Маленькие уловки собственников недвижимости
И опять «наверху» заговорили о том, что пора бы гражданам, которые сдают квартиры жильцам, выйти из тени. Надо, чтобы участковым были известны личности квартирантов (не дай Бог, террористы), а хозяева сдаваемых квартир платили налоги. И безопасно, и в казну денежки капают.Однако наш россиянин не первый год замужем. И на каждую фискальную инициативу власти научился реагировать. Да так, что только диву даешься.
КАК ЭТО БЫЛО
Нечто подобное уже происходило в столице несколько лет назад. Правда, тогда напрямую ужесточение налогового контроля коснулось владельцев дорогих квартир, расположенных в центре и сдаваемых преимущественно иностранцам. Особенно полюбили налоговые инспекторы сталинские высотки. Ведь квартиры в этих домах, как правило, арендуют совсем не бедные представители западных компаний.
Тогда даже рейды устраивались. Сотрудники налоговой полиции подходили к дому, обзванивали по домофону квартиры, слышали иностранную речь, требовали с шокированных и ничего не понимающих иностранцев договор, подтверждающий законность их пребывания в квартире. Это, конечно же, был договор коммерческого найма. Ну а дальше – дело техники. Напуганные не менее квартирантов, собственники сдающихся квартир приглашались в налоговую инспекцию. Там им объясняли, что они могут либо заплатить налоги, либо попасть под статью в Уголовном кодексе о незаконном извлечении прибыли.
ПИТЕР-ПЕДАНТ И ДОБРАЯ МАТУШКА-МОСКВА
В Питере собственников, сдающих квартиры в аренду, давно уже приучили чтить уголовный кодекс и, следовательно, платить налоги. Налоговому инспектору помогают не только соседи и всевозможные жилищные организации, но и риэлторы.
Питерские специалисты по сдаче квартир в аренду, заключая сделку, один из экземпляров договора заполняют специально для подачи в налоговую инспекцию. Ну а потом каждый собственник недвижимости, извлекающий из сдачи квартиры прибыль, будь добр, плати 13 процентов подоходного налога. И, естественно, отстаивай очереди к налоговикам, заполняй тонны бланков различных документов.
В Москве ситуация другая. Ни одно агентство недвижимости сведения о владельцах квартир, сдаваемых в аренду, в налоговую не подает. Сумма, за которую квартира сдается, – это тайна, личное дело, договоренность исключительно хозяина квартиры и арендатора.
«Представьте, что к вам обращается человек с просьбой посодействовать в сдаче квартиры, а вы его после заключения сделки сдаете в налоговую, – объясняют свою позицию столичные риэлторы. – Естественно, в другой раз этот владелец квартиры предпочтет конкурирующее агентство. Да еще и вспомнит недобрым словом».
СОБСТВЕННИКИ НЕ БОЯТСЯ МЫТАРЯ
Сегодня, несмотря на то, что об обязанности собственников квартир платить подоходный налог говорится много, арендодатели в общем-то спокойны. Аналитики рынка называют две главные причины.
Первая. Сведения в налоговую инспекцию о сдаваемых квартирах не подают их главные партнеры – риэлторы. А если и позвонят или письмо напишут, то лишь желая наказать провинившегося чем-либо перед агентством собственника.
Вторая. Арендный рынок – растущий. То есть, если владельцев квартир все-таки массово принудят платить налоги, то автоматически поднимутся цены на квартиры. И не на тринадцать процентов, а, как говорят аналитики, минимум на тридцать. Ведь на рынке аренды традиционно многие годы спрос на жилье превышает предложение. И желающие «снять угол» по новым ценам все равно найдутся.
КОМУ БИЗНЕС, КОМУ ПРИБАВКА К ПЕНСИИ
Сейчас о существовании статьи о незаконном извлечении прибыли налоговики напоминают всем москвичам, сдающим собственность в аренду, не делая различия между доходами в 10 000 долларов и в 350. Ведь для кого-то сдача недвижимости в аренду – высокодоходный бизнес, а для кого-то – способ элементарного выживания.
ЕСЛИ У ВАС СЕМЬ КВАРТИР…
«Если бы было все просто: сдал квартиру, попал без очереди к налоговому инспектору, он бы выписал квитанцию, а я бы ее оплатила, безусловно, я бы вышла из тени», – рассказывает Юлия – молодая женщина, действительно превратившая сдачу квартир в бизнес, приносящий немалые доходы.
Арендный бизнес Юлии начался еще десять лет назад, когда она развелась с мужем. На руках осталась маленькая дочка. Выйти на работу Юлия не могла. Ребенок постоянно простужался, болел и, как сказали врачи, оказался «не садовским». Оставалось одно – сидеть с ним дома. Хорошо, что бывший муж повел себя порядочно по отношению к семье. Не стал делить с женой и дочкой небольшую трехкомнатную квартиру в центре. Молодой женщине надо было на что-то жить, и она решила переехать к родителям и сдать свою квартиру в аренду. Первыми арендаторами ухоженной квартирки оказались иностранцы. Сумма, ежемесячно получаемая от них, была внушительной. Затем Юлия уговорила родителей переехать в загородный дом, а их столичную квартиру тоже сдала. Года через два накопленных от сдачи в аренду квартир денег хватило на покупку «однушки» в центре. Юля приобрела однокомнатную квартиру специально для сдачи в аренду. Ведь именно такие варианты в центре одновременно и дороги, и ликвидны. Сейчас Юлия и ее родные владеют семью квартирами в престижных районах столицы. Самая дешевая из них сдается за 800, а самая дорогая – за 2000 долларов. Бизнес процветает. Но, как и любой серьезный бизнес, сдача квартир в аренду – это труд. К тому же арендный бизнес предполагает дополнительные расходы.
«Как правило, одновременно из семи сдаются пять квартир, – рассказывает Юлия. – Остальные либо ремонтируются, либо приводятся в порядок после клиентов, либо обустраиваются в соответствии с пожеланиями тех, кто планирует арендовать».
Юлия считает, что в трудную минуту государство ей и ее дочери ничем не помогло. Каких-либо мук совести по поводу неуплаты налогов не испытывает. Хотя она и не против того, чтобы их платить, лишь бы спать спокойно. Но Юлию, также как и других собственников квартир, напрягают очереди, бумажные заморочки, отсутствие элементарных консультаций о том, как правильно заполнить декларацию о доходах.
…ИЛИ ВСЕГО ОДНА ХРУЩЕВКА
У собственницы двухкомнатной хрущевки на окраине – Василисы Петровны – мнение по поводу уплаты налогов совершенно иное. Для нее – пенсионерки, помогающей семье неработающей дочери, квартирка, как корова в деревнях, – кормилица.
«Мы сейчас впятером ютимся в маленькой двухкомнатной квартире, чтобы иметь возможность сдавать ту, мою, – рассказывает пенсионерка. – Пенсия у меня небольшая. Прожить лишь на нее невозможно. К тому же внуков растить надо».
ГОЛЬ НА ВЫДУМКИ ХИТРА
«Пока что призывы платить налоги остаются лишь призывами, – считают риэлторы. – Декларацию о доходах заполняет лишь пять процентов владельцев сдающейся в столице недвижимости». А остальные придумывают, как им убежать от налогов подальше.
Например, способ одной из наших героинь – Василисы Петровны. Никакая налоговая ей не страшна. Ее тактика – тщательный отбор квартирантов. Найдет хороших людей, россиян, сдаст им чуть подешевле, а там пойди докажи – родственники они или арендаторы. И они договор, заключенный для внутренних расчетов, постороннему человеку никогда не покажут, так как не захотят лишиться такой удобной и недорогой квартиры.
Можно сдать квартиру, не указывая в договоре цену вообще.
Если сдается дорогая квартира, а арендующих ее китайцев, корейцев или южноафриканцев никак нельзя выдать за своих родственников, специально для предъявления в налоговую инспекцию можно составить договор о том, что сдается всего лишь… комната. Соответственно, тринадцать процентов от полутора тысяч или от ста пятидесяти долларов в месяц будут заметно отличаться.
Еще один вариант. Договор между хозяином квартиры и квартирантом заполняется в двух экземплярах на реальную сумму – для взаимных расчетов. Третий же экземпляр – для налоговой – оформляется на сумму, равную коммунальным платежам. Причем в этом экземпляре указывается, что квартира сдается под ремонт, а проживающие в ней люди обязаны только оплачивать свет, газ, телефон, горячую воду, отопление и т.д. В этом случае получается, что собственник официально сдает квартиру и не скрывает этого, но прибыли не извлекает. Дополнительных доходов не имеет. Поэтому с какой это стати он должен платить подоходный налог?
Маленьких хитростей, с помощью которых можно провести наивного налогового инспектора и сэкономить денежку, много. Главное, – дружить со своими квартирантами. Если в налоговой инспекции «засветится» тот самый договор для взаимных расчетов, подтверждающий фактические доходы от сдаваемой квартиры, тогда оброка в пользу государства не избежать.
Впрочем, у государства есть возможность умножить ряды законопослушных налогоплательщиков: упростить процедуру уплаты налогов, создать что-то вроде службы «одного окна». Ведь многих людей действительно пугают очереди и толпы.