15:07:32
7 октября 2024 г.

На помощь надейся и сам не плошай

Жилищные программыВступление в силу Жилищного кодекса наконец-то покончило с двойственностью нашей жизни, когда на словах мы исповедовали вроде бы одну религию, а официально на гербовой бумаге была пропечатана совершенно иная. С момента распада Союза прошло без малого 15 лет, но до марта этого года действовал Жилищный кодекс 1983 года. И пусть все чувствовали, что мы находимся в совершенно ином мире, тем не менее общество жило как бы с оглядкой на устаревший документ. Это здорово всем вредило, хотя бы потому, что подкрепляло иждивенческие настроения, совершенно неуместные сегодня и только дезориентирующие людей.
Новый ЖК расставляет все по своим местам. Он подтверждает отказ от монополии государства на улучшение жилищных условий. Инициатива передается в руки самих граждан. Задача власти теперь сводится к созданию условий, которые бы дали возможность людям решить свои проблемы в условиях рынка. О перспективных формах приобретения жилья рассказывает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николай Федосеев.
Субсидия
Безвозмездные субсидии на строительство и приобретение жилья стали первой формой, которая объединяла элементы рынка и помощь государства. Они оформляются с 1996 года и уже хорошо себя зарекомендовали. Суть в том, что очередникам предлагается самим купить себе квартиру, а город доплачивает часть ее стоимости (до 90% в зависимости от срока нахождения в очереди). В год мы таким образом помогали от 1,2 тыс. до 2 тыс. семей. К сожалению, в последнее время их число постепенно снижалось. Дело в том, что выделяемая на эти цели сумма оставалась постоянной, 1,120 млрд. рублей ежегодно, а жилье за последнее трехлетие дорожало на 20–35% в год. Число получателей субсидии, естественно, сокращалось.
Перспективы субсидирования на ближайшие годы однозначно зависят от бюджета. При этом нам периодически приходится спорить с коллегами из экономического блока правительства Москвы, которые предлагают уменьшить размер максимальной субсидии, скажем, до 50%, и за счет этого увеличить их число. Еще «лучше» предложение выделять деньги в первую очередь тем, кто претендует на меньшую субсидию, скажем, на 10%, чтобы удовлетворить большее количество очередников. Так можно дойти до идеи предоставлять бесплатную квартиру не тому, кто дольше стоит в очереди, а кто претендует на меньшую площадь. Но это абсурд – помогать прежде всего тем, кто в этом меньше всех нуждается.
Недавно правительство Москвы выдвинуло предложение снизить максимальный размер субсидии до 70%. Однако его должна утвердить городская Дума. Пока действует прежний стандарт: субсидия в 90% положена тем, кто стоит в очереди на общих основаниях более 15 лет, и льготникам со «стажем» более 7 лет.
С другой проблемой нам, надеюсь, удалось справиться. Речь об индексации размера субсидии. Бюрократическая машина здесь буксовала. Стоимость жилья на рынке росла, а субсидию начисляли исходя из старых ориентиров. Сумма помощи в результате занижалась, что вызывало естественное недовольство. Люди справедливо считали, что их обманывают. Недавно мы сменили порядок расчета субсидии и вышли на адекватные рынку типового жилья в районах массовой застройки цены. Сейчас расчетная стоимость квадратного метра составляет 30 007 рублей. И пока мы выдерживаем график пересмотра стоимости раз в квартал.
Субсидия и кредит
Использование субсидии предполагает, что у человека есть собственные деньги, и подчас немалые. Практика показывает, что самый «ходовой» размер субсидии – 50–60% от стоимости квартиры. Значит, еще почти половину надо добавлять. Но далеко не у всех семей есть достаточные средства. К тому же решение о выделении субсидии, как всегда, приходит неожиданно, а сроки ее реализации жесткие – 6 месяцев. В итоге
многие брали не то и не там, что им хотелось бы. Некоторые были вынуждены ехать в ближнее Подмосковье. А кто-то вообще не мог воспользоваться выделенными ему деньгами.
В прошлом году мы, что называется, «обкатали» новую схему, объединяющую механизм субсидий с ипотечным кредитованием. Смысл ее в том, что человек получает субсидию, добавляет к ней собственные накопления и использует все вместе в качестве первоначального взноса для получения кредита в банке и покупки квартиры. Теоретически на момент проведения операции можно вообще обойтись без своих денег. При этом шансы на получение кредита весьма неплохи. С одной стороны, высокий первоначальный взнос заметно снижает риски банка. С другой стороны, сумма кредита, а значит, и ежемесячные платежи сравнительно невелики, поэтому требования к платежеспособности заемщика существенно снижаются.
Если соотнести расходы по погашению долга к рыночной стоимости квартиры, то эквивалентная ставка кредита составляет менее 7%. В результате у человека может появиться даже некоторая свобода выбора места жительства и качества квартиры.
Некоторые недоуменно пожимают плечами: а в чем собственно предмет гордости? Субсидии и так были, кредиты тоже. Пошел, взял одно, оформил другое и купил квартиру? На самом деле нам пришлось решить сложную технологическую задачу. Надо было в одном месте в одно время связать разные финансовые потоки. Ведь ни один банк не выдаст кредит, пока заемщиком не будет внесена недостающая для покупки сумма. И понятно почему – это гарантия серьезности намерений и платежеспособности человека. Но точно так же и субсидия не двинется с блокированного целевого счета, пока к ней не добавят вторую часть средств. Надо было разорвать эту цепь взаимоисключающих требований, связать деньги коммерческого банка, деньги бюджета и собственные деньги гражданина и одновременно направить их продавцу. Пока только 10 очередников в порядке опыта воспользовались схемой, но мы уверены в ее дальнейшем успехе.


Жилищный кодекс РФ
Статья 13. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;
7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма…


Рассрочка
С этой схемой мы экспериментируем довольно давно. Город отстраивает за счет бюджета дом и продает его очередникам по льготной цене и с рассрочкой платежа. До прошлого года граждане платили 30% стоимости сразу и погашали долг в течение следующих 5 лет. Плата за рассрочку составляла 3–8% годовых в зависимости от срока постановки на учет. Цена квадратного метра колебалась вблизи 450 долларов, то есть была примерно вдвое ниже рыночной.
Начиная с этого года мы несколько ужесточаем условия. Во-первых, подтянули цену к несколько возросшей реальной себестоимости строительства, до 600–650 долларов. Увеличили плату за пользование деньгами до 10% годовых, но одновременно увеличили рассрочку до 10 лет.
Объясню, почему мы это сделали. С одной стороны, высокий спрос со стороны граждан повлиял на наше предложение. Мы уверены, что форма будет востребованной и на новых условиях. Цена по-прежнему остается вдвое ниже рыночной, а ставка по рассрочке на треть выгоднее по сравнению с банком. С другой стороны мы столкнулись со спекуляцией этими квартирами. Некоторые граждане напрягают все свои возможности и покупают квартиру, какую только в состоянии осилить. Затем практически сразу погашают долг, оформляют квартиру в собственность, продают и взамен берут чуть скромнее. А за счет разницы в стоимости обставляются мебелью и обзаводятся автомобилем. Поэтому мы не только подняли цены, но и ограничили сверху первый взнос цифрой 40% и запретили окончательный выкуп ранее чем через 5 лет. Параллельно с изменением условий мы намерены увеличить объемы выделяемой площади с прежних 25 тыс. кв. м до 50–70 тыс. кв. м уже в этом году.
В недалекой перспективе может появиться симбиоз рассрочки и ипотеки. Сейчас квартира продается в рассрочку после того, как дом построен. Есть предложение сместить процесс к началу строительства. Цена продажи сохраняется льготной, на уровне себестоимости. По мере возведения дома на начальном этапе стройки человек вносит из собственных средств 30% стоимости квартиры. А по мере продвижения строительства берет в банке ипотечный кредит, полностью рассчитывается с городом, оформляет квартиру в собственность и дальше в течение 15–20 лет возвращает долг банку. Подключение гражданина к строительству на ранней стадии существенно снижает цену всей сделки.


Жилищный кодекс РФ
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) стимулируют жилищное строительство;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.
Граждане, готовьте ваши денежки
До сих пор мы говорили в основном о возможностях очередников. Но это только 7% населения города. А остальные? У них ведь тоже есть свои проблемы, может быть, не такие острые, но требующие решения. Думаю, что в перспективе все перечисленные механизмы могут быть адаптированы и для других категорий жителей. Первыми могут оказаться – тут я уже фантазирую – работники бюджетной сферы и молодые семьи. Но это – перспектива.
А сегодня мы хотим оформить организационно, взять под контроль власти и обеспечить городскими гарантиями то, что уже стихийно действует на рынке. Тем самым помочь всем желающим без привлечения бюджета.
Названия пока не придумали, а суть в следующем. Мы предложим ряду коммерческих застройщиков с прочной репутацией выделить часть строящихся площадей для продажи по нашей программе. По рыночной цене и на их условиях. Одновременно мы обратимся к населению и объявим: есть адрес, есть инвестиционный контракт, при заключении которого мы досконально проверили застройщика, есть цена, к примеру, 1200 долларов за кв. м, до определенного срока надо внести такой-то первоначальный взнос. За оставшимися деньгами мы направляем желающих в банк, который определит, кому он сможет дать кредит, а кому – откажет.
Если кто-то не пройдет сито банка, будем подбирать другую кандидатуру. Далее подписывается трехстороннее соглашение между застройщиком, банком и заемщиком. Мы со своей стороны будем следить, чтобы ни одна квартира не продавалась трем покупателям одновременно, и за своевременным окончанием работ.
В результате застройщику гарантирован спрос и 100% финансирования работ. Банк получает на период строительства гарантии города Москвы, что работа будет завершена успешно. На случай возникновения непредвиденных обстоятельств у нас есть резервный фонд, из которого мы можем выдавать квартиры, получая взамен права требования по инвестиционному контракту. Чем это выгодно гражданину? Он купит жилье из первых рук, на этапе строительства, а следовательно намного дешевле. К тому же мы рассчитываем договориться с банком, что с учетом уменьшения рисков на время строительства тот несколько снизит ставку по кредиту.
На первых порах мы намерены предлагать эту схему только москвичам со стажем проживания не менее 10 лет. И в этом протекционизме нет ничего страшного, потому что тот же резервный фонд создан на деньги москвичей. О перспективе могу говорить только предположительно. Хотелось бы уже в этом году попробовать реализовать таким образом хотя бы несколько сотен квартир. Но для этого надо иметь не только желание наше и граждан, необходима добрая воля строителей и банков. Предварительное согласие уже есть, осталось облечь его в договорную форму.

Записал Сергей Домнин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация