Кто защитит землевладельца?
Русская пословица «Закон что дышло, куда повернул, туда и вышло» как нельзя лучше иллюстрирует состояние современного земельного законодательства. По деликатным определениям экспертов, оно противоречиво, несовершенно и «вариативно».К примеру, на земельном рынке Московской области (а это на сегодня один из немногих действительно сложившихся рынков земли в России) не прекращают сталкиваться различные экономические интересы. По разные стороны баррикад – первичные «приватизаторы» земельных участков и крупные финансовые группы, которые часто даже не скрывают, что земля для них – лишь средство для спекуляций и извлечения прибыли. Перекупленная земля «выбрасывается» на вторичный рынок, но цена на нее уже в несколько раз или даже порядков выше.
Ситуация тем более остра, что рядом столица, а в ней большие деньги. В таких условиях у еще остающихся на землях Подмосковья сельхозпредприятий шансов выжить немного. Земля, на которой можно построить коттедж или даже клубный дом, принесет владельцу куда больше денег, чем выращенный на ней урожай. «Агрессивному поглощению» существующих сельскохозяйственных предприятий способствует и несовершенство современного земельного законодательства.
Эксперты выделяют три основных метода, которые используются в такой конкурентной борьбе за земли Подмосковья. По словам Елены Иванкиной, декана школы экономики земельных рынков АНХ при правительстве РФ, желающим приобрести за бесценок земельные участки помогает неразбериха в приватизации сельхозземель: на заре земельной приватизации участки бывших колхозов делились на доли, которые передавались в собственность бывшим колхозникам. Затем на месте родного колхоза образовывалось какое-нибудь ЗАО, куда эта земельная собственность обычно и перекочевывала в виде уставного капитала. По прошествии определенного времени оказывалось, что большая часть этих земель зарегистрирована как собственность неких физлиц, причем ни один вновь испеченный «землевладелец» не являлся членом бывшего колхоза (ныне ЗАО). Подобный казус случился в Истринском районе. Понятно, что без помощи администраций такая смена собственников вряд ли могла происходить.
Еще один характерный метод – изъятие земель «в муниципальных нуждах» (к примеру, под строительство дорог, парков, зданий и т.д.). Однако расплывчатость этой формулировки часто позволяет подменять на практике муниципальный интерес частным. К примеру, отличные земли с лесом могут «резервироваться» под… свалки. И там вскоре вырастают новые коттеджи.
Е. Иванкина приводит следующий пример. В Раменском районе на территории одного из перерабатывающих предприятий четыре года назад было запланировано строительство четырех жилых домов. За три года предприятие прошло весь административный цикл согласований: была оформлена вся необходимая документация, заключен инвестиционный контракт. Наконец, два дома были построены и приняты в эксплуатацию, одновременно к двум следующим домам были проложены коммуникации. В общем, предприятие спокойно строило, не ожидая ниоткуда подвоха. И «вдруг» администрация района предпринимает попытку изъять землю, предоставленную под строительство двух оставшихся домов, с формулировкой за «нецелевое использование». Вопрос, какие цели преследовала в этом случае администрация, так и остался риторическим, хотя для предприятия был очевиден – на землю положил глаз кто-то, кто больше заинтересовал муниципалов.
Еще одна возможность для «агрессивного поглощения» – использование разных титулов права на земельные участки, здания и сооружения. К примеру, замечает Е. Иванкина, если приватизированное предприятие находится на арендованном участке земли, то новый арендатор может на него претендовать, свободно трактуя положение закона о том, что здания и сооружения следуют судьбе земельного участка. Одно из российско-американских СП, находящихся в Подмосковье, приватизировало в 90-е годы здания и сооружения, взяв земельный участок, на котором они стояли, в среднесрочную аренду. В конце 2003 г. предприятие получило уведомление, что часть арендованной земли, в том числе и той, на котором находились какие-то строения, передана другому арендатору. Таким образом, через претензии на земельный участок была предпринята попытка поглощения предприятия.
Ситуации, приведенные в этих примерах, окончились благополучно для собственников. Не потребовалось даже вмешательство суда – действия районных администраций были обжалованы специалистами в вышестоящих инстанциях. Однако сколько подобных случаев в области закончилось не так благополучно? По разным оценкам экспертов, от 10 до 30% земель в Подмосковье предоставлено пользователям с нарушениями. Чтобы исключить подобные факты, необходимо совершенствовать законодательство. Ведь стоимость подмосковной земли растет, сделки с ней приносят все больший доход – а это значит, что интерес к переделу собственности, в том числе при помощи «агрессивного поглощения», не исчезнет.