Куда бежать от цен? За МКАД!
Подмосковье активно застраивается. За последние несколько лет облик городов, расположенных вблизи кольцевой дороги столицы, преобразился. Новые жилые дома, а часто и целые кварталы, возводятся в каждом подмосковном городе. Причем, качество областных новостроек ничем не хуже столичных. По мнению специалистов, особенностью минувшего года стало то, что у покупателей жилья в Подмосковье появился огромный выбор. Еще два-три года назад рынок не был столь насыщен, и легко продавались как удачные, так и неудачные проекты. Теперь покупатели стали подбирать себе квартиру более взвешенно и продуманно.
Чем привлекает Подмосковье?
По мнению первого заместителя генерального директора корпорации «МИАН» Дмитрия Кузнецова, причины привлекательности подмосковных новостроек можно свести к нескольким пунктам.
Во-первых, среди большого количества предложений всегда можно найти предложение качественного жилья в приемлемом для покупателя ценовом диапазоне.
Во-вторых, сейчас на различных объектах можно купить квартиры в домах на разных стадиях строительства (котлован, середина строительства, окончательная стадия и пр.) и соответственно по разной цене.
В-третьих, инфраструктура подмосковных городов активно развивается и порой уже не уступает и даже превосходит «спальные» районы Москвы. Кстати, и с транспортом в Подмосковье становится все лучше.
Наконец, качество домов, предлагаемых в ближнем Подмосковье, не уступает московским новостройкам. А благодаря большим объемам застройки, цены на квартиры существенно отличаются от московских.
Главное преимущество покупки квартиры в близлежащих к столице городах – это выгодное сочетание качества и стоимости жилья. Привлекает и лучшая, по сравнению с Москвой, экологическая ситуация.
Что касается минусов, то они относятся прежде всего к покупке жилья в новостройке. Приобретая квартиру в строящемся или недавно построенном доме, нужно быть готовым к тому, что ремонтные работы по благоустройству квартир (со всеми вытекающими из этого последствиями) иногда затягиваются на несколько лет. Кроме того, важно помнить, что задержка со сдачей дома госкомиссии на 2-3 месяца уже практически считается нормой.
Существует еще и психологический фактор. Даже когда квартира полностью оплачена, ключи покупатель получает только после сдачи дома госкомиссии. А до этого момента у него будут оплачены только права на собственность.
Панель или кирпич?
Квартира в новостройке ближнего Подмосковья привлекает многих и возможностью жить в кирпичном доме.
«Спальные» районы столицы, как известно, застроены в основном панельными домами.
«В ближнем Подмосковье, сейчас переживающем строительный бум, строятся разные типы домов, как кирпично-монолитные, так и панельные, – говорит Д. Кузнецов. – Однако предпочтение все же отдается кирпичу».
Причин несколько, и не всегда решающим фактором становится качество. Во-первых, строительство кирпично-монолитных домов дает возможность загрузить строительные мощности подмосковных заводов и снизить себестоимость. Что касается типового строительства, то за МКАД в основном возводятся панельные дома немногочисленных подмосковных серий, которые уже не соответствуют принятым нормативам качества и, кроме того, довольно дороги в строительстве. Поэтому единственной альтернативой, которая дает возможность строить качественное и высоколиквидное жилье, стали кирпично-монолитные дома.
Рассказывает руководитель отдела продаж в Подмосковье управления новостроек компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Алексей Кубарев: «Качество подмосковных новостроек высокое, а цены – намного ниже, чем в столице. В среднем цена квадратного метра в новостройках ближнего Подмосковья сегодня колеблется от $850 до 1000. Причем новые дома в Мытищах, Одинцове, Красногорске – в основном монолитно-кирпичной застройки. Поэтому многие и выбирают для себя подмосковное качество жизни».
А как с «элитой»?
По мнению специалистов, элитное жилье, в московском понимании этого слова, в городах даже ближнего Подмосковья пока не строится. Так как люди, способные купить недвижимость самого высокого уровня, предпочитает коттеджи в организованных поселках. Поэтому строительство элитного жилья в областных городах пока инвесторам не интересно. Однако во многих городах ближнего Подмосковья уже существуют дома, которые можно назвать элитными. Это комплексы, расположенные в центральной части города, рядом с зелеными массивами, водоемами, отвечающие принципам элитности с точки зрения инфраструктуры и закрытости.
Чем дальше от Москвы расположен элитный дом, тем ниже в нем цены на квартиры. По мнению аналитиков из корпорации «БЕСТ-недвижимость», в Москве элитную недвижимость характеризует больший перечень услуг, чем в Подмосковье.
Спрос и цены на новостройки
По мнению одних застройщиков, первичный рынок в городах ближнего Подмосковья перенасыщен. Другие ждут повышенного спроса на жилье и роста цен. Как сообщили нам в PR-службе компании «Бест-недвижимость», радужные ожидания связаны с тем, что география спроса на жилье эконом-класса расширяется, охватывая различные районы Подмосковья.
С тем, что стоимость квадратного метра в Подмосковье и дальше будет расти, согласен и А. Кубарев. По его мнению, ресурс для роста цен есть, так как сейчас они значительно ниже московских. Что касается предложения жилья, то строиться в городах Подмосковья квартир будет все больше. В этом году строительство должно составить около 4,5 млн. кв. м жилья. Например, только в Люберецком районе около 30 новостроек находятся сейчас на стадии строительства и реализации.
Кто покупает?
За последнее время изменился и портрет покупателя квартиры в ближнем Подмосковье. Если раньше процент москвичей был невелик, то сейчас они – основные покупатели. Квартиры в домах массовой застройки приобретают в основном столичные жители, для которых покупка квартиры в городе является слишком дорогой. Еще года два назад, по оценкам экспертов, значительную долю среди покупателей занимали местные жители, улучшающие свои жилищные условия. Сейчас приобретающих жилье в новостройках жителей Одинцова, Мытищ или Химок становится все меньше.
Ипотека идет в Подмосковье
Спрос на новостройки будет расти благодаря ипотечным сделкам, – к такому выводу приходят специалисты из разных компаний.
По мнению генерального директора корпорации «МИАН» Нины Кузнецовой, сегодня и на первичном, и на вторичном рынках подмосковного жилья увеличилось число сделок с привлечением ипотечного кредитования. По ее мнению, ипотека становится одним из самых надежных способов страхования от удорожания стоимости приобретаемой квартиры, учитывая тот факт, что большинство экспертов рынка прогнозируют стабильный рост цен, хотя и не такой безудержный, как в течение последних лет.
В компании «МИЭЛЬ–недвижимость» ежемесячно заключается около 50 сделок с привлечением ипотечного кредита. Если в прошлом году подавляющее большинство ипотечных сделок приходилось на квартиры вторичного рынка, то уже в этом году 20% ипотечных сделок в компании приходится на новостройки, и этот процент будет увеличиваться.
Среднее и дальнее…
В последнее время инвесторы все чаще обращают внимание на города, расположенные в следующем поясе удаленности: от 15 до 40 км от МКАД. Многие застройщики считают строительство здесь перспективным, ведь цены на квартиры в этом радиусе зависят от удаленности от столицы. Чем дальше от кольцевой дороги строится дом, тем ниже цена квартиры.
Очевидно, что именно вокруг среднего Подмосковья будет следующий виток активности риэлторских фирм…