Александр КОГАН: «ПРАВИТЕЛЬСТВО СЧИТАТЬ НЕ НАУЧИЛОСЬ».
Сможет ли местная власть оценить свою недвижимость?
Главное – принять такие законы, которые не нужно будет менять: в этом случае мы не будем сожалеть о потерянном времени и упущенных возможностях. Потом их можно совершенствовать, шлифовать, вносить поправки – но слово «реформа» сумятицу в наши головы вносить не должно. И тогда в обществе наступит долгожданная стабильность, и мы не будем думать, что с каждым новым президентом страна круто поменяет курс. Сегодня мы попробуем разобраться, относятся ли к таким «долгожителям» новые налоговые законы из предложенного пакета законопроектов о формировании рынка доступного жилья.
– Александр Борисович, почему, на ваш взгляд, налоговый блок законопроектов о рынке доступного жилья вызывает меньше всего нареканий? Он что, доведен до совершенства?
– На самом деле общество пока не готово понять и принять новые налоговые законы. К примеру, новый местный налог на недвижимость законодательно прописан, но не подкреплен методикой его расчета. К тому же, чтобы сделать оценку имущества, завести кадастровое дело на каждый недвижимый объект, каждый земельный участок – требуются значительные средства. Муниципальные образования к выделению таких средств пока не приступили.
– Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости обещает создать единый кадастр уже через 2,5 года…
– Да, об этом говорят. Но не все пока выделяют на это средства. Можно привести множество примеров. Многие субъекты Федерации даже не прописали такие расходы в своих бюджетах. Хотя подобные вложения очень быстро окупаются. Особенно интересно провести учет земли и другой недвижимости провинции (в Москве много других источников дохода, и весьма неплохих). Сегодня в таких регионах, к примеру, как Саратов, Самара, Оренбург собирается налогов на имущество, на землю, на аренду земельных участков и т. д. меньше 1 (одного) процента!
Сейчас проходит реформа межбюджетных отношений, с 2005 года ряд налогов уменьшается, идет их централизация, и у муниципальных образований в результате останется всего три налога, с помощью которых они смогут пополнять местные бюджеты – из них налог на недвижимость будет чуть ли не самым основным. Центр вряд ли способен описать всю имеющуюся в каком-нибудь городе застройку и земельные участки, или посчитать, сколько торговых мест на каком-нибудь рынке. Предметом фиска будет земля и недвижимое имущество. И любой местный руководитель должен понимать, на что ему нужно обратить особое внимание. Местный налог на недвижимость, повторю, будет основополагающим. Но работать над этим предстоит очень много. Весьма спорной, в частности, представляется та шкала, по которой он будет исчисляться.
– А почему была принята за основу такая большая вилка: люди должны будут платить от 0,1% до 1% от оценочной стоимости объекта недвижимости?
– Первая возможная причина: федеральное правительство не научилось считать. Хотя его понять тоже можно: учета имущества нет, учета земли нет. Сегодня очень важно посмотреть, какой реальный доход у местного налогоплательщика, каков его прожиточный минимум, соотнести стоимость земли и недвижимости, расположенной на ней, а также потребность в этих земле и недвижимости, порядок их использования, – только проанализировав все эти факторы, можно понять, какой процент ставки налога нужно устанавливать. Из Центра посчитать все это сложно – поэтому местным властям и сказали: «Ребята, решайте сами!»
– Получается, что муниципалитеты могут сегодня потереть руки и начать устанавливать максимальные ставки?
– Определенная возможность, скажем так, предвзятого отношения есть. Это, конечно, очень опасно, но с другой стороны, я думаю, что этому будут противодействовать местные представительные органы. Глава исполнительной власти может предлагать любые ставки налога, но местные депутаты будут очень серьезно относиться к его предложениям. Поэтому мы надеемся на то, что в результате будут приниматься взвешенные решения.
– Некоторые независимые оценщики, тем не менее, считают, что вводить налог в таком виде нельзя, законопроект надо «заморозить». У нас не создана система массовых оценок, в большинстве регионов нет статистики по сделкам с недвижимостью, значит, нельзя говорить о том, что она будет оценена объективно, и на основании этих оценок будет введен «правильный» налог…
– Но и затягивать этот вопрос тоже нельзя! Сегодняшний налог на имущество не работает. Нельзя брать одинаковый налог с того, кто живет в малогабаритной квартире, и с того, кто обитает в фешенебельном коттедже. Методика исчисления нового налога на недвижимость, которая будет принята правительством, разумеется, будет разрабатываться с учетом экспертных оценок. Да, вы правы, есть сегодня мнение, что принимать закон, не имея пока такой методики, преждевременно. С этим мнением трудно не согласиться, но ведь методика будет создаваться еще год или два, а мы не можем терять это время!
– Разве закон будет работать без новой методики оценки ставки налога?
– Закон не будет работать без методики. Но он все равно войдет в силу с 2006 года. Методика – это дифференцированный подход к налогообложению. Будем отталкиваться от средних оценок. К примеру, сейчас по Москве средняя стоимость квартиры в многоквартирном доме – приблизительно 2 миллиона рублей (в регионах эта цифра как минимум вдвое меньше). Значит, можно предположить, что налог с имущества до 1 миллиона рублей будет равен 0,1%, до 2 миллионов – 0,5%, а если ваше имущество стоит 10 миллионов, то будет браться максимальный процент.
Нам нужно четко понять, сколько такая квартира стоит в Москве и, к примеру, в Оренбурге. Тогда нам проще будет принимать сетку налогов. И она будет достаточно жесткой.
– Но разве можно отталкиваться от «чистой» стоимости квартиры, не учитывая того, что одна и та же квартира в разных регионах может стоить по-разному?
– Пока это в законе не прописано. Потому и нужно провести инвентаризацию. Скорее всего, ее проведут и государственные, и частные (саморегулируемые) организации. После этого можно будет произвести оценку рыночной стоимости – к этому времени будет создана соответствующая методика. Но пока мы в самом начале пути. Я не думаю, что сегодня каждый глава какого-нибудь муниципального образования имеет полную картину того, что у него на месте творится с имуществом. Для этого сейчас мы активно работаем и с местными депутатами, и с оценщиками…
– Почему тогда так спешно принимаются сырые законы? Играет роль, наверное, политический момент?
– Нет, мы должны понимать, что сейчас у нас есть еще время, за которое все эти мероприятия можно провести. Готовимся к этому не только мы, но и главы местных администраций. Мы определили, что предстоящие два года – это переходный этап. Хотя, с учетом консервативности мышления наших глав администраций, наверное, это маленький срок. Главная цель – все имущество должно быть реально оценено и должно облагаться нормальным, посильным налогом.
– В России, где собственников тех же квартир уже больше, чем в США, люди часто ничего, кроме жилья, не имеют. Пусть они стали собственниками, но они все равно остались малоимущими. Как им платить увеличившийся налог?
– Сегодняшние собственники должны понимать, что предложенная налоговая вилка и дана для того, чтобы малоимущие, которые живут в своих квартирах, платили в десятки, в сотни раз меньше, чем владельцы элитного жилья. Мы практически ничего для них не поменяли. До этого они платили налог на имущество, который тоже начислялся дифференцированно. И каждое муниципальное образование, исходя из своих налоговых нужд, принимало свое решение, опираясь на четкие ставки. Сейчас для малоимущих увеличение налогового бремени будет очень незначительное, практически нулевое: они будут платить 100-200 рублей в год. А владелец 20-миллионого коттеджа будет ежегодно платить в казну уже 20 тысяч рублей – но у него и доходы соответствующие.
Здесь есть еще один момент: человек может жить в дорогом доме, который официально «не сдан», и не платить за это имущество никаких налогов. Мы провели анализ – такого недостроя у нас как минимум 50%. Поэтому мы сейчас рассматриваем вопрос о налоге на объекты незавершенного строительства. Думаю, что осенью Госдума такой налог утвердит.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Александр Борисович КОГАН родился 26 февраля 1969 года в г. Орске Оренбургской области.
Закончил Оренбургский политехнический институт по специальности инженер-электронщик.
Работал генеральным директором, впоследствии председателем правления компании «КомИнКом»; избирался депутатом Оренбургского горсовета, Законодательного собрания Оренбургской области 3-го созыва.
Почетный меценат города Оренбурга.
В настоящее время – член Комитета Государственной думы по бюджету и налогам.
Женат, двое детей.