено на практике. Но в какой-то форме доплата нанимателям будет осуществляться. Причем не всем – малоимущим.
Голосование «метрами»
– А что, уже известно, кто относится к этой категории?

– Критериев еще нет. Необходим городской закон, который бы четко их определил. Пока же хочу напомнить: Жилищный кодекс отменил всякие дотации из бюджета, которые получал ДЕЗ. Он заменил их адресными субсидиями, которые будут приходить на персонифицированный счет граждан. Какими? Это и должен будет определить закон. В нем должна быть четко прописана предельная сумма затрат на коммунальные расходы, которые может позволить себе та или иная семья. Все, что выше ее, должен возместить бюджет.
Понятно, что механически происходить это не будет. Не секрет ведь, что граждане часто получают зарплату в тысячу рублей, и еще тысячу долларов – в конверте. Как определить истинный доход – дело налоговых органов. Но в любом случае право на получение субсидии надо еще доказать.
– Сейчас мы говорим о городских домах. А дома ЖСК или ТСЖ? Именно в товариществах больше всего нареканий на непомерные коммунальные расходы. Решение принимается на общем собрании членов ТСЖ, причем, как известно, голосуют «метрами». У кого их больше – у того больше и голосов. Понятно, что при такой системе решающим является мнение наиболее обеспеченной части граждан. А остальных – что? Разорять? Ведь в тех же домах могут жить и не члены товариществ. Но они должны подчиняться общему собранию.
– Да, решает собрание. Но вовсе не значит, что им надо платить назначенную собранием сумму. Для любых домов (в том числе и тех, где созданы ТСЖ), будет действовать единый принцип персонифицированных субсидий: если доход семьи ниже определенного уровня, та может рассчитывать на субсидию.
Белые пятна
– Предусмотрено ли это в ЖК?

– Нет. Но там вообще много белых пятен в части организации управления многоквартирным домом, где создаются товарищества. Ни слова, например, не говорится о том, что делать с домом после приемки его в эксплуатацию по завершении строительства. До сих пор заказчики-застройщики сами назначали свои управляющие организации. Те выкручивали руки жильцам, назначали необоснованные цены. Суды на жалобы жильцов не реагировали. Управы и префектуры оставались в стороне. В лучшем случае присылали отписки: вы собственники – выбирайте сами. А жильцы-то зачастую еще не были собственниками, потому что собственность у нас регистрируется по два года. И вот люди метались – от управы в префектуру, от префектуры – в суд. Хуже всего было нанимателям – таких тоже переселяли в дома ТСЖ. Знаю немало случаев, когда они отказывались переезжать в такой дом: там, мол, цены фантастические, конфликт на конфликте…
– Достаточен ли отпущенный кодексом срок в один год на выбор жильцами способа управления домом?
– Сложный вопрос. Люди к реформам относятся очень недоверчиво. Должны появиться положительные примеры – тогда дело пойдет. Истины ради стоит заметить, что в Москве, в отличие от других городов, инфраструктура для этого перехода уже создана. У нас есть частные управляющие компании. Развито жилищное движение: ТСЖ, домкомы, территориальные общины. Да и активность населения большая. Проблемы могут возникнуть при переходе на стопроцентную оплату ЖКУ – за тепло, воду, электричество. Субсидии и в данном случае получат – как это уже делается – только малоимущие.
Контроль и учет!
– Без малого бизнеса реформа ЖКХ невозможна. Но как пробиться на рынок управления жильем частным компаниям?

– Действительно, до сих пор на этом рынке частные компании встречают сопротивление дирекций единого заказчика, и понятно, по какой причине: частная управляющая организация – конкурент ДЕЗу. В дирекциях понимают, что из-под контроля выходит жилищный фонд, теряются деньги. Не скажу, что все ДЕЗы, РЭУ и ГРЭПы плохо работают, есть такие, кто держит нос по ветру. Другая, и немалая часть, работает по старинке – уверены, что их защитит управа, никому не отдаст дома. Но вот когда дирекция на равных с частником выйдет на свободный рынок, когда ей (по закону!) уже не будет покровительствовать местная власть – тут уж посмотрим, кто выиграет.
– В связи с этим несколько слов о роли местной власти…
– На рынке ЖКУ, как известно, три субъекта: потребитель (мы, жильцы), производитель услуг (ГРЭПы, ДЕЗы, частные фирмы и аварийщики), а также государство –субъект, который должен установить правила игры на этом рынке. Какой бы порядочный ни был руководитель управляющей организации, все равно главное для него – прибыль. Задача власти – регулировать взаимоотношения производителя и потребителя услуг на этом рынке согласно букве закона. Власть должна создать такие нормы и правила, чтобы и волки были сыты, и овцы целы.

Беседу вел Денис Данилов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация