«Рентгеновский снимок» квартиры
В условиях рыночной экономики квартира – не только место проживания, но и товар. Причем в техническом отношении товар самый сложный из тех, с которыми нам приходится иметь дело. А потому у каждого помещения должен быть свой технический паспорт!
Гладко писано в законе…
Так появилась новая городская программа, создан Координационный совет для ее реализации. Возглавляет его руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Петр Сапрыкин. И вот первое заседание совета…
Сама программа была обнародована еще в начале прошлого года – в постановлении правительства Москвы от 31 января № 59 «О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир)». Ранее был принят соответствующий городской закон.
Необходимость жилищных паспортов предусмотрена также ЖК РФ (ст. 25). Однако в 2006 году паспорта получили лишь 80 тысяч владельцев квартир. Районы – Люблино, Кожухово, Марьино и некоторые другие. Но немало строили и в других местах! Тем не менее, новых жилищных документов люди не получили. Понятно: работа только начата, и 80 тысяч – цифра, по сути, тоже не маленькая. Но с другой стороны, выявлены и искусственные препоны, стоящие на пути выполнения городской программы. О них, в частности, сказал член совета, руководитель управления департамента Виталий Акимкин:
– Согласно закону каждый заказчик-застройщик должен финансировать эту работу – паспортизацию квартир. Ранее достаточно было технической инвентаризации здания – его обмеров, экспликации этажей и т.д. Но теперь такие документы должны быть выполнены еще и для каждой квартиры. Этот пункт отныне включается во все инвестиционные контракты. Но… часто не выполняется. К сожалению, мы все еще живем в такое время, когда закон легче нарушить, чем исполнить. Методы разные: это и низкая строительная готовность объектов, и перенесение сроков строительства, и отказ от финансирования этой работы (хотя контракт подписан!), и несвоевременное предоставление документов в БТИ. В целом же строители очень неохотно относятся к выполнению данной городской программы.
В результате жители многих домов, которые были внесены в список на получение техпаспортов в начале прошлого года, эти документы даже не видели в глаза. Среди инвесторов, которые не выполняют закона и постановления правительства, игнорируют Жилищный кодекс, назывались такие, как СУ-155, МСМ-5, «Промэлектромонтаж» и другие (всего порядка 30 строительных организаций). Понятно, дело не в лишних тратах застройщика. Расходы на паспорта составляют чуть ли не одну двухтысячную долю от всего объекта, да и то потом включаются в продажную стоимость квартиры. Все гораздо серьезнее.
О чем расскажет паспорт
Здесь следует сказать, как создается сам паспорт. Все замеры, схему прокладки внутренних коммуникаций выполняют специалисты двух ГУПов, находящихся в ведении Департамента жилищной политики и МНИИТЭПа (последний это делает в домах, которые возводятся по проектам самого института). «Паспортизаторы» (так их называют) – это, по сути, строгие контролеры. За полгода до сдачи объекта (а то и раньше) они тщательно изучают проектную документацию, потом приезжают на стройку, заходят в каждую квартиру, обследуют, измеряют… Проверяют данные технико-экономического обоснования. Ведь паспорт – ответственейший документ, и от того, насколько точна указанная в нем информация, зависит качество эксплуатации дома. Не говоря уже о безопасности проживания людей. Начнет, скажем, человек сверлить стену, а там вмонтирован электрокабель. Схема его прокладки отступает от проекта. И тогда жди беды.
Паспорт – это одновременно и точная фотография, и рентгеновский снимок объекта. В нем можно найти расположение всех помещений, внутреннюю «начинку» стен. А если учесть, что в паспорте содержатся важные советы по эксплуатации жилья, можно уверенно сказать, что он просто необходим жильцам.
«Ты меня уважаешь?»
Иной раз инвесторы даже обижаются: «Вы нам доверяете такое важное дело, как обеспечение людей жильем, а паспорт составляют другие. Почему не мы?». Вопрос о доверии строителям – скажем мягко, дискуссионный. Бывали случаи, когда в проекте указывалась одна толщина стен, а на деле она была другая. Особенно часто экономят на внутренних перегородках – делают их тоньше, чем следует. Используют дешевые материалы – и строительные, и отделочные (а в смете, конечно, указывают дорогие!).
Расположению внутренних коммуникаций тоже не всегда можно доверять: в реальности они нередко не соответствует чертежам. Кроме того, остаются недоделки, на которые госкомиссия по приемке почему-то смотрит сквозь пальцы, и в дальнейшем их исправление затягивается на весь гарантийный срок. А потом жалуйся – не жалуйся, этот срок прошел.
Особенно много недоделок бывает в домах, когда строителям поручается завершение недостроенного объекта. Добиться от них проекта (чтобы сверить замысел и факт) – дело почти безнадежное.
В такой ситуации лишний глаз в лице паспортизаторов застройщикам вовсе не нужен. Бывали случаи, когда строители отказывались включать пункт о паспортизации в инвестиционные договоры. А чтобы остаться чистыми перед законом (и в то же время скрыть свои огрехи), сами изготовляли их и вручали жителям. А иногда… продавали. Хотя паспорта должны вручать бесплатно вместе с ключами от квартиры. Но дело даже не в этом. Можно ли верить таким документам? Вряд ли. Будем надеяться, наступит время, когда поднимется качество строительства и подготовку паспортов отдадут на откуп инвесторам. Но пока – рано.
На очереди – сложившаяся застройка
Другая нерешенная проблема, которая сдерживает ход программы, – несогласованность организаций, причастных к созданию паспорта и собственно паспортизации: административных, проектных, строительных, инвентаризационных и, наконец, управляющих компаний. Наладить между ними контакт, пусть даже электронный, проконтролировать работу каждой – дело не простое. Регламент взаимодействия участников процесса предусмотрен даже специальным распоряжением правительства Москвы (№ 1668-РП от 24.08.06). Пока идет его обкатка. Насколько успешно – этот вопрос также рассматривался на Координационном совете, и его члены пришли к важным соглашениям. Сотрудничество различных организаций должно стать теснее и плодотворней.
Наступил новый 2007 год. Строители должны будут сдать новые миллионы квадратных метров жилья. Число врученных паспортов предполагается увеличить в разы. При этом их получат и жители домов, которые построены по городскому заказу. В 2006-м они не вручались. Сколько будет всего таких документов? Точно ответить на этот вопрос трудно. Но если скажем, что их должен получить каждый новосел, – не ошибемся.
Предусмотрена разработка и определение стоимости техпаспортов и на жилье в старой застройке. Но это дело будущего – надеемся, недалекого.