23:38:46
9 ноября 2024 г.

Дмитрий ЛЕБЕДЕВ: сделка считается успешной, если клиент говорит: «Спасибо»

Ситуация на рынке недвижимости во многом определяется экономической обстановкой в стране и в мире. Начало текущего года выдалось неспокойным, однако, несмотря на это, московский рынок переживает подъем. На активность сделок влияет и значительно возросшая покупательская способность населения. В то же время рынок развивается не только количественно, но и качественно.
Наш корреспондент беседует с Дмитрием Лебедевым, председателем правления компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».— Дмитрий Владимирович, какова общая ситуация?
— Прошедший год был отмечен необычайной активностью на рынке. Фактически были востребованы все типы жилья — от самого дешевого до очень дорогого. В течение всего года цены равномерно росли, а количество продаж оставалось стабильно высоким. Тенденции, заложенные в прошлом году, продолжаются и в нынешнем. Начало текущего года во многом отличалось от аналогичного периода прошлых лет: в январе-феврале 2003 года не было традиционного спада активности рынка — количество продаж и заявок не уменьшилось, а цены за эти два месяца подросли примерно на 2%. Есть все предпосылки для дальнейшего роста.
Одна из основных тенденций последнего времени: раньше люди в основном приобретали квартиры для того, чтобы в них жить, а сейчас покупка жилья — это в большей степени вложение средств. Во многом рынок подогрела ситуация с евро и неустойчивой позицией доллара, а сейчас ситуация нагнетается положением в Ираке.
— Какие типы жилья пользуются наибольшим спросом?
— В прошлом году спросом пользовалось практически все типы жилья, а сегодня главным образом популярно ликвидное жилье, то есть то, в которое выгодно вкладывать деньги. Это прежде всего кирпичные и современные панельные дома выше 16 этажей. Естественно, в «хрущевские» дома и панельные девятиэтажки никто инвестировать не будет. Тем не менее дешевые квартиры также очень популярны сегодня, но их покупают для жилья, а не с целью вложения средств.
Традиционно высок спрос на однокомнатные квартиры — они необходимы для расселения коммунальных квартир и обменов.
— Отличны ли темпы роста цен в новостройках и на вторичном рынке?
— Конечно, определенная разница есть. Рынок вторичного жилья по объему в несколько раз больше, чем рынок новостроек. Если учесть, что на рынке новостроек продается и покупается порядка трех-четырех тысяч квартир ежемесячно, то, естественно, на вторичном рынке, в силу его масштабов, динамика цен видна более отчетливо.
— Каковы, на ваш взгляд, перспективы ипотеки?
— Этот способ приобретения жилья у нас еще не слишком развит. По американской статистике, человек меняет жилье в среднем раз в пять лет. У нас — раз в двадцать пять, в тридцать лет. Для того, чтобы этот срок уменьшился, и должна заработать система ипотечного кредитования, которая сегодня занимает очень малую долю рынка. Я считаю, что развитие ипотеки во многом тормозит нестабильность в стране и слабая законодательная база. Но ситуация меняется в лучшую сторону. Стабилизация, которую отмечают многие операторы рынка, положительно повлияет на развитие риэлторского бизнеса в России, и получение кредита станет делом естественным и быстро решаемым.
— Все большей популярностью пользуется жизнь за городом, объемы загородного строительства постоянно растут. Как вы считаете, подобное стремление людей переселяться в Подмосковье — это дань моде или тенденция, которая получит развитие в будущем?
— Я не думаю, что это влияние моды. Покупателями загородного жилья становятся, в первую очередь, предприниматели, топ-менеджеры крупных российских и зарубежных компаний, то есть люди, так или иначе вовлеченные в бизнес-процесс и «крепко стоящие на ногах». Их работа сопряжена со стрессами, большим нервным напряжением, и желание жить на природе вполне объяснимо.
— А чем, в первую очередь, руководствуются покупатели при выборе загородного жилья?
— Конечно, здесь многое зависит от личностных предпочтений. Однако есть и определенные факторы, влияющие на окончательный выбор.
Во-первых, это удаленность от центра. Рабочий день предпринимателя или топ-менеджера рано начинается и поздно заканчивается, очень насыщен, связан с большим количеством перемещений по городу: со встречи на встречу, из офиса в офис. Поэтому для многих важно, чтобы дорога от дома до работы и обратно не занимала много времени.
Во-вторых, большое значение имеет направление. Наибольшим спросом пользуется, конечно, Рублево-Успенское шоссе. Причины популярности понятны. Имидж Рублевки сложился давно — у этого района богатое историческое наследие, именно здесь предпочитают селиться видные российские политики и бизнесмены. К тому же Кутузовский проспект и Рублево-Успенское шоссе — единственная в Москве трасса европейского уровня. Конечно, там тоже бывают пробки, но не такие, как в целом по городу. И потом, это не только престижное, но и очень красивое место, где приятно жить и отдыхать.
— Почему повальное стремление к загородной жизни возникло именно сейчас, а не десять лет назад? Ведь уже тогда в нашей стране было достаточно много богатых людей.
— Это связано с современным уровнем развития инфраструктуры. Зарождение рынка загородного жилья было связано, в основном, со строительством индивидуальных домов. То есть купил участок, построил дом, обнес его забором — и живи. Даже если качество жилья соответствовало всем требованиям, то качество жизни оставляло желать лучшего. И по сей день в Подмосковье отсутствует развитая сеть бытовых коммуникаций, транспортной и социальной инфраструктуры. Самостоятельное решение этих вопросов всегда требовало много сил, времени и средств. Проведение к участку электричества, водопровода, канализации, организация системы сигнализации и охраны составляют существенную часть расходов.
В связи с этим возник спрос на совмещение современных жилищных условий с преимуществами жизни за городом. Успешная реализация этой идеи возможна только при строительстве коттеджных поселков. Компания-застройщик подводит коммуникации, благоустраивает территорию, берет на себя функции охраны и обслуживания домов и участков, создает необходимую для жильцов инфраструктуру: магазины и медицинские пункты, детские сады и школы, спортивные центры и рестораны.
Я уверен, что число коттеджных поселков будет только увеличиваться, поскольку спрос на подобное жилье активно растет.
— Да, это наглядно показал ваш проект «Барвиха-2» — таун-хаусы пришлись по вкусу покупателям. Однако для загородного рынка такая форма строительства пока достаточно необычна. Мне кажется, что таун-хаусы привлекают людей с определенным стилем жизни, характером…
— Сама категория коттеджного жилья — своеобразный фильтр, поэтому жильцы близки друг другу по образу мыслей, по уровню дохода, по общественному положению. Во-первых, это люди обеспеченные, для которых коттедж, как правило, не первое жилье. Во-вторых, социально активные, готовые не отгораживаться высокими стенами, а общаться с соседями. В-третьих, это те, кто ценит свое время и привык к комфорту городской жизни. Ну и, конечно, они заботятся о своем здоровье и здоровье своих семей. На таких людей мы делаем ставку.
К этому еще хочется добавить, что по площади жилье здесь больше любой городской квартиры и дешевле загородного дома. Можно сказать, что сочетание высочайшего качества и приемлемой цены — главное отличие и достоинство этого проекта.
— Дмитрий Владимирович, скажите, как вы пришли в риэлторский бизнес?
— Случайно, но, наверное, эта случайность была предначертана мне где-то свыше. По образованию я педагог. Одно время я совмещал работу в Российском институте повышения квалификации на кафедре педагогики и психологии и преподавание — был учителем естествознания в авторской школе Тубельского, с экспериментальной системой обучения. В отличие от обычной школы, всю неделю дети там занимались только одним предметом. В первый день они выбирали темы, над которыми всю неделю работали в классе и библиотеке под моим руководством, а в последний день эти темы защищали. При такой системе обучение для детей становится естественным процессом, а не зубрежкой.
Жизнь была интересной, меня увлекали педагогика и психология, но за работу платили столько, что практически ни на что не хватало. И, поскольку я всегда был человеком деятельным, то решил открыть свое дело. Для начала напечатал на машинке объявление с домашним телефоном — сдам, сниму, куплю, продам квартиру. Расклеил по столбам, и через некоторое время начали поступать звонки, пошли первые сделки. Когда появились деньги, я нанял диспетчеров, дело стало продвигаться быстрее. Потом ко мне присоединились друзья, мы стали работать вместе.
— То есть вы начинали обычным маклером?
— Конечно. Причем в девяносто втором году мы работали только на домашних телефонах, офиса еще не было. Годом позже я создал фирму «ЛеРу» и стал ее генеральным директором. Для того времени это была достаточно крупная компания, а в 1998-м году она объединилась с компанией «МИЭЛЬ-Недвижимость».
— Почему вы выбрали именно этот бизнес?
— Мне было неинтересно просто реализовывать товары. Недвижимость — это не только покупка-продажа, это услуги. Наверное, тогда я это не очень хорошо понимал, но интуитивно чувствовал, что в риэлторской деятельности многое связано с моими увлечениями. Здесь бизнес строится на общении с клиентом — это психология в чистом виде. Оказание услуги состоит не только в самой сделке, но и в эмоциях, которые ее сопровождают. Сделка считается успешной, только если клиент остается доволен, если говорит риэлтору: «Спасибо». Среди клиентов встречаются самые разные люди, а совершение операции с недвижимостью всегда сопровождается стрессами. Так что без глубоких психологических знаний здесь не обойтись.
Для того чтобы фирма процветала и сотрудники хорошо работали, необходимо постоянное повышение их квалификации, учеба — одним словом, педагогика. Не случайно в недвижимости работает большое количество бывших преподавателей.
— Есть мнение, что у вашей компании жесткий стиль работы на рынке…
— Это мнение наших коллег-риэлторов, с которыми мы проводим совместные сделки на вторичном рынке жилья. В «МИЭЛЬ-Недвижимость» определен четкий алгоритм работы, проверенный годами. Мы предъявляем очень строгие требования к документам и юридической стороне вопроса. Наша компания действительно ведет себя жестко по отношению к конкурентам в отстаивании этой позиции, потому что наши специалисты проводят самую полную юридическую экспертизу. Это не какие-то особые условия для окружающих, это правила, перед которыми равны все контрагенты сделки — и клиенты, и конкуренты, и мы сами.
Это не наша прихоть — этого требует рынок. Мы несем добровольную финансовую ответственность перед клиентами, поскольку уверены, что качество нашей проверки гарантирует абсолютную юридическую чистоту сделки. Если же у клиента «МИЭЛЬ-Недвижимость» все же возникли проблемы с его правом собственности на жилье, которое он приобрел с нашей помощью, то мы возмещаем ему все убытки. Я уверен, что со временем все риэлторы возьмут за правило отвечать за качество своей работы.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Дмитрий Владимирович Лебедев родился в 1968 году.
Окончил Московский государственный педагогический институт им. В.И. Ленина (физик). Недвижимостью занимается с 1992 года.
Прошел обучение по программам: «Финансовый анализ коммерческих инвестиций в недвижимость» (Институт коммерческих инвестиций в недвижимость. США. 1999); «Управление недвижимостью» (КЕМ — Институт Управления недвижимостью. США. 2000).
Член Совета МАР (1998), член Комитета по защите прав потребителей МАР (1994-1998).
Ведет активную преподавательскую деятельность.
Хобби: футбол, кинематограф, аквариумистика.

Евгений Редькин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация