02:55:48
22 июля 2024 г.

Александр КОГАН: «ПРАВИТЕЛЬСТВО СЧИТАТЬ НЕ НАУЧИЛОСЬ».
Сможет ли местная власть оценить свою недвижимость?

Рынок недвижимостиГлавное – принять такие законы, которые не нужно будет менять: в этом случае мы не будем сожалеть о потерянном времени и упущенных возможностях. Потом их можно совершенствовать, шлифовать, вносить поправки – но слово «реформа» сумятицу в наши головы вносить не должно. И тогда в обществе наступит долгожданная стабильность, и мы не будем думать, что с каждым новым президентом страна круто поменяет курс. Сегодня мы попробуем разобраться, относятся ли к таким «долгожителям» новые налоговые законы из предложенного пакета законопроектов о формировании рынка доступного жилья.
– Александр Борисович, почему, на ваш взгляд, налоговый блок законопроектов о рынке доступного жилья вызывает меньше всего нареканий? Он что, доведен до совершенства?
– На самом деле общество пока не готово понять и принять новые налоговые законы. К примеру, новый местный налог на недвижимость законодательно прописан, но не подкреплен методикой его расчета. К тому же, чтобы сделать оценку имущества, завести кадастровое дело на каждый недвижимый объект, каждый земельный участок – требуются значительные средства. Муниципальные образования к выделению таких средств пока не приступили.
– Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости обещает создать единый кадастр уже через 2,5 года…
– Да, об этом говорят. Но не все пока выделяют на это средства. Можно привести множество примеров. Многие субъекты Федерации даже не прописали такие расходы в своих бюджетах. Хотя подобные вложения очень быстро окупаются. Особенно интересно провести учет земли и другой недвижимости провинции (в Москве много других источников дохода, и весьма неплохих). Сегодня в таких регионах, к примеру, как Саратов, Самара, Оренбург собирается налогов на имущество, на землю, на аренду земельных участков и т. д. меньше 1 (одного) процента!
Сейчас проходит реформа межбюджетных отношений, с 2005 года ряд налогов уменьшается, идет их централизация, и у муниципальных образований в результате останется всего три налога, с помощью которых они смогут пополнять местные бюджеты – из них налог на недвижимость будет чуть ли не самым основным. Центр вряд ли способен описать всю имеющуюся в каком-нибудь городе застройку и земельные участки, или посчитать, сколько торговых мест на каком-нибудь рынке. Предметом фиска будет земля и недвижимое имущество. И любой местный руководитель должен понимать, на что ему нужно обратить особое внимание. Местный налог на недвижимость, повторю, будет основополагающим. Но работать над этим предстоит очень много. Весьма спорной, в частности, представляется та шкала, по которой он будет исчисляться.
– А почему была принята за основу такая большая вилка: люди должны будут платить от 0,1% до 1% от оценочной стоимости объекта недвижимости?
– Первая возможная причина: федеральное правительство не научилось считать. Хотя его понять тоже можно: учета имущества нет, учета земли нет. Сегодня очень важно посмотреть, какой реальный доход у местного налогоплательщика, каков его прожиточный минимум, соотнести стоимость земли и недвижимости, расположенной на ней, а также потребность в этих земле и недвижимости, порядок их использования, – только проанализировав все эти факторы, можно понять, какой процент ставки налога нужно устанавливать. Из Центра посчитать все это сложно – поэтому местным властям и сказали: «Ребята, решайте сами!»
– Получается, что муниципалитеты могут сегодня потереть руки и начать устанавливать максимальные ставки?
– Определенная возможность, скажем так, предвзятого отношения есть. Это, конечно, очень опасно, но с другой стороны, я думаю, что этому будут противодействовать местные представительные органы. Глава исполнительной власти может предлагать любые ставки налога, но местные депутаты будут очень серьезно относиться к его предложениям. Поэтому мы надеемся на то, что в результате будут приниматься взвешенные решения.
– Некоторые независимые оценщики, тем не менее, считают, что вводить налог в таком виде нельзя, законопроект надо «заморозить». У нас не создана система массовых оценок, в большинстве регионов нет статистики по сделкам с недвижимостью, значит, нельзя говорить о том, что она будет оценена объективно, и на основании этих оценок будет введен «правильный» налог…
– Но и затягивать этот вопрос тоже нельзя! Сегодняшний налог на имущество не работает. Нельзя брать одинаковый налог с того, кто живет в малогабаритной квартире, и с того, кто обитает в фешенебельном коттедже. Методика исчисления нового налога на недвижимость, которая будет принята правительством, разумеется, будет разрабатываться с учетом экспертных оценок. Да, вы правы, есть сегодня мнение, что принимать закон, не имея пока такой методики, преждевременно. С этим мнением трудно не согласиться, но ведь методика будет создаваться еще год или два, а мы не можем терять это время!
– Разве закон будет работать без новой методики оценки ставки налога?
– Закон не будет работать без методики. Но он все равно войдет в силу с 2006 года. Методика – это дифференцированный подход к налогообложению. Будем отталкиваться от средних оценок. К примеру, сейчас по Москве средняя стоимость квартиры в многоквартирном доме – приблизительно 2 миллиона рублей (в регионах эта цифра как минимум вдвое меньше). Значит, можно предположить, что налог с имущества до 1 миллиона рублей будет равен 0,1%, до 2 миллионов – 0,5%, а если ваше имущество стоит 10 миллионов, то будет браться максимальный процент.
Нам нужно четко понять, сколько такая квартира стоит в Москве и, к примеру, в Оренбурге. Тогда нам проще будет принимать сетку налогов. И она будет достаточно жесткой.
– Но разве можно отталкиваться от «чистой» стоимости квартиры, не учитывая того, что одна и та же квартира в разных регионах может стоить по-разному?
– Пока это в законе не прописано. Потому и нужно провести инвентаризацию. Скорее всего, ее проведут и государственные, и частные (саморегулируемые) организации. После этого можно будет произвести оценку рыночной стоимости – к этому времени будет создана соответствующая методика. Но пока мы в самом начале пути. Я не думаю, что сегодня каждый глава какого-нибудь муниципального образования имеет полную картину того, что у него на месте творится с имуществом. Для этого сейчас мы активно работаем и с местными депутатами, и с оценщиками…
– Почему тогда так спешно принимаются сырые законы? Играет роль, наверное, политический момент?
– Нет, мы должны понимать, что сейчас у нас есть еще время, за которое все эти мероприятия можно провести. Готовимся к этому не только мы, но и главы местных администраций. Мы определили, что предстоящие два года – это переходный этап. Хотя, с учетом консервативности мышления наших глав администраций, наверное, это маленький срок. Главная цель – все имущество должно быть реально оценено и должно облагаться нормальным, посильным налогом.
– В России, где собственников тех же квартир уже больше, чем в США, люди часто ничего, кроме жилья, не имеют. Пусть они стали собственниками, но они все равно остались малоимущими. Как им платить увеличившийся налог?
– Сегодняшние собственники должны понимать, что предложенная налоговая вилка и дана для того, чтобы малоимущие, которые живут в своих квартирах, платили в десятки, в сотни раз меньше, чем владельцы элитного жилья. Мы практически ничего для них не поменяли. До этого они платили налог на имущество, который тоже начислялся дифференцированно. И каждое муниципальное образование, исходя из своих налоговых нужд, принимало свое решение, опираясь на четкие ставки. Сейчас для малоимущих увеличение налогового бремени будет очень незначительное, практически нулевое: они будут платить 100-200 рублей в год. А владелец 20-миллионого коттеджа будет ежегодно платить в казну уже 20 тысяч рублей – но у него и доходы соответствующие.
Здесь есть еще один момент: человек может жить в дорогом доме, который официально «не сдан», и не платить за это имущество никаких налогов. Мы провели анализ – такого недостроя у нас как минимум 50%. Поэтому мы сейчас рассматриваем вопрос о налоге на объекты незавершенного строительства. Думаю, что осенью Госдума такой налог утвердит.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Александр Борисович КОГАН родился 26 февраля 1969 года в г. Орске Оренбургской области.
Закончил Оренбургский политехнический институт по специальности инженер-электронщик.
Работал генеральным директором, впоследствии председателем правления компании «КомИнКом»; избирался депутатом Оренбургского горсовета, Законодательного собрания Оренбургской области 3-го созыва.
Почетный меценат города Оренбурга.
В настоящее время – член Комитета Государственной думы по бюджету и налогам.
Женат, двое детей.

Наталья Самарина

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация