Где тонко, там и рвутся цепи из квартир
Если руководствоваться здравым смыслом, то куда удобнее сначала купить квартиру, сделать в ней ремонт, подыскать места в садике (для детей) и на стоянке (для авто), а потом уже переехать и спокойно продать старую квартиру. Однако многие покупатели предпочитают сложный и тернистый путь обменов, называемых риэлторами «альтернативами». Почему? Об этом мы спросили у первого вице-президента корпорации «БЕСТ-Недвижимость», председателя Комитета защиты прав потребителей Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР) Михаила ГОРОХОВСКОГО.
Квартирные цепочки
Сегодня альтернативные сделки (в быту мы их называем обменами) совершаются как два или более факта купли-продажи. На них приходится до 60% от всех сделок, совершаемых на рынке недвижимости. В результате образуется то, что когда-то на языке квартирных маклеров называлось «цепочками», а сейчас, на языке риэлторов, – «связанными, или кооперативными, сделками». В одной такой цепочке могут фигурировать несколько десятков квартир (и, соответственно, сделок).
В начале цепочки обязательно присутствует покупатель и, соответственно, деньги. В ее конце – так называемая «свободная квартира», то есть та, хозяевам которой нужна не другая квартира, а деньги. Подготовка подобной схемы у риэлтора занимает зачастую полгода и более, трудозатраты агента огромны: на подготовку одной сделки, или одного звена цепочки (одну квартиру продать, другую купить), в среднем уходит 240 «человеко-часов». Заметьте, это труд квалифицированного агента, который в течение нескольких лет учился, накапливал необходимый опыт… Но в агентстве недвижимости вместе с ним работает целый коллектив: секретари, диспетчеры, менеджеры, администраторы, юристы, технические специалисты и т. д., и если трудозатраты всех этих специалистов сложить, то получится часов эдак 350.
Звено к звену
В начале цепочки риэлтор находит покупателя на квартиру. Покупатель передает продавцу задаток и заключает так называемый предварительный договор, где устанавливается цена и конечный срок совершения сделки купли-продажи. Обычно это месяц-полтора. Только с этого момента риэлтор начинает искать альтернативную квартиру для первого продавца в цепочке. До того, как найден покупатель, подбирать альтернативную квартиру бессмысленно: когда он будет найден, эта квартира, скорее всего, уже будет продана.
На подобранные квартиры риэлторы собирают документы, необходимые для совершения сделки. Юристы агентств недвижимости их проверяют. Назначается дата проведения сделки со всей цепочкой одновременно. Это совсем не просто прежде всего потому, что нужно увязать интересы и возможности нескольких десятков людей. Помните, в начале цепочки покупателем был согласован срок проведения сделки в месяц-полтора? Скорее всего, этот срок не удастся соблюсти и придется вести нелегкие переговоры о его переносе со всеми участниками цепочки.
«Цветы жизни» на рынке недвижимости
У риэлторов подоспела другая проблема, имя которой – дети. Если у кого-то из клиентов они есть, значит, нужно получить разрешение на сделку у чиновников органов опеки и попечительства, которые оценивают ситуацию, исходя из собственного чувства справедливости. Например, у семьи есть две квартиры, одну из которых родители собираются продать, а на деньги от продажи купить жилье в новостройке. Тогда нужное разрешение родители, скорее всего, не получат. Или получат с оговоркой, равносильной отказу. Например, чиновники обязывают родителей половину суммы, вырученной от продажи квартиры, положить на сберкнижку детей до их совершеннолетия.
Разрешения эти (или отказы) глава управы по месту нахождения квартиры подписывает в течение месяца со дня обращения. Но чиновники тоже люди. Они болеют, отдыхают, учатся. Поэтому дела копятся, простаивают, клиенты и риэлторы всевозможными способами пытаются получить заветное разрешение хотя бы в месячный срок. Это удается не всегда, тогда следует еще один цикл переговоров риэлторов со всеми участниками цепочки о переносе сроков проведения сделки.
Почему рвутся альтернативы
Трудозатраты риэлторов и, соответственно, сроки подготовки цепочки возрастают многократно, когда рынок нестабилен. Это значит, что когда цены на недвижимость падают или растут, возрастает риск того, что клиенты в процессе подготовки сделки начинают менять ее условия или вовсе от нее отказываться. Поставьте себя на место этих людей: за два месяца, что готовилась сделка, цена их квартиры выросла на 3–4 тысячи долларов, а их обязывают продать квартиру по старой цене.
В этом случае подготовленные цепочки разрываются, и все мытарства начинаются сначала. В настоящее время, при росте цен на рынке жилья, рассыпаются две из трех подготовленных сделок. А каждый такой случай – это потерянное клиентами время, подрыв престижа фирмы.
Без расписки ты букашка
Как говорили мы вначале о механизме цепочки, в ее начале деньги покупателя, в конце – «свободная квартира». Клиенты – участники сделки – уже дали согласие на продажу своей квартиры и покупку альтернативной по оговоренной цене. То есть цену проданной квартиры покупатель продавцу не передавал, а все участники средних звеньев цепочки – одновременно и продавцы, и покупатели. Но для того, чтобы сделка купли-продажи состоялась, по закону покупатель должен заплатить продавцу цену квартиры, а продавец должен выдать покупателю расписку в ее получении. Иначе у будущего собственника квартиры не будет доказательства того, что он исполнил главное условие сделки: уплатил покупную цену. Значит, тогда у бывшего собственника (или его наследников) появится возможность вернуть проданную квартиру. Увы, такое случалось.
Теперь представьте, что один из участников цепочки отказывается написать расписку. Он не юрист, не знает всех тонкостей дела, потому боится подписывать документ на огромную сумму, которую в глаза и не видел. В этом случае и остальные члены цепочки могут отказаться писать расписки. Но допустить такое риэлтор никак не может. И чем он настойчивее, тем больше вероятность того, что он потеряет доверие клиента, и цепочка рассыплется…
И вот мы вышли на сделку
Случается, что риэлторам все же удается всю цепочку довести до сделки. Назначается день ее проведения, риэлторы заранее подготовили все документы… Осталось встретиться, подписать бумаги и все, казалось бы, марафон завершен. Не тут-то было!
Итак, собираются все участники цепочки. Вместе с риэлторами и сопровождающими клиентов лицами это обычно человек 30-40. Риэлторы проверяют документы клиентов, и начинаются накладки. У кого-то наступил срок замены фотографии в паспорте, кто-то женился и не захватил с собой жену. Кто-то передумал указывать в договоре фактическую цену квартиры и требует заменить ее стоимость по справке БТИ. Кто-то за время подготовки сделки прописал в квартиру престарелую маменьку и «забыл» известить других участников сделки.
Клиенты провели на ногах полдня, страсти накаляются… Риэлторы делают все возможное, чтобы спасти сделку. Но иногда она рассыпается, из цепи выпадают одно или несколько звеньев, тогда всю работу риэлтору приходится начинать сначала.
В любом случае не торопитесь радоваться победе, ибо дальше будет еще интереснее!
Мы едем, едем, едем…
Помните игру в пятнашки? Для того, чтобы цепочка сдвинулась, нужна свободная квартира в ее конце. Зачастую продавец последней в цепи «свободной квартиры», после получения денег от ее продажи, напрочь теряет интерес к продолжению сделки: не находит времени выписаться, вывезти свои вещи, передать квартиру по акту. Акт – это один из обязательных документов, необходимый покупателю для того, чтобы потом жить спокойно и не бояться, что квартиру отберут. И риэлторам приходится буквально брать измором недобросовестного продавца «свободной квартиры».
Но даже если последняя в цепочке квартира свободна, и все юридические формальности соблюдены (все выдали расписки, выписались-прописались, составили акты и передали ключи от квартир), успокаиваться рано. Примерно год назад в Комитет защиты прав потребителей МАГР обратилась бывшая клиентка одного из агентств недвижимости с жалобой на риэлтора, который не обеспечил в срок освобождение альтернативной квартиры. Оказалось, что дама семь месяцев после совершения сделки проживает на съемной квартире, куда переехала со всеми своими детьми и вещами, и ждет, когда же освободится купленная ею квартира.
К моменту обращения в Комитет заявительница и пять других участников обмена уже подали иски в суд о принудительном выселении некоей старушки, которая никак не освобождала уже не принадлежавшую ей квартиру, поскольку доделывала ремонт в купленной альтернативной. Проблемы у нее те же: бывший собственник не освобождал квартиру, поскольку рассчитывал за неделю-две под шумок сделать ремонт в альтернативной квартире, но вот незадача: ремонт затянулся на два месяца.
Понятно, что риэлторы никак не могли принудить этих клиентов исполнить обязательство перед другими участниками сделок. Комитет не нашел в действиях риэлтора нарушения Кодекса этики и Стандарта практики МАГР. И такие случаи происходят едва ли не в каждой обменной цепочке…