Инвестор не спит, он просто считает выгоду

В иных российских городах строится больше новых домов, в других – меньше. Существуют регионы, где инвесторы стремятся вложить средства в недвижимость. Есть города, в том числе и крупные, где в строительство жилья инвестировать никто не спешит. В некоторых областях цены на новостройки растут стремительно, в других – найти покупателя на новые квартиры не так просто. Что же управляет ценами на строящиеся квадратные метры в российских регионах? На этот вопрос отвечает исследование, проведенное «Правовым центром жилья».
Почему тут строят, а там – нет?
Что же происходит на первичном рынке в различных городах России? Для изучения выбрали 50 российских городов.
Прежде всего, анализировались критерии выбора инвесторами города или региона для строительства. Ведь о том, куда вложить свои капиталы, технологии и силы, думают не только столичные инвесторы.
В то же время исследование помогло понять, от чего зависит рост или снижение цен на квартиры на первичном и на вторичном рынках в российских городах. Например, за последний год лидером по росту цен на жилье в процентном соотношении оказалась не столица, а Вологодская область. Объясняется это развитием Череповецкого комбината, увеличением миграции из других регионов, ростом платежеспособности населения. Существует еще ряд российских регионов, в которых за последнее время цены на квартиры и на «первичке», и на «вторичке» выросли скачкообразно.
И, наконец, исследование ответило на вопросы, что же определяет цены на новое жилье и в каких регионах строить перспективно.
А у китайцев больше…
Вот к каким выводам пришли исследователи.
Во-первых, существует прямая зависимость цен в новостройках от цен на вторичном рынке. Поэтому при выборе города для инвестирования в строительство нового жилья обычно анализируются цены вторичного рынка.
Во-вторых, чем более экономически развит инвестируемый город, тем выше в нем цены на квадратные метры в новых домах. Но оказалось, что существует немало крупных городов с низкими ценами на вторичное жилье и высокими – на новостройки. Разброс цен объясняется тем, что в этих городах строится мало новых домов.
В третьих, на цены в новых домах влияет и такой фактор, как количество строящихся в год квадратных метров в пересчете на одного жителя города. Об этом факторе руководитель отдела маркетинга «Правового центра жилья» Юрий Кочетков впервые узнал три года назад во время беседы с коллегой из Китая. «У нас в крупных городах строится один квадратный метр на человека в год», – сообщил китаец. Я сразу же посчитал, сколько строится метров в год на человека в Москве. Получилось 0,4. То есть в два с половиной раза меньше, чем в Китае. А нам казалось, что в столице строится очень много», – рассказывает Юрий Кочетков.
Выводы, к которым пришли исследователи, это «памятка» для инвесторов, собирающихся работать в других городах. Человеку же, желающему приобрести квартиру в новом доме, они помогут сориентироваться и понять: будут ли расти цены на строящееся жилье в его городе?
Авторы исследования замечают, что, к сожалению, существует и такой момент, как недостаток законодательного регулирования. Поэтому многие инвесторы, казалось бы, неоправданно высокими ценами на строящиеся квадратные метры стремятся компенсировать свои риски. Ведь только в единичных городах и регионах существуют законы о местных инвестициях.
А дальше – конкуренция
Юрий Кочетков считает, что сейчас в российских городах на первичном рынке начинается этап конкуренции. Например, Московская область столкнулась с экспансией москвичей. В ближайшие годы московские застройщики должны построить миллионы квадратных метров в области. Это поставило под угрозу реализацию жилья у местных застройщиков.
Но в конкуренции заинтересованы и сами города, и их население. Именно она ведет к значительному увеличению предложений жилья на рынке и потенциальному снижению цен на новостройки.