10:25:52
20 июля 2024 г.

Маленькие уловки собственников недвижимости

Рынок недвижимостиИ опять «наверху» заговорили о том, что пора бы гражданам, которые сдают квартиры жильцам, выйти из тени. Надо, чтобы участковым были известны личности квартирантов (не дай Бог, террористы), а хозяева сдаваемых квартир платили налоги. И безопасно, и в казну денежки капают.Однако наш россиянин не первый год замужем. И на каждую фискальную инициативу власти научился реагировать. Да так, что только диву даешься.
КАК ЭТО БЫЛО
Нечто подобное уже происходило в столице несколько лет назад. Правда, тогда напрямую ужесточение налогового контроля коснулось владельцев дорогих квартир, расположенных в центре и сдаваемых преимущественно иностранцам. Особенно полюбили налоговые инспекторы сталинские высотки. Ведь квартиры в этих домах, как правило, арендуют совсем не бедные представители западных компаний.
Тогда даже рейды устраивались. Сотрудники налоговой полиции подходили к дому, обзванивали по домофону квартиры, слышали иностранную речь, требовали с шокированных и ничего не понимающих иностранцев договор, подтверждающий законность их пребывания в квартире. Это, конечно же, был договор коммерческого найма. Ну а дальше – дело техники. Напуганные не менее квартирантов, собственники сдающихся квартир приглашались в налоговую инспекцию. Там им объясняли, что они могут либо заплатить налоги, либо попасть под статью в Уголовном кодексе о незаконном извлечении прибыли.
ПИТЕР-ПЕДАНТ И ДОБРАЯ МАТУШКА-МОСКВА
В Питере собственников, сдающих квартиры в аренду, давно уже приучили чтить уголовный кодекс и, следовательно, платить налоги. Налоговому инспектору помогают не только соседи и всевозможные жилищные организации, но и риэлторы.
Питерские специалисты по сдаче квартир в аренду, заключая сделку, один из экземпляров договора заполняют специально для подачи в налоговую инспекцию. Ну а потом каждый собственник недвижимости, извлекающий из сдачи квартиры прибыль, будь добр, плати 13 процентов подоходного налога. И, естественно, отстаивай очереди к налоговикам, заполняй тонны бланков различных документов.
В Москве ситуация другая. Ни одно агентство недвижимости сведения о владельцах квартир, сдаваемых в аренду, в налоговую не подает. Сумма, за которую квартира сдается, – это тайна, личное дело, договоренность исключительно хозяина квартиры и арендатора.
«Представьте, что к вам обращается человек с просьбой посодействовать в сдаче квартиры, а вы его после заключения сделки сдаете в налоговую, – объясняют свою позицию столичные риэлторы. – Естественно, в другой раз этот владелец квартиры предпочтет конкурирующее агентство. Да еще и вспомнит недобрым словом».
СОБСТВЕННИКИ НЕ БОЯТСЯ МЫТАРЯ
Сегодня, несмотря на то, что об обязанности собственников квартир платить подоходный налог говорится много, арендодатели в общем-то спокойны. Аналитики рынка называют две главные причины.
Первая. Сведения в налоговую инспекцию о сдаваемых квартирах не подают их главные партнеры – риэлторы. А если и позвонят или письмо напишут, то лишь желая наказать провинившегося чем-либо перед агентством собственника.
Вторая. Арендный рынок – растущий. То есть, если владельцев квартир все-таки массово принудят платить налоги, то автоматически поднимутся цены на квартиры. И не на тринадцать процентов, а, как говорят аналитики, минимум на тридцать. Ведь на рынке аренды традиционно многие годы спрос на жилье превышает предложение. И желающие «снять угол» по новым ценам все равно найдутся.
КОМУ БИЗНЕС, КОМУ ПРИБАВКА К ПЕНСИИ
Сейчас о существовании статьи о незаконном извлечении прибыли налоговики напоминают всем москвичам, сдающим собственность в аренду, не делая различия между доходами в 10 000 долларов и в 350. Ведь для кого-то сдача недвижимости в аренду – высокодоходный бизнес, а для кого-то – способ элементарного выживания.
ЕСЛИ У ВАС СЕМЬ КВАРТИР…
«Если бы было все просто: сдал квартиру, попал без очереди к налоговому инспектору, он бы выписал квитанцию, а я бы ее оплатила, безусловно, я бы вышла из тени», – рассказывает Юлия – молодая женщина, действительно превратившая сдачу квартир в бизнес, приносящий немалые доходы.
Арендный бизнес Юлии начался еще десять лет назад, когда она развелась с мужем. На руках осталась маленькая дочка. Выйти на работу Юлия не могла. Ребенок постоянно простужался, болел и, как сказали врачи, оказался «не садовским». Оставалось одно – сидеть с ним дома. Хорошо, что бывший муж повел себя порядочно по отношению к семье. Не стал делить с женой и дочкой небольшую трехкомнатную квартиру в центре. Молодой женщине надо было на что-то жить, и она решила переехать к родителям и сдать свою квартиру в аренду. Первыми арендаторами ухоженной квартирки оказались иностранцы. Сумма, ежемесячно получаемая от них, была внушительной. Затем Юлия уговорила родителей переехать в загородный дом, а их столичную квартиру тоже сдала. Года через два накопленных от сдачи в аренду квартир денег хватило на покупку «однушки» в центре. Юля приобрела однокомнатную квартиру специально для сдачи в аренду. Ведь именно такие варианты в центре одновременно и дороги, и ликвидны. Сейчас Юлия и ее родные владеют семью квартирами в престижных районах столицы. Самая дешевая из них сдается за 800, а самая дорогая – за 2000 долларов. Бизнес процветает. Но, как и любой серьезный бизнес, сдача квартир в аренду – это труд. К тому же арендный бизнес предполагает дополнительные расходы.
«Как правило, одновременно из семи сдаются пять квартир, – рассказывает Юлия. – Остальные либо ремонтируются, либо приводятся в порядок после клиентов, либо обустраиваются в соответствии с пожеланиями тех, кто планирует арендовать».
Юлия считает, что в трудную минуту государство ей и ее дочери ничем не помогло. Каких-либо мук совести по поводу неуплаты налогов не испытывает. Хотя она и не против того, чтобы их платить, лишь бы спать спокойно. Но Юлию, также как и других собственников квартир, напрягают очереди, бумажные заморочки, отсутствие элементарных консультаций о том, как правильно заполнить декларацию о доходах.
…ИЛИ ВСЕГО ОДНА ХРУЩЕВКА
У собственницы двухкомнатной хрущевки на окраине – Василисы Петровны – мнение по поводу уплаты налогов совершенно иное. Для нее – пенсионерки, помогающей семье неработающей дочери, квартирка, как корова в деревнях, – кормилица.
«Мы сейчас впятером ютимся в маленькой двухкомнатной квартире, чтобы иметь возможность сдавать ту, мою, – рассказывает пенсионерка. – Пенсия у меня небольшая. Прожить лишь на нее невозможно. К тому же внуков растить надо».
ГОЛЬ НА ВЫДУМКИ ХИТРА
«Пока что призывы платить налоги остаются лишь призывами, – считают риэлторы. – Декларацию о доходах заполняет лишь пять процентов владельцев сдающейся в столице недвижимости». А остальные придумывают, как им убежать от налогов подальше.
Например, способ одной из наших героинь – Василисы Петровны. Никакая налоговая ей не страшна. Ее тактика – тщательный отбор квартирантов. Найдет хороших людей, россиян, сдаст им чуть подешевле, а там пойди докажи – родственники они или арендаторы. И они договор, заключенный для внутренних расчетов, постороннему человеку никогда не покажут, так как не захотят лишиться такой удобной и недорогой квартиры.
Можно сдать квартиру, не указывая в договоре цену вообще.
Если сдается дорогая квартира, а арендующих ее китайцев, корейцев или южноафриканцев никак нельзя выдать за своих родственников, специально для предъявления в налоговую инспекцию можно составить договор о том, что сдается всего лишь… комната. Соответственно, тринадцать процентов от полутора тысяч или от ста пятидесяти долларов в месяц будут заметно отличаться.
Еще один вариант. Договор между хозяином квартиры и квартирантом заполняется в двух экземплярах на реальную сумму – для взаимных расчетов. Третий же экземпляр – для налоговой – оформляется на сумму, равную коммунальным платежам. Причем в этом экземпляре указывается, что квартира сдается под ремонт, а проживающие в ней люди обязаны только оплачивать свет, газ, телефон, горячую воду, отопление и т.д. В этом случае получается, что собственник официально сдает квартиру и не скрывает этого, но прибыли не извлекает. Дополнительных доходов не имеет. Поэтому с какой это стати он должен платить подоходный налог?
Маленьких хитростей, с помощью которых можно провести наивного налогового инспектора и сэкономить денежку, много. Главное, – дружить со своими квартирантами. Если в налоговой инспекции «засветится» тот самый договор для взаимных расчетов, подтверждающий фактические доходы от сдаваемой квартиры, тогда оброка в пользу государства не избежать.
Впрочем, у государства есть возможность умножить ряды законопослушных налогоплательщиков: упростить процедуру уплаты налогов, создать что-то вроде службы «одного окна». Ведь многих людей действительно пугают очереди и толпы.

Материалы полосы подготовила Наталья Агафонова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация