«Путинка» ценится выше Рублевки
В марте-апреле на рынке загородной недвижимости традиционно наблюдается заметное оживление. Это лучшее время для покупки земельного участка, дачи или коттеджа, а также для аренды их на лето. Сейчас и выбор больше, и цены ниже.– Традиционно наибольшим спросом пользуются западные (Минское, Рублевское, Новорижское) и юго-западные (Калужское, Боровское, Киевское) направления, – говорит начальник отдела загородной недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Светлана Кондачкова. – Чуть меньше спрашивают север и северо–восток. Наименьший спрос у восточного и южного направлений. Однако сейчас уже трудно становится определить в количественном отношении, какие направления пользуются максимальным спросом. Все дело в цене: западные – дороже, а восточные – дешевле. Но есть и исключения. Лесной земельный участок в Малаховке (восток) не уступит в цене и качестве участкам на Новорижском или Волоколамском шоссе (запад).
Рейтинг Рублевки падает
В последнее время меняется понятие престижности направлений. Наблюдается тенденция к некоторому снижению рейтинга Рублевки – и из-за большой загруженности трассы, и по причине самых высоких цен (стоимость сотки земли доходит до 15 тысяч долларов). Растет популярность Новорижского, Дмитровского, Киевского, Калужского, Ленинградского шоссе. Дмитровское шоссе сейчас называют в народе «Путинкой», поскольку в этом направлении расположена загородная резиденция президента РФ.
Какие же еще причины влияют на то, что Рублевка теряет былую популярность?
– Покупка некоторых участков тут достаточно рискованна, – говорит президент компании «Московские огни» Андрей Сабуров. – Есть участки, которые я бы не советовал брать. И хотя многие из них находятся в лесу и этим они привлекательны для клиентов, но именно здесь-то и таится опасность. Дело в том, что когда в собственность оформляется лес (это, как правило, федеральная собственность), то требуется 8–10 согласований. И нередко организация, получив часть согласований, начинает заниматься продажей. Это так называемая фьючерсная продажа. Механизм ее достаточно сложный. В дальнейшем же у покупателя могут возникнуть проблемы с недооформленной собственностью (нет же гарантии, что вам все до конца оформят), а вложено немало денег. Что тогда? С земли вас, может, и не выгонят, но вот продать ее вы вряд ли сможете. Все сделки по ней будут блокированы судебными органами.
Так что, покупая дачу на Рублевке, следует осторожно привлечь в качестве посредника надежную риэлторскую фирму.
Цены на Западе растут быстрее
Другая заметная тенденция – к росту цен на участки в западных направлениях. За последние полгода цены на участки, расположенные не далее 40 км от МКАД, выросли на 30%. Это связано с серьезными ограничениями в выделении новых земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и с увеличением потребительского спроса на загородное жилье.
Основные критерии, напрямую влияющие на стоимость коттеджа и земли: престижность направления и места, соседство, качество инфраструктуры, удаленность от МКАД, наличие коммуникаций, состояние документов на дом и участок, близость водоемов и леса, расстояние от крупных автодорог.
Если коттедж расположен рядом с лесом, рекой или водохранилищем, его стоимость может увеличиться на 50% по сравнению с аналогичным коттеджем на том же направлении, стоящим в чистом поле. Вместе с тем соседство коттеджного поселка с промышленным предприятием соответственно уменьшает стоимость дома и земли. Негативно влияет на стоимость и непосредственная близость крупной дороги или железнодорожных путей. В пределах 800 м от оживленной магистрали цена земельного участка падает по мере приближения к ней. В то же время существенное отдаление от магистрали при отсутствии удобных подъездных путей также снижает цену участка. Это снижение примерно равнозначно стоимости подведения дороги к участку.
Наибольшим спросом, считает А. Сабуров, сегодня пользуются участки площадью в 12–20 соток. Чтоб рядом были лес и вода, желательно – озеро. Домики (в основном для летнего проживания) покупатели предпочитают приобретать в пределах 120–170 квадратных метров. Лучше, чтоб это было дерево, обложенное кирпичом. У таких строений, как правило, хороший внешний вид, это недорого, и, кроме того, домик «дышит».
Увеличивает цену загородного жилья не только удобное транспортное сообщение, но и наличие охраны. Большим спросом пользуются дачи, до которых можно добраться не только на машине, но и на электричке. Оптимальное расстояние от станции – 1,5–2 километра, чтоб можно было дойти за 15–30 минут пешком. Кстати, на таком расстоянии почти не слышно шума поездов.
Дальше – дешевле
Диапазон цен загородного дома удивительно широк. По словам Светланы Кондачковой, в радиусе до 20 км от МКАД в престижных районах стоимость коттеджа может достигать 1 млн. долл. США (Рублево-Успенское направление), а иногда и превышать эту сумму. Но на некотором удалении от столицы возможно подобрать вполне приличный домик в хорошем районе стоимостью около 80 тыс. долларов США. Наибольшим спросом пользуются небольшие, около 200 квадратных метров коттеджи. «Объекты» площадью более 450 «квадратов» востребованы меньше.
А по наблюдению Андрея Сабурова, пока по-прежнему мало в продаже дач стоимостью до 20 тысяч долларов. Также не удовлетворен спрос и на дачи до 100 «квадратов» в районе 40–50 километров от столицы. Участки же люди предпочитают в 10–12 соток. А вот «скворешники» на 6 сотках не популярны.
Старые дачи всегда в цене
Стародачные поселки по-прежнему пользуются устойчивым спросом. Цены земельных участков в стародачных поселках практически всегда несколько выше средних цен по направлению. Это связано с наличием старой, устоявшейся инфраструктуры и отсутствием вредных производств и предприятий. Названия таких поселков легко узнаваемы, и часто покупатели готовы платить больше только за имя поселка и соседей. К таким поселкам можно отнести Салтыковку (Горьковское направление, 8 км от Москвы), Малаховку, Быково, Кратово (Казанское направление, 10–19–20 км от Москвы), Апрелевку (Киевское направление, 25 км), Баковку (Минское направление, 7 км), Александровку, Николину гору (Рублево-Успенское направление, 12–25 км), Валентиновку, Загорянку (Ярославское направление, 12–20 км).
Если вы надумали в этих местах покупать землю под строительство, то выгоднее брать участок со старым домом, а не новый, неосвоенный. На это есть целый ряд причин. Во-первых, на старом участке, как правило, есть коммуникации (электричество, газ, вода), тогда как к новому их придется подводить, а это стоит около 5000–6000 долларов. Кроме того, участки со старыми дачами – очень зеленые, деревья и кустарники уже определяют структуру ландшафта. На новых участках ландшафт нужно еще сосдавать, что сейчас является очень модным, но достаточно дорогим удовольствием, в среднем приблизительно 1000 долларов за сотку.
Перспективы загородного рынка
– Спрос на загородную недвижимость через 3–4 года, – говорит Андрей Сабуров, – сильно возрастет. Естественно, на ближнее Подмосковье. Но спрос будет там, где есть развитая инфраструктура, детские сады, школы. Если школы нет, то постоянно в таких поселках никто не живет. Например, в районе Клязьминского водохранилища появились школы, сразу к этому месту возрос интерес, там стала расти стоимость сотки земли. Однако в целом тенденция очевидна: москвичи из-за плохой экологической обстановки в столице станут больше покупать загородное жилье для постоянного проживания. Поклонников урбанизации становится все меньше.