19:19:45
24 июля 2024 г.

Сдавать квартиру выгодно, но и хлопот не оберешься

Рынок недвижимостиЕсли рынок продаж к лету, как правило, немного затихает, то рынок аренды и найма, наоборот, оживает. Москвичи уезжают летом на дачу, а свою квартиру сдают. Не чураются этого бизнеса и пенсионеры. 200–300 долларов в месяц – хорошая прибавка к скудной пенсии. Какова же ситуация на рынке аренды сегодня?– Достаточно активная, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «ЛАУРЕЛ» Ирина Радченко. Почти на 20% увеличилось предложение квартир. Но не только из-за дачников. Многие состоятельные граждане сегодня инвестируют свои доходы в жилье, а затем сдают квартиры. Это приносит неплохие доходы: надежнее и вернее, чем вклад в банке.
С такими выводами согласна и начальник отдела аренды Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости (МИАН) Ирина Бобко:
– Аренда квартир в Москве стала доходным бизнесом. «Средний класс» сдает квартиру или несколько квартир, чтобы получать стабильный доход. А летом заметно активизируются и не очень обеспеченные люди. Поэтому в сегменте недорогого жилья в это время увеличивается количество предложений и цены немного даже снижаются.
Так, если в январе – конце февраля, однокомнатные квартиры в «спальных» районах предлагались за 250 долларов в месяц, то сейчас есть большой выбор таких квартир по цене от 200 долларов. Такую ситуацию можно объяснить традиционным сезонным (летним) снижением цен на аренду, чему в большей степени подвержено именно недорогое жилье.

Рядом с Кремлем, и тихо!
А вот в остальных сегментах рынка аренды ситуация практически не изменилась. Дорогое жилье, сдающееся в аренду (от 1000 долларов в месяц), менее всего подвержено любым колебаниям цен. Правда, несколько повысились требования к квартирам со стороны нанимателей. Например, иностранцы, арендующие около половины элитных квартир, считают, что квартира должна быть в центре, желательно в доме старой постройки, но с капитальным ремонтом, соответствующим всем европейским стандартам. При этом очень желательно, чтобы вид из окон был на старую Москву; а двор – тихий, вдалеке от оживленной дороги.
Конечно, на стоимость аренды жилья в каждом конкретном случае влияют такие факторы, как удаленность от метро, состояние квартиры, наличие телефона, мебели, бытовой техники, домофона в подъезде, балкона, лоджии и так далее. Поэтому риэлторы не советуют слепо ориентироваться на цифры, которые указаны в таблице и уперто настаивать на том, что ваша «хрущоба» сдается непременно за 250 долларов в месяц, а не за 220 или 200.

Какой посредник лучше?
Летом из «зимней спячки» выходят посредники разных мастей. Как лучше снимать жилье? Через агентство, частного маклера или попытаться напрямую выйти на хозяина? Совет – во всех случаях нужно быть внимательным и осмотрительным. Даже самое распрекрасное агентство только лишь посредник, но совсем «не гарант». У него, конечно, больше возможностей надавить на нерадивого квартиросъемщика, но если и оно пойдет «официальным» путем, то рискует завязнуть в бюрократических коридорах нашей Фемиды.
Не стоит бросаться в «объятия» к тем, кто сдает приличную квартиру по цене ниже рыночной. На поверку хозяин квартиры может оказаться вовсе не хозяином. Договор лучше оформить все же через надежную риэлторскую фирму.
– К нам нередко приходят люди, которые подобрали себе квартиру сами или через «черного» маклера, и просят у нас юридического сопровождения сделки, – говорит Ирина Радченко, – мы проверяем полномочия хозяина квартиры и помогаем грамотно составить договор. Это обходится клиенту в небольшую сумму, но зато он живет в квартире более спокойно.
Есть проблема и защиты хозяина квартиры от неудачного квартиранта. В этих случаях многие фирмы обычно берут залог. Поэтому если клиент съедет, прихватив что-то из мебели или оставив неоплаченные телефонные счета, то у хозяина будут деньги, чтобы восполнить свой материальный ущерб. А если у хозяина к квартиранту нет никаких претензий, то залог затем ему возвращается.

Заплатил налоги, а сна все нет…
Правда, и хозяева бывают порой не ангелы. Как считает генеральный директор агентства недвижимости «Светлый град» Елена Валеева, некоторым из них не стоит платить вперед. Хозяева деньги берут, а обязательства не всегда выполняют. Например, человек снял квартиру на длительный срок, заплатил за два месяца вперед, а через месяц хозяйка заявила, что больше сдавать свое жилье не намерена. Не хочу и все тут!
К сожалению, договор не всегда защищает и хозяев и квартирантов. Договор этот, в отличие от договора купли-продажи, нигде не регистрируется. Известны случаи, когда у хозяина квартиры ломали мебель или умыкали вещи, он обращался в милицию, а там только разводили руками или ссылались на нехватку кадров.
Коллегу поддерживает и Ирина Радченко, она считает, что, несмотря на договор, каждая из сторон может запросто обмануть другую. Обещают платить за квартиру, но не платят. Люди обращаются в суды, но эти дела тянутся месяцами, а результат оказывается нулевым. И никакие уплаченные налоги с доходов от сдачи жилья, жизни им не облегчает. Государство не защищает добропорядочного «сдатчика» квартиры. За все десять лет, что существует рынок аренды и найма, этот вопрос ни разу нигде не поднимался, и никакого закона по этому поводу не готовится…

Ау, управдомы!
Нередко бывалые люди советуют сдать квартиру в управление фирме. В этом случае хозяин заключает с агентством договор, в котором оговаривается сумма ежемесячных выплат.
Многие хозяева хотели бы работать на таких условиях: договор с фирмой им гарантировал бы и безопасность, и стабильный доход. И если даже прежний жилец по каким-то причинам съехал досрочно, то поиск нового «квартиранта» лежал бы уже на фирме. Нашла она нового постояльца или нет, хозяину квартиры она обязана заплатить оговоренную сумму.
На Западе, к примеру, только так в основном квартиры и сдаются. У нас же, фирмы в управление квартиры брать не хотят, потому что дело это весьма и весьма хлопотное.
Ирина Радченко рассказала, как несколько лет назад ее фирма делала попытку работать именно так. Однако расчеты показали, что убытка получалось больше, чем прибыли. К примеру, сдает фирма 50 квартир по 230 долларов в месяц. Договор с хозяином стоит 200 долларов. Ежемесячный доход агентства – 30 долларов. Итого – 1500.
Тут требуется держать отдельного бухгалтера и менеджера-секьюрети, который бы в случае необходимости мог заниматься выселением нерадивых арендаторов. Денег на небольшой хотя бы штат работников – не хватает.
Квартиру лучше застраховать
– Чтобы себя обезопасить от неприятностей, лучше свою квартиру на срок аренды просто застраховать. Особенно это касается пенсионеров, – говорит президент страховой компании «ВОТЕК» Александр Коробов, – Даже если вы сдаете жилье через риэлторскую фирму. Риэлторская фирма, при всей ее добросовестности, практически не несет ответственности за вольно или невольно причиненный ущерб. Она – всего-навсего посредник по поиску нанимателя. По идее, ответственен – квартиросъемщик. Но он может или бесследно исчезнуть, или просто сказать, что у него нет денег, чтобы, к примеру, заменить обои в комнате. Поэтому в таких случаях единственным полноценным средством защиты ваших интересов является страхование самой квартиры, ее отделки и оснащения и переданного вместе с ней внаем имущества.
Сколько это будет стоить? Во что выльется, к примеру, ремонт квартиры, не считая потерянного имущества, если в доме, не дай бог, случится пожар? Никак не менее 5—7 тысяч долларов. Если вы свое имущество застрахуете на эту сумму, то плата за страхование на весь период вашего проживания на даче (3-5 месяцев) не превысит половины месячной оплаты, получаемой вами за передачу квартиры внаем.

Николай Вяткин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация