17:42:22
21 июля 2024 г.

«Путинка» ценится выше Рублевки

В марте-апреле на рынке загородной недвижимости традиционно наблюдается заметное оживление. Это лучшее время для покупки земельного участка, дачи или коттеджа, а также для аренды их на лето. Сейчас и выбор больше, и цены ниже.– Традиционно наибольшим спросом пользуются западные (Минское, Рублевское, Новорижское) и юго-западные (Калужское, Боровское, Киевское) направления, – говорит начальник отдела загородной недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Светлана Кондачкова. – Чуть меньше спрашивают север и северо–восток. Наименьший спрос у восточного и южного направлений. Однако сейчас уже трудно становится определить в количественном отношении, какие направления пользуются максимальным спросом. Все дело в цене: западные – дороже, а восточные – дешевле. Но есть и исключения. Лесной земельный участок в Малаховке (восток) не уступит в цене и качестве участкам на Новорижском или Волоколамском шоссе (запад).
Рейтинг Рублевки падает
В последнее время меняется понятие престижности направлений. Наблюдается тенденция к некоторому снижению рейтинга Рублевки – и из-за большой загруженности трассы, и по причине самых высоких цен (стоимость сотки земли доходит до 15 тысяч долларов). Растет популярность Новорижского, Дмитровского, Киевского, Калужского, Ленинградского шоссе. Дмитровское шоссе сейчас называют в народе «Путинкой», поскольку в этом направлении расположена загородная резиденция президента РФ.
Какие же еще причины влияют на то, что Рублевка теряет былую популярность?
– Покупка некоторых участков тут достаточно рискованна, – говорит президент компании «Московские огни» Андрей Сабуров. – Есть участки, которые я бы не советовал брать. И хотя многие из них находятся в лесу и этим они привлекательны для клиентов, но именно здесь-то и таится опасность. Дело в том, что когда в собственность оформляется лес (это, как правило, федеральная собственность), то требуется 8–10 согласований. И нередко организация, получив часть согласований, начинает заниматься продажей. Это так называемая фьючерсная продажа. Механизм ее достаточно сложный. В дальнейшем же у покупателя могут возникнуть проблемы с недооформленной собственностью (нет же гарантии, что вам все до конца оформят), а вложено немало денег. Что тогда? С земли вас, может, и не выгонят, но вот продать ее вы вряд ли сможете. Все сделки по ней будут блокированы судебными органами.
Так что, покупая дачу на Рублевке, следует осторожно привлечь в качестве посредника надежную риэлторскую фирму.
Цены на Западе растут быстрее
Другая заметная тенденция – к росту цен на участки в западных направлениях. За последние полгода цены на участки, расположенные не далее 40 км от МКАД, выросли на 30%. Это связано с серьезными ограничениями в выделении новых земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и с увеличением потребительского спроса на загородное жилье.
Основные критерии, напрямую влияющие на стоимость коттеджа и земли: престижность направления и места, соседство, качество инфраструктуры, удаленность от МКАД, наличие коммуникаций, состояние документов на дом и участок, близость водоемов и леса, расстояние от крупных автодорог.
Если коттедж расположен рядом с лесом, рекой или водохранилищем, его стоимость может увеличиться на 50% по сравнению с аналогичным коттеджем на том же направлении, стоящим в чистом поле. Вместе с тем соседство коттеджного поселка с промышленным предприятием соответственно уменьшает стоимость дома и земли. Негативно влияет на стоимость и непосредственная близость крупной дороги или железнодорожных путей. В пределах 800 м от оживленной магистрали цена земельного участка падает по мере приближения к ней. В то же время существенное отдаление от магистрали при отсутствии удобных подъездных путей также снижает цену участка. Это снижение примерно равнозначно стоимости подведения дороги к участку.
Наибольшим спросом, считает А. Сабуров, сегодня пользуются участки площадью в 12–20 соток. Чтоб рядом были лес и вода, желательно – озеро. Домики (в основном для летнего проживания) покупатели предпочитают приобретать в пределах 120–170 квадратных метров. Лучше, чтоб это было дерево, обложенное кирпичом. У таких строений, как правило, хороший внешний вид, это недорого, и, кроме того, домик «дышит».
Увеличивает цену загородного жилья не только удобное транспортное сообщение, но и наличие охраны. Большим спросом пользуются дачи, до которых можно добраться не только на машине, но и на электричке. Оптимальное расстояние от станции – 1,5–2 километра, чтоб можно было дойти за 15–30 минут пешком. Кстати, на таком расстоянии почти не слышно шума поездов.
Дальше – дешевле
Диапазон цен загородного дома удивительно широк. По словам Светланы Кондачковой, в радиусе до 20 км от МКАД в престижных районах стоимость коттеджа может достигать 1 млн. долл. США (Рублево-Успенское направление), а иногда и превышать эту сумму. Но на некотором удалении от столицы возможно подобрать вполне приличный домик в хорошем районе стоимостью около 80 тыс. долларов США. Наибольшим спросом пользуются небольшие, около 200 квадратных метров коттеджи. «Объекты» площадью более 450 «квадратов» востребованы меньше.
А по наблюдению Андрея Сабурова, пока по-прежнему мало в продаже дач стоимостью до 20 тысяч долларов. Также не удовлетворен спрос и на дачи до 100 «квадратов» в районе 40–50 километров от столицы. Участки же люди предпочитают в 10–12 соток. А вот «скворешники» на 6 сотках не популярны.
Старые дачи всегда в цене
Стародачные поселки по-прежнему пользуются устойчивым спросом. Цены земельных участков в стародачных поселках практически всегда несколько выше средних цен по направлению. Это связано с наличием старой, устоявшейся инфраструктуры и отсутствием вредных производств и предприятий. Названия таких поселков легко узнаваемы, и часто покупатели готовы платить больше только за имя поселка и соседей. К таким поселкам можно отнести Салтыковку (Горьковское направление, 8 км от Москвы), Малаховку, Быково, Кратово (Казанское направление, 10–19–20 км от Москвы), Апрелевку (Киевское направление, 25 км), Баковку (Минское направление, 7 км), Александровку, Николину гору (Рублево-Успенское направление, 12–25 км), Валентиновку, Загорянку (Ярославское направление, 12–20 км).
Если вы надумали в этих местах покупать землю под строительство, то выгоднее брать участок со старым домом, а не новый, неосвоенный. На это есть целый ряд причин. Во-первых, на старом участке, как правило, есть коммуникации (электричество, газ, вода), тогда как к новому их придется подводить, а это стоит около 5000–6000 долларов. Кроме того, участки со старыми дачами – очень зеленые, деревья и кустарники уже определяют структуру ландшафта. На новых участках ландшафт нужно еще сосдавать, что сейчас является очень модным, но достаточно дорогим удовольствием, в среднем приблизительно 1000 долларов за сотку.
Перспективы загородного рынка
– Спрос на загородную недвижимость через 3–4 года, – говорит Андрей Сабуров, – сильно возрастет. Естественно, на ближнее Подмосковье. Но спрос будет там, где есть развитая инфраструктура, детские сады, школы. Если школы нет, то постоянно в таких поселках никто не живет. Например, в районе Клязьминского водохранилища появились школы, сразу к этому месту возрос интерес, там стала расти стоимость сотки земли. Однако в целом тенденция очевидна: москвичи из-за плохой экологической обстановки в столице станут больше покупать загородное жилье для постоянного проживания. Поклонников урбанизации становится все меньше.

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация