Кому собственность?
Реконструкция центра, снос ряда зданий, переселение граждан в далекие районы – все это заставило людей защищаться, создавать своего рода союзы. Иными словами, «дружить против кого-то». Но сейчас проявляется другая тенденция: объединяются, чтобы жить лучше. Ведь никому другому, кроме нас, наша собственность не нужна. А ТСЖ – наиболее эффективный путь сохранить эту собственность. Более того, приумножить ее цену, – убеждена заместитель начальника Управления Департамента жилищной политики Москвы в Центральном административном округе Наталья КУПЛЕНОВА.
Устали воевать…
Когда хотят показать успехи нашего округа в создании жилищных объединений, обычно прибегают к цифрам: территория, мол, только 6%, живет здесь едва ли двенадцатая часть москвичей, а товариществ чуть ли не треть от общего числа в столице: около 400. Но ведь эти показатели ни о чем еще не говорят – мало ли какие причины заставили людей объединиться… Наиболее важен другой показатель: сколько товариществ управляют своим имуществом. Таких у нас более 200! Причем делают это умело: обеспечивается сохранность строения, жизнь в доме становится лучше.
Без денег, как говорится, ничего не бывает. Какие источники? Когда упоминают центр, как правило, добавляют – им хорошо, у них нежилые помещения! Нет, не они дают основной доход. Более того, именно «нежилые» деньги получить труднее всего. Характерная картина: имущественный департамент, получая сведения, что на нежилые метры претендует товарищество, быстренько сдает их в аренду либо продает сторонним организациям.
Практика эта известна, и жильцы уже устали воевать за то, что принадлежит им по праву. Они изыскивают новые способы заработка, и делают это успешно.
За инициативу не бьют
ТСЖ «Тверская Застава» – чуть ли не первое товарищество в Москве. Поняв бесперспективность борьбы за собственные подвалы (известный скульптор оборудовал их под свои мастерские), жильцы использовали другое преимущество дома. Географию – он находится у самого Белорусского вокзала. Разместили на его фасаде рекламу. Вырученные средства (где-то более 1 млн. рублей в год) потратили на ремонт самого фасада, восстановление котельной.
В других домах умело используют чердачные помещения. Их обустраивают, сдают – охотников немало. А то и превращают в мансарды. Так поступили на Фрунзенской, 36. Был привлечен иностранный инвестор, построены мансарды на сорок квартир. Прибыль использована на благоустройство дома и двора. Заменены практически все лифты, балконные рамы, обустроены места для консьержей, огражден двор, разбиты газоны и цветники.
По такому же пути пошли жильцы Неглинной, 18. Вот уж о ком можно сказать: не было бы счастья, да несчастье помогло. Полностью выгорел один подъезд. Появилась угроза: дом надо реконструировать, а что жителям? Переезжать? Было создано ТСЖ, которое и взяло дом в управление. Нашли инвестора, он надстроил мансарду. Теперь это собственность жильцов. Денег хватило и на восстановление здания, и на другие работы.
Перспективным оказалась организация товариществом собственного малого бизнеса. Это более характерно для объединений, создающихся во вновь построенных домах, где люди, зная, что у них будет объединение, уже заранее беспокоятся о том, как улучшить обслуживание жильцов. А потому предусматривают специальные помещения, где они смогли бы разместить небольшие сервисные центры (принадлежащие тому же ТСЖ), которые и работают на бюджет дома. Так случилось в товариществе на Якиманке, в ТСЖ «Торис Хаус». Здесь предусмотрели сауну, тренажерный зал, на крыше дома – теннисный корт (как уверяют жители, его покрытие лучше, чем на кортах Шамиля Тарпищева).
Земля. Как известно, в центре она – на вес золота, и получить ее товариществу в пользование практически невозможно. Даже при формировании кондоминиума. Чтобы уж совсем было ясно, скажу, что сами кондоминиумы (дом и земля) у нас до сих пор практически не регистрируются, их ставят только на техучет. Однако наше управление – совместно с префектурой ЦАО и земельными органами – все же нашло выход: краткосрочная аренда. Срок небольшой – всего 11 месяцев, но его можно продлевать! Пока только идут оформительские процедуры, но сразу скажу – они не сложны. Землю на условиях краткосрочной аренды дают охотно. И если говорить о налогах, то такая аренда совсем не обременительна.
Как предполагается использовать участок? В основном – для платных автостоянок.
Возвратимся к вопросу – так ли уж недоступны нежилые помещения? Нашли также нетрадиционное решение. Если освобождается муниципальная квартира в доме ТСЖ, наше управление оформляет договор мены, на основании которого товарищество предоставляет (покупает) квартиру в новостройке – для очередника, а свободную площадь использует по своему назначению. То есть извлекает из нее доход. Так было в ТСЖ «Садово-Каретная, 20», «Романов, 5» и других. Обращений по этому поводу – до 20 в год. И все реализованы. Выгода обоюдная – и округу, и ТСЖ.
Тем не менее не могу не выразить сожаления, что доход тратят на различные эксплуатационные нужды, но вот что-то не знаю случая, когда бы он откладывался на капремонт. Нельзя же жить сегодняшним днем!
Семь нянек? Совсем неплохо!
Кто только не занимается товариществами в районе – префектура и управы, дирекции и наше управление. Кроме того, различные профильные комитеты и департаменты… А недавно создано ГУП «Центр поддержки объединений жителей». Невольно приходит на память пословица «У семи нянек…». Но в данном случае она совсем не оправдана. Жилищное самоуправление – ячейка гражданского общества – вторгается в десятки сфер жизнедеятельности города, меняет многие стереотипы, а потому его органам необходимо соотносить свою работу с самыми различными административными службами. Ведь без их помощи успешно существовать оно не может.
У каждой названной структуры – при том, что они взаимосвязаны – свои функции. Префектура – хозяин территории, любые изменения в части изменения форм собственности или финансирования не могут пройти мимо нее. Управа – основное звено в цепи, которое занимается формированием кондоминиумов. Дирекция – балансодержатель дома, и если тот решит уйти «в свободное плавание», то без документов, которыми располагает ДЕЗ, ему не обойтись. А новый ГУП занимается информационной работой, помогает непосредственно создавать товарищества. Там же проводятся курсы для активистов жилищного движения, устраиваются их встречи со специалистами и чиновниками самого высокого ранга.
У города есть защитник
А наше управление? В чем его роль? Подобно тому, как Департамент жилищной политики является координатором работ по самоуправлению в масштабах всего города, мы осуществляем такие функции в рамках округа. Иными словами, нашей организацией координируется деятельность всех окружных структур, которым поручено заниматься ТСЖ. Не можем решить на своем уровне – выносим на городской. Создан у нас также окружной методический кабинет, где сосредоточена вся правовая литература по вопросам жилищного самоуправления.
Но есть у управления и еще одна важная роль: оно представляет интересы города в домах, где созданы объединения собственников. Поясню. Как правило, в наших домах – смешанная форма собственности. Есть купленные или приватизированные квартиры, а есть те, чьим владельцем является город. В ТСЖ наше управление как раз и представляет круг забот нанимателей (являясь коллективным членом товарищества, а то и членом их правлений), не только защищая интересы квартиросъемщиков, но и оберегая город от их же чрезмерных притязаний.
В настоящее время нами проводится инвентаризация ТСЖ во вновь построенных домах. В некоторых число нанимателей доходит до 30%! С чем мы столкнулись? В ряде товариществ нарушают федеральные законы, выставляя повышенные квартплаты буквально всем жильцам дома. С собственниками понятно. Хотят жить в условиях повышенного комфорта (круглосуточная охрана из РУБОПа, видеокамеры, лепнина в подъезде, зеркало в лифте и т.д.), согласны за это платить – пожалуйста. Но это члены ТСЖ. А наниматели? Формально они вроде бы пользуются всеми теми удобствами, что и собственники, но скажите, откуда, допустим, у медсестры, которой волей судеб дали квартиру в том же доме, возможность платить 270 руб. за техническое обслуживание только 1 кв.м.? А к ним – с ножом к горлу: не хотите платить – не будете у нас жить. Переезжайте!
Это произвол. Наниматели платят только за обязательные удобства, предусмотренные городскими нормативами, и по тарифам, установленным правительством Москвы. Такие конфликты не раз разрешались в нашем управлении. Так было в ТСЖ «Вернисаж», «Арбаттауэр», «Ноктюрн» и других.
Обратились к нам наниматели и по другому поводу (ТСЖ «Мясковского, 36»): четыре из шести комнат в коммунальной квартире стали сдавать под офисы. Надо сказать, что согласно ГК РФ это вообще недопустимо: жилье – только для жилья!
Нередки конфликты, связанные с реконструкцией центра. Ветхий дом, и вдруг жильцы узнают, что есть постановление правительства о том, чтобы его снести. Как не поживиться? Выторговать для себя большую площадь? Или просто не выезжать из дома – авось дадут лишние метры? Чтобы успешнее противостоять властям (а по сути – законам Москвы!), они требуют создания ТСЖ. Но в этих домах большой процент городской собственности (более половины), и мы не дали согласия на этот шаг. В конечном счете жильцы получили приемлемую для себя площадь, не ждал и инвестор: площадка для строительства была освобождена вовремя.
Скажем откровенно: наш голос – не всегда решающий. Все зависит от того, каким процентом собственности обладает город в данном доме. Но что мы все же направляем инициативы граждан в правовое русло, помогаем становлению жилищного самоуправления в округе – это несомненно…