23:30:44
11 апреля 2021 г.

Марти Луйянен: «Свой дом – лучшее вложение денег»

Мы встретились на одном международном совещании по вопросам жилищного самоуправления. Марти Луйянен – генеральный директор жилищного департамента в Министерстве окружающей среды правительства Финляндии. По нашему – министр жилья. Разговор предполагался широкий: собственники и наниматели, коммьюнити (жилищные объединения) и муниципалитеты. Хотелось же начать беседу с дома, в котором живет сам министр. Но вот продолжение ее было самым неожиданным: дом оказался… акционерным обществом, которое, собственно, и создали жильцы.
И, как уверяет наш собеседник, – это наиболее выгодная и эффективная форма жилищного самоуправления, широко распространенная в Финляндии.

Квартирный ряд: Итак, что же представляет собой дом, в котором вы живете?
Марти Луйянен:
Пятиэтажное строение в южной части Хельсинки. Мое министерство недалеко – на работу хожу пешком. В доме всего 14 квартир, так что можно представить, что они довольно просторные. Но это отнюдь не «министерская» привилегия. В нашей стране на каждого человека приходится более 30 квадратных метров жилья. Да и вселилась моя семья в него, когда я еще не занимал высоких постов – тридцать пять лет назад.
К.Р.: Значит, вы и тогда были состоятельным человеком?
М.Л.:
Акционер? Но акционерами собственных домов является половина населения Финляндии. Это просто одна из форм владения своим жилищем. В таких домах, как я, живут многие мои коллеги по работе, включая мелких клерков, секретарей, шоферов.
К.Р.: «Шведский социализм»?
М.Л.:
Не совсем так. Налоги у нас все-таки поменьше… Но сильного расслоения в обществе, такого, как, скажем, у вас, в Финляндии нет. У нас играет более важную роль другой момент – помощь государства.
К.Р.: Какое оно имеет отношение к акционерному обществу?
М.Л.:
Здесь нам придется вернуться к пятидесятым годам прошлого века. Страна была не то, что разрушена, но многие строения пришли в упадок. Было ясно: одному государству с проблемой восстановления домов не справиться. А ведь надо было строить новые. «Квартирный вопрос», как говорят у вас, был и в нашей стране, и считался одним из самых острых. Тогда правительство и обратилось за помощью к населению.
К.Р.: Стали строиться кооперативные дома?
М.Л.:
Не совсем так. Люди тогда не могли купить квартиры, даже в рассрочку. И потому упор был сделан не на строительство, а на реконструкцию, и наконец, просто на поддержание существующего жилищного фонда в рабочем состоянии. Но у государства и на это не было средств! Поэтому предложено было открывать в банках целевые (только на жилье) накопительные счета, на которые половину средств перечисляли граждане, а другая половина – в виде ссуды – выделялась банками под гарантию государства. При этом правило было такое: только накопив на своем счету 50 проц. стоимости жилья, можно было обращаться за кредитом. Благодаря этому, кстати, получила развитие и банковская система страны, что положительно сказалось на ее экономике в целом.
Все это заложило основу новых полугосударственных коммерческих предприятий, каким и мыслились жилые дома. Дом превращался в акционерное общество, где жильцы обладали половиной акций. Потом они выкупали у государства его половину и становились полноправными владельцами своих жилищ. По сути, вся реконструкция проводилась за их счет.
К.Р.: Своего рода реформа ЖКХ… Но как вы уговорили своих граждан тратить деньги на капитальный ремонт и дальнейшее обслуживание домов? Ведь одно дело дом, другое – квартира. У меня над головой не каплет, а до остального дела нет. Простите, я говорю о психологии наших людей, часто равнодушных к состоянию мест общего пользования. У вас не так?
М.Л.:
И так, и не так. Конечно, часть жильцов была инертна, не без того. Но мы рассчитывали на то, что люди сами поймут выгоду от вложения собственных средств в дома, уговаривать никого не придется. Так и случилось. Экономический интерес оказался на первом месте.
К.Р.: Какой? Одно дело, если покупаются акции развивающегося предприятия, здесь понятен источник дивидендов. А какая прибыль у дома?
М.Л.:
На самом деле вложение денег в собственное жилище – это самое лучшее и надежное помещение капитала. Во-первых, чем более ухоженный дом, тем выше его стоимость. Иными словами, можно сделать так, что по прошествии времени цена квартир в нем будет не падать, а расти – независимо от конъюнктуры цен на рынке недвижимости. Просто потому, что жить в доме становится комфортнее. А если учесть, что недвижимостью этой можно распоряжаться (не только продать, но и сдать в аренду), то люди, по сути, увеличивают свой капитал. И второе: сама система ценных бумаг позволяет привлечь людей к управлению предприятием, в данном случае – домом, сделать их участниками принятия решений. Для некоторых это престижный фактор, признак достигнутого человеком успеха в жизни. Кстати, поскольку стоимость дома растет, мы выплачиваем акционерам проценты по займам.
К.Р.: Дом ваш. А земля?
М.Л.:
Она тоже выкуплена нами. Причем, у города. Вообще-то, в Финляндии земля находится в государственной собственности. Но еще 500 лет назад шведская королева (тогда мы были под протекторатом Швеции) подарила ее Хельсинки. С того времени по поводу земельных отношений ее жители имеют дело только с муниципалитетом. В других городах ситуация более сложная. Но если быть более точным, мы ее даже не выкупали, то есть, деньги в этом процессе не участвовали. Владелец земли (муниципалитет) получил в счет ее стоимости несколько квартир, которые использовал по своему усмотрению. Поначалу это было социальное жилье, но потом оно выкупалось его хозяевами, и они тоже становились акционерами нашего общества. Стали участвовать в принятии решений по организации в нем жизни.
К.Р.: Итак, мы все-таки вышли с вами на проблемы жилищного самоуправления. В чем оно проявляется именно в том доме, где вы живете?
М.Л.:
Во-первых, мы выбираем собственное правление. Кстати, могу сказать, что я не только возглавляю департамент в министерстве, но и являюсь председателем нашего правления. Работа эта платная. Какие деньги? Все решают акционеры. Если они сочтут, что я хорошо забочусь о доме, они назначают мне премию. Но, честно говоря, я всегда от нее отказываюсь. Собирается правление дважды в год. Какие вопросы решаем? Назначаем сроки и объем капитального ремонта дома, определяем сумму жилищных расходов каждого акционера, нанимаем управляющую компанию, которая будет вести все наши дела. Решаем, брать ли кредит в банке и какой, либо обойдемся собственными силами. В компетенции правления – благоустройство двора. Наконец, выбираем компанию, которая будет поставлять нам тепло или электричество.
К.Р.: У вас имеется такая возможность?
М.Л.:
Конечно. Монополистов в сфере жилищно-коммунальных услуг у нас нет. Можем, например, заключить договор с испанской или германской компанией, и получать энергию соответственно из этих стран. На рынке присутствует и несколько поставщиков тепла. На ком остановиться? Все определяют главные критерии: качество, цена, надежность. Объективные. В Финляндии нет дома, который не был бы оборудован соответствующей измерительной аппаратурой.
К.Р.: А если возникнет конфликт?
М.Л.:
Существует национальная ассоциация акционерных жилищных компаний. И есть специальное соглашение между этой ассоциацией и снабжающими организациями. Если надо, ассоциация всегда поможет нам сориентироваться на рынке коммунальных услуг. А при необходимости защитит от недобросовестного поставщика.
К.Р.: Может ли дом вообще приносить прибыль? Скажем, от использования земли? Выгодной сдачи квартир в аренду?
М.Л.:
В принципе, может. Но мы не стремимся к этому. Ведь тогда придется платить налоги. Поэтому принимаем сбалансированный бюджет.
К.Р.: Всегда ли приходят жильцы к согласию?
М.Л.:
Конечно, нет. Голосуют количеством акций – у всех оно разное, и те, у кого их больше, в сущности, определяют жилищную политику дома.
К.Р.: Не очень демократический принцип…У кого больше квартира, тот и хозяин?
М.Л.:
Почему? По-моему, он справедливый. Хочешь вершить дела дома, вкладывай в него больше денег, тогда к тебе будут больше прислушиваться. Размер квартиры при этом не всегда решающий.
К.Р.: Итак, дом принадлежит акционерной компании. Какие траты несет сама компания, а какие – акционеры?
М.Л.:
Это также определяется правлением. Все, что связано с поддержанием жизнеобеспечения дома – крыша, лифт, лестницы, короче, все места общего пользования – это и есть собственность самой компании. И она отвечает за их рабочее состояние. Собственник же квартиры – а это, понятно, ее владелец – оплачивает все работы, которые внутри нее: сантехника, электрика и так далее.
К.Р.: Но бывает ли так: нет у жильца средств платить за содержание дома? Потерял, к примеру, работу. Или что-то случилось в семье, понес большие расходы. И на оплату жилья уже не осталось средств.
М.Л.:
В нашем доме такого не было. Но в принципе, подобные ситуации предусмотрены. Управляющая компания предлагает владельцу освободить квартиру, и сама сдает ее столько времени, пока не будет погашен долг. Банкрот же арендует более дешевое жилье, а если ему и оно не по карману, подает заявление в муниципалитет на социальную квартиру. Таких квартир – всего 10 процентов жилищного фонда страны, но, как правило, в течение года соискатель может на нее рассчитывать. Да и в дальнейшем государство его не бросает. Примерно 20 процентов квартиросъемщиков ежемесячно получают чек на покрытие жилищных расходов.
К.Р.: Теперь о каждодневном содержании вашего дома. Кто несет за него ответственность?
М.Л.:
Мы сами нашли обслуживающий персонал среди наших же жильцов. Правда, они не акционеры, мы сдали им квартиру на льготных условиях. Муж и жена. Он, как говорится, мастер на все руки – и кран починит, и стекло вставит, зимой почистит снег. Жена, в основном, занимается уборкой помещения. Но часто они работают вместе, помогают друг другу. Мы довольны. Проблем с обслуживанием не знаем.
К.Р.: То есть вы, как председатель правления этим не озабочены? И все остальные довольны? Но так не бывает…
М.Л.:
Почему же? Дом, если можно так сказать, работает как хорошо отлаженная машина, перебоев нет. Я сейчас вспоминаю самую сложную задачу, связанную с его содержанием, которую мне предстояло решать… Да вот совсем недавно позвонил менеджер управляющей компании и сказал, что сломалась уборочная машина. Ремонт стоит дорого. Не лучше ли приобрести новую? «Конечно, лучше!» – к его радости ответил я. На ближайшем правлении эту трату – утверждили, и вопрос был закрыт. Более сложных задач, сколько помнится, в последнее время не возникало. Все это понятно. Мы ни от кого не зависим, сами заботимся о доме, а потому не допускаем возникновения в нем критических ситуаций. Решаем все заблаговременно. И оттого не испытываем трудностей, с которыми сталкиваются муниципальные дома.

Исаак Глан

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация