ХОРОШО ПОКРЫТАЯ БУМАГА
привлекает взоры инвесторов
В развитых странах ипотека – один из трех «китов», на которых держится экономика. Две другие опоры – это государственный сектор и бизнес. Это основы финансового рынка. Неотъемлемая часть классической банковской ипотеки – рефинансирование кредитов. Схематически это выглядит следующим образом. Банк, выдав кредит, имеет право получить с заемщика сумму основного долга плюс проценты (сегодня средние проценты по «московской ипотеке» 15% в рублях и 12% в валюте, но в каждом индивидуальном случае они могут быть как уменьшены, так и увеличены). Такое право подтверждается закладной. Если эту закладную продать по цене выданного кредита, то средства, полученные от такой продажи, можно «пустить» на новый кредит, снова продать закладную и так далее, процесс этот может продолжаться до бесконечности (или пока банк не прогорит).
Главный положительный момент рефинансирования – возможность для банка на ограниченные средства выдавать неограниченное число кредитов. Но такая схема работает только тогда, когда в стране существует развитой рынок ценных бумаг, на котором, собственно, и «вращаются» закладные. А без рефинансирования объективные возможности банков выдавать ипотечные кредиты составляют всего лишь небольшой процент от потребности населения в подобном кредитовании. Зарубежные аналитики отмечают, что, хотя сегодня в России банковская ипотека принята за основу системы жилищного кредитования, работать она не может. Так как подобная схема в принципе не работает в странах с переходной экономикой. Поэтому сегодня классическая ипотека – только «для богатых». К примеру, по условиям Сбербанка – 18% годовых и 15 лет рассрочки – заемщик платит за свое новое жилье две его цены.
Поправка в пакете
Первый шаг к созданию вторичного рынка закладных был сделан в конце прошлого года, когда приняли закон «Об ипотечных ценных бумагах». Точнее, это следовало бы назвать просто движением в заданном направлении. По мнению многочисленных и самых разнообразных экспертов, недостатки данного закона отбивали всякое желание у кредитных организаций начать серьезно работать с ипотечными облигациями. Чтобы к последним появился интерес, закон решено было дополнить и несколько видоизменить.
В поправках из ставшего уже знаменитым «пакета» 27 ипотечных законопроектов учтено основное требование банков – об исключении ипотечного покрытия из общей конкурсной массы (если организация, которая выпускает облигации с ипотечным покрытием, «вдруг» станет банкротом). В новой редакции ипотечное покрытие (вместе с обязательствами по облигациям) либо продается другой организации, (таким образом происходит смена эмитента), либо передается вновь созданному ипотечному агенту. На основе данного покрытия могут выпускаться ипотечные сертификаты участия. Если же такие варианты признаются невыгодными или невозможными, то кредитная организация просто погашает облигации за счет продажи ипотечного покрытия, указывая при продаже ее минимальную цену.
Если такая поправка будет окончательно принята (пока она вместе с другими прошла первое чтение), это сразу повысит надежность и одновременно привлекательность ипотечных ценных бумаг. Все указанные варианты довольно интересны для участников рынка. Как показывает мировая практика, в этом случае инвесторы рассматривают такие облигации как весьма надежное и напрямую обеспеченное кредитами вложение. К тому же за такими кредитами «стоит» недвижимость (то есть «лакомый кусок» на любом рынке), и другие кредиторы к этому обеспечению требований предъявлять не будут.