«Вторичка» съест и не поперхнется!
Принятие Госдумой в первом чтении нового Жилищного кодекса РФ раскололо общественность на два лагеря. Одни этот документ хвалят, другие критикуют. Поставит ли новый ЖК препятствия для дальнейшего развития рынка недвижимости, или будет помогать ему? А если будет принята норма о выселении неплательщиков из своих квартир, изменит ли это ситуацию с оплатой жилья? Такие вопросы наш специальный корреспондент адресовал руководителям компаний, работающих не рынке недвижимости.
Константин МАНЧЕНКО, президент Гильдии риэлторов Московской области, руководитель агентства недвижимости «Теремок»:
– Принятие нового кодекса в первом чтении, безусловно, большой шаг. Да, есть какие-то недостатки и недочеты, но чтобы их устранить, необходимы не теоретические дискуссии, а работа кодекса на практике. Принятие нового кодекса – это переход к рыночным отношениям в сфере жилищной политики. Новый ЖК определяет понятие института найма, право на получение бесплатного жилья, регулирование основ управления многоквартирными домами, оплаты жилья и т. д. Он позволит гражданам с помощью рыночных механизмов (например, ипотеки) улучшить свои жилищные условия.
Думаю, что нам, риэлторам, новый ЖК не будет ставить препятствий для дальнейшего развития рынка недвижимости еще и потому, что заменит несколько тысяч нормативных актов федерального уровня.
В средствах массовой информации было много шумихи по некоторым «антисоциальным» и «антинародным» статьям нового кодекса, в частности, о выселении людей из жилищ. Но ведь подобная норма была и в старом кодексе, правда, с 1983 года она применялась по стране лишь в редких случаях.
Потом, выселять планируется «злостных неплательщиков». Здесь, на мой взгляд, депутаты должны четко определить данную категорию, причем в зависимости от региона. Не секрет, что доходы населения в Москве и области значительно превышают доходы населения других регионов, а расценки на коммунальные услуги отличаются незначительно. Следовательно, в число «злостных» может попасть более 50% населения. В то же время норму о выселении незаконных захватчиков квартир и домов без предоставления им какой-либо крыши над головой считаю правильной. Хотелось бы пожелать депутатам во втором и третьем чтении внести все необходимые поправки в кодекс, чтобы он стал действительно рабочим законом.
Андрей АЛЕКСАНДРОВ, руководитель филиала агентства недвижимости
«Кутузовский проспект»:
– Проект ЖК по влиянию на рынок жилья весьма неоднозначен, особенно если рассматривать его в совокупности с другими обсуждаемыми и принимающимися в настоящий момент законопроектами. Но вполне вероятно, что даже принятие всего пакета законопроектов не приведет к немедленным и революционным изменениям на рынке.
Рассмотрим основные отличия проекта от действующего ЖК РСФСР. Во-первых, вопрос выселения неплательщиков. Данная норма действительно содержится и в действующем законодательстве, пусть в более размытом и несовершенном виде. И это не мертвая норма. За последние 6-7 лет по России было рассмотрено не менее 300 дел о выселении неплательщиков. Другое дело, что если подходить к вопросу формально, то таких дел должно было быть не 300, а полмиллиона. Не применяется эта норма не по юридическим, а по политическим, социальным, техническим и другим причинам. Правда, в случае принятия подобного закона, содержащего недвусмысленное требование о выселении, неизбежно резкое социальное недовольство, особенно в депрессивных регионах, и потребуется принять какие-то корректировки, если не юридического, то финансового характера.
Во-вторых, механизм адресных субсидий. Это вообще не обсуждается, потому что является стержнем социальной политики нынешних властей в социальной области. Вопрос другого порядка – размер денежных выплат, ведь понятно, что если он будет явно недостаточен, то возникнет очень серьезное напряжение в обществе.
В-третьих, перерегистрация ЖСК в ТСЖ. Это может представить собой некоторую проблему в связи с неподготовленностью к этому населения, властей, а также неразвитостью законодательной базы для деятельности ТСЖ.
В-четвертых, отмена приватизации. В случае, если пройдет обсуждаемый «мягкий» вариант, когда получавшие ранее квартиры люди еще смогут приватизировать свое жилье, возникнет некоторое неудобство и технические проблемы. Потому что количество желающих воспользоваться своим правом возрастет раза в 3-4, а чиновники к этому не готовы. Говорить же, что это повлечет за собой какие-либо глобальные последствия бессмысленно, поскольку более-менее заметный объем предоставления квартир по договору социального найма с возможностью последующей приватизации характерен только для Москвы и еще 2-3 регионов, да и то не является основным способом решения жилищной проблемы даже в этих регионах.
Если резюмировать вышесказанное, то принятие ЖК и сопровождающих его законов не повлечет за собой резких и заметных изменений для рынка. Разве что вызовет некоторый переток жилья из рук тех, кто не в состоянии содержать большую квартиру, в другие. То есть появится некоторое дополнительное предложение на вторичном рынке. Если это будет сопровождаться повышением доступности ипотечных кредитов (или повышением уровня жизни!) – то рынок «съест» дополнительное предложение и не поперхнется.
В долговременной же перспективе новый ЖК – скорее положительный фактор, ведущий к созданию более-менее современной структуры жилищного фонда. Дающий, например, местным властям возможность строить социальное жилье, которое будет постоянно находиться в их собственности, а банкам – более либерально подходить к вопросам обеспечения ипотечных кредитов и считать подобные вложения менее рискованными, что, по идее, должно вести и к снижению процентных ставок по кредиту. Хотя… Вся история России свидетельствует о том, что результат не очень зависит от законодательной базы.
Хая ПЛЕЩИЦКАЯ, руководитель юридического сектора «МИАН»:
– На наш взгляд, новый проект ЖК наиболее полно соответствует современным требованиям рынка. Так, в нем появилась норма, предусматривающая прекращение права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника жилья в случае прекращения семейных отношений, если иное не установлено соглашением между ними (ст. 31). Наконец, законодательно закреплена норма о том, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире остальные собственники помещений в данной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилья (ст. 41). Включены нормы, регламентирующие порядок переустройства и перепланировок жилых помещений…
Минусы нового законопроекта, на наш взгляд, состоят, во-первых, в том, что изменена социальная норма жилой площади, исходя из которой осуществляется предоставление жилого помещения по договору социального найма, а также субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Так, в соответствии со ст. 50 нового ЖК социальная норма устанавливается в размере не менее пятнадцати квадратных метров общей площади жилого помещения на одного человека. В старом же кодексе социальная норма составляла 12 метров. Во-вторых, с принятием нового ЖК подлежат отмене нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы приватизации жилых помещений, тогда как в проекте самого кодекса вопрос о приватизации не рассмотрен.
Владимир МНАЦАКАНОВ, начальник юридического отдела агентства недвижимости «Арсенал Холдинг»:
– Обсуждаемый проект кодекса, конечно же, помогает дальнейшему развитию рынка недвижимости. Но говорить только о ЖК в отрыве от других законопроектов, которые есть в рассматриваемом Госдумой пакете, нельзя.
Во-первых, это изменения в налоговом законодательстве. Отменяется НДС при продаже жилых помещений и земельных участков. Вводятся дополнительные льготы для граждан при продаже приватизированных квартир. Изменяется налогообложение операций, связанных с ипотекой, а также земельный налог, стимулирующий ускорение строительства.
Во-вторых, принимается ряд новых правовых актов: Градостроительный кодекс, «О кредитных историях», «Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания», вносятся изменения в закон «Об ипотеке» и т. д.
В третьих, вносятся значительные изменения в Гражданский кодекс и закон о регистрации, направленные на защиту добросовестных приобретателей и устанавливающие ответственность государства перед пострадавшими.
Все это вкупе и окажет благоприятное воздействие на рынок.
Андрей ЖИНГАН, первый заместитель директора управления маркетинга компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:
– В новом кодексе поднимаются серьезные темы, касающиеся стимулирования оборота на рынке недвижимости, создания условий для формирования рынка доступного жилья, обеспечения правовой защищенности имущественных интересов граждан, ипотеки и т.д.
Безусловно, все это должно обеспечить большую прозрачность рынку, сделать его более цивилизованным. Однако кодекс не может быть в полной мере действенным без учета позиций и мнений не только государства, но и других игроков рынка. В противном случае, мы можем получить декларативный документ, далекий от реальных нужд.
Пока рано говорить о каких-либо конкретных изменениях, которые нас ждут после принятия нового ЖК. Все дело не только в законодательстве, но и в эффективных механизмах его исполнения.