Хай-тек на Покровке
Когда-то так пытались разрешить острую жилищную проблему: молодых людей разных специальностей приглашали возводить или реконструировать дома, а потом давали в них квартиры. МЖК, молодежный жилищный комплекс, — в свое время это были популярные слова. Какова их судьба? Об истории одного из них – ТСЖ «МЖК «Покровка» – и пойдет речь.Из электронщиков – в маляры
Несколько десятков метров от шумного Садового кольца, и вы попадаете в уголок старой Москвы, где можно увидеть уютные дворики, фасады домов, выложенные плиткой, «черные» и пожарные лестницы. Здесь вы почувствуете атмосферу прежней московской жизни с ее теплотой, общительностью, и особым дворовым патриотизмом, который сохранился разве что в памяти старых москвичей. Именно здесь и начинался молодежный комплекс. Лет пятнадцать назад четыре полуразрушенных дома в Малом Казенном переулке (недалеко от Курского вокзала) отдали на откуп молодым людям. «Восстановите – будете там жить».
Попасть в МЖК было непросто. На 100 мест – 500 желающих. Отбирались, понятно, комсомольцы, победители соцсоревнования, рационализаторы. Лучшие из лучших.
Государство не финансировало МЖК – деньги шли из УКСа оборонных предприятий (откуда, кстати, и набирали молодежь). Молодым людям зарплату не платили и не давали инструмента: зарабатывайте на него сами! Тем не менее, стройка стала одной из самых технически оснащенных в столице, даже уникальной: здесь использовались такие методы механизации, которые не применялись больше нигде в городе.
Говорит председатель комплекса (а теперь – и товарищества) Юрий Дорофеев:
– Конечно, было трудно. Зато какая школа! Мы избавились от всем нам свойственной в то время болезни – патологической надежды на государство. Сами строили свою судьбу.
В 1990 году засветились окна в 114 квартирах зданий, которые ребята подняли из руин.
Даешь высокие технологии!
Период «бури и натиска» прошел, наступили будни. Дом – живой и требовательный организм, за ним надо следить, его необходимо содержать. На какие средства?
Поначалу надежды возлагали на трехэтажный особнячок, который находился во дворе домов. Он тоже был совершенно разрушен, но молодые строители лишь отчасти принимали участие в его восстановлении. Тем не менее, претензии на полное владение им были обоснованы, особенно после того, как МЖК превратился в ТСЖ. Здание находится на территории комплекса, и вполне могло бы войти в его кондоминиум. Сдали бы коммерсантам – решили бы все свои проблемы.
Естественно, особнячка не получили.
– Может, и к лучшему, – размышляет Юрий Яковлевич. – Это заставило нас пойти по пути поиска инновационных решений. Нет легкого пути, пойдем по сложному.
В МЖК, прежде всего, обратили внимание на подвалы. Когда-то туда страшно было спускаться – воды по колено. Осушили, подремонтировали – и организовали здесь тренажерный зал. Скоро он стал известен в районе, сюда приходят заниматься даже издалека. В подвале хватило места и еще для одной притягательной точки – кафе.
Вспомнили и о своих прежних специальностях. И вот при комплексе создается молодежный научно-технический центр «Покровка», который занялся программным обеспечением и сервисным обслуживанием компьютеров. Теперь центр превратился в многофункциональное предприятие, на отсутствие заказов не жалуется.
Еще одно начинание – местная телестудия «Атлан-ТВ». Сейчас-то их немало, но эта была в Москве первой. И одной из немногих частных. Вещает она на близлежащие районы – Басманный, Красносельский… Зарабатывает на рекламе, перепадают и какие-то бюджетные крохи: по телевизору выступают работники префектуры, районных управ.
Понятно, что часть средств от заработков коммерческих структур направляется на содержание домов. Вот источник долгожданной независимости! Но у «домовых фирм» есть и еще одно достоинство – они дали работу своим же жителям! Для них создано 50 рабочих мест.
– Островок свободы? – спрашиваю собеседника. – К властям ни ногой?
Он слегка тушуется.
– Почему же, встречаемся. У нас и с управой, и с префектурой хорошие отношения.
– Значит, все-таки помогают? В чем?
– Ну…не мучают всякими проверками и предписаниями. Одним словом, не мешают.
И то хорошо.
И даже семейный доктор
Что дала независимость? Товарищество само определяет свои приоритеты. Решает – на что тратить деньги. Один только пример. Совет товарищества пришел к выводу: для жильцов нужен свой медпункт. И теперь в комплексе есть свой семейный доктор.
Основные траты – на содержание домов и территории. В ТСЖ – свой собственный обслуживающий персонал. ДЕЗ практически не вмешивается в его дела. Правда, лифтовое хозяйство по-прежнему за ним. Да еще в дирекции находится паспортный стол. Остальное – свое: слесари, электрики, диспетчер. В общем, собственное ремонтно-эксплуатационное предприятие (где часть рабочих – тоже жильцы домов).
Что сделано? Закрыли подъезды – задолго до того, как это стало массовым явлением. Впрочем, здесь это было просто необходимо – рядом вокзал. На собрании решили: пусть будет вторая дверь, но уже с электронным ключом. А вместо филенок – непробиваемые стекла. Все видят, кто входит в подъезд.
Сами подъезды – гордость комплекса. Их показывал мне главный инженер ТСЖ (тоже один их тех, кто строил комплекс) Геннадий Инякин. Мозаичный кафельный пол. Цветы, зеркала. Обновили старую лепнину. Мне показалось – тяжеловато. Но Геннадий Николаевич возражает:
– Так здесь когда-то было. Восстановили по старым рисункам.
Общая забота – двор. Он единый для всех домов, своего рода центр комплекса. Ни одной «ракушки». Дети – привилегированное население комплекса. Им нужен простор. Их нужно как-то занять.
И вот среди жильцов объявили конкурс на лучшее обустройство двора. Поступило двадцать предложений! Лучшим признали проект, предлагавший что-то вроде местного Диснейленда: русские горки, укромные терема, различные страшилки. Жаль, не осуществился! Посчитали – дороговато. И тогда просто решили разбить газоны, поставить беседки, сделать арки для цветов, оборудовать площадку для бадминтона.
Отменное содержание домов, заботливое обустройство территории – все это, конечно, сказалось на жилищно-коммунальном благополучии комплекса. Товарищество неизменно выигрывает городские конкурсы в номинации – «силами жильцов». В ней у энтузиастов с Покровки соперников нет.
Попытка – не пытка
Как развиваться товариществу дальше? Жилкомхоз – ненасытная утроба. Возможности пополнения домовой казны, конечно, есть. Только станут ли они доступными? Все нежилые площади получили – или не получили. Вопрос с ними закрыт. Осталась земля.
Борьба за нее идет не первый год. Часть ее когда-то им дали, правда, но это чисто номинальная собственность: пятно под домом, да еще отмостка вокруг него. Что делать с этим приобретением? Никак не используешь. Речь идет о более прагматичном варианте – прилежащей к дому территории. Будь она в распоряжении товарищества – поставили бы легкую торговую конструкцию, обеспечивали бы собственных жителей и соседей продуктами.
Первый этап вроде бы прошли – добились в Москомархитектуре земельного плана, из которого ясно, какая часть земли принадлежит дому. То, что называется межеванием. К слову сказать, процесс межевания идет сейчас по всей Москве, но, судя по темпам, завершится он не раньше, чем через полвека. А вот молодежный комплекс добился того, что для него – вне всякой очереди! – определили участок, которым (по идее) он может владеть. Дело за «малым» – получить его. Федеральный закон о ТСЖ как раз и дает жильцам возможность бесплатно владеть землей. Не считая, конечно, налогов.
Только как реализовать ее? Москва не то что отдавать, но даже продавать землю еще не готова. Несмотря на то, что к последнему ее обязывает федеральный закон. Последнее, возможно, и оправдано: высшая федеральная цена для земли – 35 ставок земельного налога не выгодна для столичного бюджета. Земля в Москве стоит гораздо дороже.
«Выгода» – ключевое слово. Перед комплексом экономической политики столицы поставлена задача значительно увеличить от земли и недвижимости отдачу. В такой ситуации просить что-то для ТСЖ – явная маниловщина. И все-таки. Говоря о товариществах, надо внимательно подойти к самому слову «выгода». Лобовые решения в этом случае на пользу столице не пойдут.
Как сейчас? Городской бюджет собирает деньги от аренды или продажи земли, а также нежилых помещений, а потом их же направляет на разные городские нужды. В том числе, на ремонт и содержание домов. А если распределять не централизованно, а адресно? Если дать заработать конкретному дому и разрешить ему самому пользоваться деньгами? Подобные операции товариществам и жилищным кооперативам законом позволены. Боятся. Хотя по тому же закону («О товариществах») прибыль от использования недвижимости можно направлять лишь на нужды дома. Но… мало ли? А вдруг руководители ТСЖ поставят себе золотые унитазы и докажут, что это тоже реконструкция? Им только дай волю…
Не верят – не надо. Но ведь никто и не говорит, что недвижимость надо передавать в массовом порядке! Есть товарищества – их не так много в Москве – которые заслужили доверие, доказали, что могут управлять своими домами гораздо лучше муниципальных служб. Так, может, им – в виде эксперимента, а еще как награду – передать городскую собственность? Ведь по сути – это шаг в сторону становления у нас гражданского общества, о котором только и говорим. С чего его начинать, как не с жилья?