Ипотечный кредит: десять шагов к новоселью
Об ипотеке наша газета писала неоднократно, и намерена еще писать столь же кратно, так как тема ипотечного кредитования неисчерпаема. Напомним лишь вкратце: ипотечный кредит — это денежная сумма, которая выдается на приобретение недвижимости, которая остается в залоге у кредитора. Вы получаете право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью. Кредит обычно выдается на длительный срок (10-15 лет) банками, участвующими в программе ипотечного кредитования. Если у вас есть некоторая сумма денег, которой явно не хватает на покупку квартиры сразу, — допустим, 20-30% от ее стоимости, — можно воспользоваться ипотечным кредитом. На этом пути вам придется сделать ряд шагов. Этих шагов (основных, разумеется) – десять. Итак, пошли!
1. Риэлтор – лучший советчик
Для начала сходите в риэлторскую компанию и заключите с ней договор, по которому на всех этапах затеянного вами предприятия вас сопровождал бы опытный специалист.
Опытный риэлтор поможет выбрать квартиру и проверить ее историю на предмет «чистоты», сведя к минимуму все ваши риски. Если риэлтор специализируется на работе с ипотечными клиентами, он поможет вам подобрать и наиболее подходящий банк.
Нужно учесть и то, что в таком случае у вас повышаются шансы на получение кредита, так как банки предпочитают кредитовать тех, чья сделка «подготовлена» риэлторской компанией, особенно, если она – партнер банка.
Но помните: риэлтора подбираете вы, а не банк.
2. Заявка изучается
Вторая стадия – банк рассматривает вашу заявку на получение кредита. Для него самое главное – проверить платежеспособность потенциального заемщика. На это уходит от 3-5 дней до полутора месяцев.
Вам необходимо заполнить заявление на получение ипотечного кредита и собрать требуемые для его рассмотрения документы (иногда до трех десятков бумаг!). Главные из них, которые чаще всего запрашивает банк:
- Ваши паспортные данные, паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи и продавца квартиры.
- Документы, подтверждающие ваше семейное положение (свидетельства о браке, рождении детей, разводе, смерти и т.д.) и место вашего постоянного и фактического проживания.
- Водительское удостоверение (если есть).
- Копия трудовой книжки.
- Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий годы, копия трудового контракта и справка с места дополнительной работы (если таковая имеется) о всех произведенных выплатах за последний год.
- Копия декларации о доходах за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией.
- Другие документы в соответствии со списком, предоставляемым вам банком.
В числе этих «других» могут быть документы, подтверждающие наличие у вас недвижимости, дорогостоящего имущества, банковских счетов и т.д.
Кроме того, банк может проверить, насколько аккуратно вы оплачиваете коммунальные услуги, квартирную или арендную плату, платите налоги и выполняете обязательства по кредитам.
Если результаты андеррайтинга (проверки платежеспособности) устроят банк, вы сможете приступить к следующей стадии – выбору квартиры.
3. Поиск квартиры
На первый взгляд, найти жилье для покупки несложно: в Интернете, например, полно специализированных сайтов, выходят специальные газеты и журналы. Но не спешите заниматься поисками таким образом, не забывайте, как легко в наше время оказаться жертвами мошенников и потерять и деньги, и жилье. Так что лучше без солидного риэлтора, о котором мы уже говорили в начале, за такие дела не браться. Сведите к минимуму риск и нервотрепку на этой стадии.
4. Оценка жилья
Квартиру вы подобрали, и вам она уже снится. Но банк должен быть уверен в том, что это жилье годится в качестве обеспечения залога по ипотечному кредиту, а также в том, что он не выдает кредит больше, чем 70% от стоимости квартиры (обычная практика). А для этого банку надо знать рыночную стоимость жилья, а также ту цену, по которой квартиру можно будет срочно реализовать в том случае, если заемщик в силу каких-либо причин не сможет расплачиваться по кредиту. В этом вам помогут независимые оценщики, точнее, лицензированные компании. Оценочный отчет компания передает в банк, где тщательно анализируется этот важный документ с участием юристов и даже службы безопасности.
5. Банк утверждает квартиру
Часто банк к проверке документов просит подключиться и страховую компанию (о страховке – чуть ниже). Если «нет вопросов» у юридического отдела банка, у службы его безопасности и у страховщиков, то кредитный комитет банка дает добро о покупке квартиры, которая вам приглянулась.
6. Кредитный договор
Но перед покупкой вам предстоит еще один важный шаг: вы подписываете с банком кредитный договор, в соответствии с которым банк готовит деньги, необходимые для совершения сделки.
Итак, вы (т.е. заемщик) получаете от банка (в наличной или безналичной форме) недостающую для покупки жилья часть суммы. Вы объединяете полученные деньги с собственными накоплениями и теперь готовы договариваться с продавцом о времени и месте сделки. И о передаче ему денег.
7. Передача денег продавцу
Это крайне важный шаг. Он производится несколькими способами:
- Из рук в руки продавцу наличными – перед нотариальным удостоверением.
- То же самое, но после нотариального удостоверения, перед подачей документов на государственную регистрацию.
- После сделки продавцу – наличными из рук в руки.
- Кладутся на счет продавца перед сделкой.
- То же самое, но после сделки.
- Переводятся по безналичному расчету со счета покупателя на счет продавца.
- Через посредника (юридическое лицо). Таковым может выступить, например, агентство недвижимости.
- Через депозитарную ячейку банка.
Выбор у вас есть. Выбирайте то, что кажется вам наименее рискованным.
8. Нотариус, он же – свидетель
Есть несколько причин обратиться к нотариусу:
- В том случае, если банк настаивает на том, чтобы квартира была заложена одновременно с переходом прав на нее от продавца к покупателю (заемщику), то сделка купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению.
- Помимо прочего, нотариус – это еще и свидетель договоренностей о предмете сделки и собственно сделки между покупателем и продавцом. То есть речь идет о дополнительной «подстраховке». Особенно это важно для покупателя.
9. Государственная регистрация
По российским законам, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации: данные заносятся в Единый государственный реестр прав.
Переход права собственности происходит в момент именно государственной регистрации.
10. Страхование
Как правило, инициатором страхования выступает банк, так как он рискует и, естественно, хочет свои риски уменьшить. Некий парадокс состоит в том, что хотя эта идея принадлежит банку, страхование производится за ваш счет, т.е. за счет заемщика. Но, опять-таки, банк принимает решение, какие пункты подлежат обязательному страхованию, а какие нет. Перечень этих пунктов:
- Страхуется случай потери заемщиком титула собственника. Это может произойти в том случае, если бывшие владельцы квартиры вернули себе право на нее (т.е. сделка оказалась «грязной»), вы (т.е. заемщик по отношению к банку и страхователь по отношению к страховой компании) потеряли право на это жилье, а банк потерял предмет залога.
- Страхуется ущерб, причиненный заложенному имуществу, – как со стороны заемщика, так и со стороны третьих лиц. Пример: соседи залили квартиру заемщика.
- Страхуется гражданская ответственность. Пример: теперь уже заемщик залил квартиру соседей.
- Страхуется риск утраты заложенного имущества от землетрясения, наводнения и других крупный неприятностей.
- Страхуется жизнь и здоровье заемщика.
Во всех этих случаях страховое возмещение получает выгодоприобретатель, т.е. банк. При этом ему важно, чтобы сумма страховых выплат была больше размера кредита. Но это уже, как говорится, его проблема. А вы свои главные десять шагов по направлению к новоселью уже сделали.