Шаблон для коммерсанта
Хорошо, если все собственники жилья самостоятельно определятся со способом управления своими домами. Иначе их придется выставлять на конкурс, и по его итогам префектуры и управы сами назначат управляющую компанию. Возможно, до этого не дойдет. Тем не менее, подготовка к проведению тендеров началась.
Методику расчета стоимости содержания и ремонта общего имущества жилого дома разработал ГУ «Центр реформы в ЖКХ». Эта смета и будет лотовой заявкой каждого участника конкурса на право управлять тем или иным строением. Пилотный образец по просьбе центра выполнили в дирекции единого заказчика Академического района. Подробнее об этом мы попросили рассказать ее директора – Алексея Толчеева.
Введите ваши параметры
– Ранее стоимость содержания и ремонта общего имущества жилого дома рассчитывалась по методике, утвержденной Департаментом инженерного обеспечения (ДИО) г. Москвы (№ 178 от 16 мая 1995 года). Документ так и назывался: «Методика определения стоимости услуг по техническому обслуживанию дома для частных собственников жилых и нежилых помещений, кроме граждан, ставших собственниками жилья в результате приватизации, а также собственников жилья, являющегося для гражданина единственным».
Иными словами, человек может владеть несколькими квартирами. Но в одной он прописан, и за нее платит как за первичное жилье. Остальные считаются вторичным жильем и обходятся владельцу намного дороже. Городские дотации на них не распространяются.
Сейчас ставки на вторичное жилье в каждом доме разные, они зависят от наличия лифта, удобств, этажности, мусоропровода. Для пятиэтажки без лифта – 14,22 рубля за квадратный метр, с лифтом – 16,2, с шестого по девятый этаж – 16,3, выше десятого – 16,47.
Для первичного жилья при определении ставки учитывается только наличие лифта: 4,5 рубля за квадратный метр платят жители первых двух этажей, остальные – 5,1. Примерно 12 рублей за метр дотирует город.
Методика удобна, применялась более десяти лет, но она была усредненной. Чтобы более точно – до копейки – рассчитать стоимость эксплуатации жилого дома, ГУ «Центр реформы в ЖКХ» предложил это сделать по разработанной им форме.
Мы подготовили шаблон, в который любой управляющей компании останется только ввести параметры дома. В нем даны ссылки на нормативные акты, указано, на основании какого документа производится расчет. Коммерсант, пожелавший взять дом в эксплуатацию, может воспользоваться таким шаблоном. Наверняка это заинтересует также жителей.
Например, на уборку придомовых территорий и раньше выделялась определенная сумма. Но теперь она расписана более детально. Расценка зависит от класса асфальта (с первого – участки с наибольшей нагрузкой, по четвертый класс – малоиспользуемые проезды) и применения механических средств. Дополнительно введен такой вид работ: перекидывание снега и скола. Каждый пункт просчитан на основании норм технической эксплуатации.
Сколько раз протирать пыль
Количество специалистов для текущего ремонта рассчитывается, исходя из общей площади. К примеру, на 16-этажный 8-подъездный дом полагается 0,3 ставки кровельщика, 0,2 – электромонтера, 1,5 – сантехника для квартир и 0,9 – сантехника для обслуживания системы центрального отопления.
Новые правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года) определили требования к уборке помещений общего пользования. Теперь нужно подметать подъезды каждый день сверху донизу, мыть каждый день два нижних этажа, раз в десять дней – весь подъезд сверху донизу, а также ковши мусоропровода, стены вдоль лестничного марша и протирать пыль на подоконниках.
Мы взяли параметры 16-этажного дома 3 на улице Ивана Бабушкина 1977 года постройки – площадь крыши, лестниц, технического подполья, чердака, жилых и нежилых помещений, асфальта, газонов, количество квартир. За неделю начальник планового отдела с помощником произвели расчет. И вышло, что за счет более точных параметров стоимость обслуживания квадратного метра для вторичного жилья увеличилась до 18,58 рубля (сейчас 16,47 рубля). Из этой суммы примерно 70 процентов идет на эксплуатацию жилого фонда, около 10 процентов (1–2 рубля) – на содержание службы заказчика – ДЕЗ, 20 процентов распределяются на все остальные работы. Для обслуживающих организаций заложена рентабельность 15 процентов.
Работали «на постоянной связи» с ГУ «Центр реформы в ЖКХ», на ходу вносили коррективы. Например, предполагалось определить количество визитов электрика в каждую квартиру. Но ведь это невозможно. Случилось что – он обязан прийти, если все в порядке – его никто и не вызывает. Проблемы с электрикой возникают, как правило, либо в сильный дождь, либо в сильную жару, когда проводка плавится. Погодные аномалии нормативом не предусмотришь.
В старых строениях большой процент недоремонта систем центрального отопления, водопровода. Вместо 15 лет трубы стоят по 50. Значит, и аварий больше, и сантехник востребован «по полной программе». Как можно заложить для него количество подходов к трубе? Нет норматива по скашиванию травы на газонах. Требуем от подрядчиков, чтобы она была не выше десяти сантиметров. Но в жару она не растет, а прошлым дождливым летом росла так, что работники ГУП КРиБа вместо пяти–шести покосов делали 15.
Против лома есть приемы
По кровельщикам существуют смешные нормативы: на одного специалиста приходится более десяти тысяч квадратных метров кровли. Мосжилинспекция ввела другой норматив, по которому одна бригада кровельщиков должна обслуживать пять домов. А у нас всего по 15 кровельщиков в каждом РЭПе. Есть смысл в перераспределении нормативов. В пяти районах округа преобладают дома с «проблемной» кровлей, на которой зимой образуются сосульки. Только в Академическом насчитывается сто таких строений. А в других районах пик кровельных работ приходится на теплое время года. Значит, летом норматив надо забрать от нас, а зимой, наоборот – добавить…
Конечно, расценка стоимости обслуживания квадратного метра будет для каждого дома разной. Кроме того, существует такое понятие, как тендерное снижение стоимости лота. Любая организация, которая хочет выиграть конкурс, может заявить о готовности выполнить работу за меньшие деньги. Скажем, на 10 процентов дешевле. Значит, сэкономленные средства останутся в бюджете. Возможно, управляющая компания, выигравшая тендер, установит более низкие расценки за счет так называемых скрытых резервов: наличия мощной материальной базы, мастерских, современной техники, квоты на привлечение иностранной рабочей силы. Обслуживание группы домов «оптом» дешевле, чем одного. Иными словами, организации не нужно думать о развитии, у нее уже все есть, чтобы качественно обслуживать дом. Не надо ждать поступления из бюджета и средств от жителей, чтобы приступить к работе. Для этого «в запасе» есть свободный капитал.
К сожалению, в ЖКХ не идет малый бизнес. Но если организация начинает с нуля, у нее нет материальной базы – это серьезное препятствие для вхождения на рынок коммунальных услуг.
Нынче много говорят об эффективной модели управления многоквартирным домом. Не всем понятно, что это такое. На самом деле секрет эффективности – в умении считать деньги. Например, сейчас все водостоки на кровлях закрываем крышками. Дело в том, что при перепадах температур воронки заполняет наледь. Выдалбливать ее приходится ломом. Иначе при потеплении вода зальет квартиры. Такой, казалось бы, «пустячок» позволит не тратиться летом на восстановление воронок, ремонт залитых квартир.
Давайте посчитаем…
В доме 23, корп. 4 на улице Кржижановского установили систему «борьбы» с обледенением. Электрокабель проложен по периметру кровли, спущен в водостоки на всю высоту дома. При прохождении слабого тока в 36 вольт кровля нагревается, что препятствует образованию сосулек. Потратили около двухсот тысяч рублей. Оборудовать дом побольше – 1/11 на улице Профсоюзной – обойдется почти в миллион рублей. В чем эффект? Не надо вручную сбивать сосульки, при этом портить кровлю, летом тратить деньги на ремонт кровли, залитых квартир, промазку швов, ремонт фасадов. Экономия эксплуатирующей организации на обслуживании 50 кровель составит около двухсот тысяч рублей, освобождаются людские ресурсы.
Внедрение раздельного сбора мусора только в Гагаринском районе дало экономию в сотни тысяч рублей.
В конечном счете, все эти меры дают реальную возможность год от года улучшать качество обслуживания жилых домов. Не об этом ли мечтают наши собственники?